Swiss Life Living + Working* Newsletter März 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
nachdem wir in der letzten Ausgabe einen Blick nach Rotterdam geworfen haben, möchten wir Ihnen im März ein Projekt vorstellen, das diese Stadt maßgeblich prägt: die „Lee Towers“. Ursprünglich als Bürogebäude geplant, bieten die Türme heute moderne Wohnflächen.
Außerdem gibt Walter Seul im Interview einen Einblick in die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt und die Performance des Living + Working. Passend dazu beleuchten wir die Rolle von Offenen Immobilienfonds als stabilen Baustein einer Anlagestrategie.
Zu guter Letzt erläutern wir, wieso offene Immobilienfonds in jedes ausgewogene Anlageportfolio gehören.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Im Porträt: Lee Towers in Rotterdam – von höchsten Tönen in hohen Türmen
Die „Lee Towers“ sind ein markanter Bestandteil der Rotterdamer Skyline. Die drei jeweils 95 Meter hohen Türme mit 24 Stockwerken beherbergen insgesamt 443 Wohneinheiten auf einer Mietfläche von rund 24 000 Quadratmetern. Ein besonderes architektonisches Detail: Um die Gebäude optisch gerade erscheinen zu lassen, wurde eine perspektivische Korrektur vorgenommen – die oberen Stockwerke der Türme werden schrittweise um einen Zentimeter breiter.
Die Apartments sind komplett möbliert und ermöglichen so einen schnellen, unkomplizierten Einzug. Im Erdgeschoss stehen den Bewohnern zahlreiche Annehmlichkeiten zur Verfügung: eine Betriebskantine, eine Bar, gemütliche Sitzecken und Waschräume. Doch das wahre Highlight bleibt die Dachterrasse, die als sozialer Treffpunkt dient und den Bewohnern eine atemberaubende Aussicht bis nach Den Haag bietet.
Ursprünglich wurden die „Lee Towers“ als Bürogebäude konzipiert. Die 1975 errichteten Türme wurden 2019 umfassend saniert und in moderne Wohnflächen umgewandelt. Diese Umnutzung ist ein Paradebeispiel für flexible Stadtentwicklung: Nachdem die Nachfrage nach Büroflächen in Rotterdam zurückgegangen ist, helfen die Gebäude nun, dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Die Sanierung erfolgte zudem nach höchsten Nachhaltigkeitsstandards – die Gebäude werden beispielsweise ausschließlich mit Ökostrom versorgt.
Ein besonders charmantes Detail der „Lee Towers“ ist ihre Verbindung zur Musik: Die Eingangshalle ist dem Song „You’ll Never Walk Alone“ gewidmet, der auch als Stadionhymne des FC Liverpool bekannt ist. Er wurde auch von dem niederländischen Sänger Lee Towers gecovert, nach dem die Türme benannt sind. In den Gebäuden finden sich Songtexte als Schriftzüge an Säulen oder über dem Eingang. Zur feierlichen Wiedereröffnung gab Lee Towers selbst eine musikalische Darbietung und enthüllte seinen eigenen Walk of Fame-Stern in der Lobby.
Die „Lee Towers“ sind nicht nur ein architektonischer Blickfang, sondern auch Teil eines dynamischen Stadtviertels. Sie befinden sich im aufstrebenden Hafengebiet „M4H“, das sich in den vergangenen Jahren – inspiriert von der Hamburger „HafenCity“ – zu einem begehrten Standort entwickelt hat. In unmittelbarer Nähe befinden sich zahlreiche Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und eine Universität. Zudem sind der Stadtpark und der Bahnhof fußläufig erreichbar, was den Standort besonders attraktiv macht.
Ob als modernes Wohnobjekt mit nachhaltigem Konzept oder als kulturelles Wahrzeichen – die „Lee Towers“ tragen in vielerlei Hinsicht zur Entwicklung Rotterdams bei und bieten ihren Bewohnern urbanen Komfort in bester Lage.
Hier erfahren Sie mehr zur Immobilie.
In unserem Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ berichten wir zudem darüber, welche Geschichte und Konzepte der Nachhaltigkeit sich in den Lee Towers Rotterdam finden lassen. Hören Sie gern mal rein.
Bild: Lee Towers
Der Immobilienmarkt in Rotterdam setzt auf nachhaltige Entwicklungen und zeichnet sich durch einzigartige architektonische Highlights aus.
Im Gespräch mit Walter Seul, Fondsmanager des „Living + Working“:
„2025 wird das Jahr des Umschwungs“
Herr Seul, wie wird sich der Living + Working in 2025 voraussichtlich entwickeln?
2025 wird das Jahr der Erholung der Fondsperformance. Dazu werden ein wieder stabiles Bewirtschaftungsergebnis und hoffentlich wieder steigende – oder zumindest neutrale – Bewertungsergebnisse beitragen.
Wie steht es um die bestehenden Assets? Sind irgendwo z. B. Baumaßnahmen geplant?
Im ersten Halbjahr 2025 wird eine Pflegeimmobilie fertiggestellt und an den Fonds übergeben, die wir bereits 2023 als „Forward Deal“ für den Fonds erworben haben. Ebenfalls im ersten Quartal 2025 werden die Sanierungsarbeiten im Zuge der Neuvermietung der denkmalgeschützten Immobilie „Herengracht 282“ im Amsterdamer Grachtenviertel fertiggestellt. Mitte 2025 wird dann die Großbaustelle im Berliner Objekt „K14“ in Moabit abgeschlossen sein, wo wir derzeit eine Teilfläche von rund 3500 Quadratmetern für die TU Berlin umbauen. Parallel wird das Objekt auch energetisch saniert. Das Konzept hierfür haben wir übrigens von unserem internen Dienstleister „Climatch GmbH“ erstellen lassen.
Und damit nicht genug: Im Regensburger Fondsobjekt arbeiten wir an der Erteilung der Baugenehmigung für die derzeit noch leerstehenden Hotelflächen. Eine Teilfläche des ehemaligen Pflegeheimbetreibers im ersten Obergeschoss wurde bereits komplett umgebaut und – bis auf eine kleine Restfläche – schon 2024 neu vermietet. Bei der Wiedervermietung lag unser Augenmerk besonders darauf, weitere medizinische Dienstleistungen anzusiedeln und damit den Charakter des Ärztehauses zu stärken.
Wie schätzen Sie generell die Lage am Immobilienmarkt ein? Lohnt es sich, wieder einzusteigen?
2025 wird das Jahr sein, in dem sich der Umschwung auf den Immobilienmärkten erstmals seit der Zinswende zeigen wird. Davon sind wir überzeugt. Erste Anzeichen dafür werden ein sich wiederbelebender Transaktionsmarkt und ein nachlassender Druck auf die zuletzt gesunkenen Immobilienpreise sein – unterstützt durch weitere Zinssenkungen der EZB im Laufe des Jahres. Vor diesem Hintergrund lautet die Antwort auf Ihre Frage: Ja, es lohnt sich, wieder einzusteigen.
Worauf kam es in den letzten Jahren an?
In den vergangenen 24 Monaten lag unser Hauptaugenmerk auf dem Management der Immobilienwertentwicklung. Die damalige Zinswende hat allen Bestandshaltern, die ihre Immobilien regelmäßig bewerten müssen, um zu Nettovermögenswerten zu kommen (wie der Living + Working), erhebliche Probleme bei den Immobilienwerten beschert. Darüber hinaus hat die Zinswende auch zu einem verstärkten Rückgabeverhalten der Investoren solcher Anlagevehikel geführt. Um die Rückgabewünsche dann auch bedienen zu können, lag der zweite große Schwerpunkt bei uns auf dem Management der Fondsliquidität. Beides ist uns bislang absolut, aber auch im Branchenvergleich, gut gelungen, würde ich sagen.
Vielen Dank, Herr Seul, für das Gespräch!
Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des „Swiss Life Living + Working“. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutschen Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.
Warum offene Immobilienfonds in jedes ausgewogene Anlageportfolio gehören
In den Schlagzeilen sind offene Immobilienfonds (OIFs) zuletzt eher in die Defensive geraten. Das wirft bei vielen Anlegern Fragen auf: Ist ein OIF in der aktuellen Marktlage noch eine sinnvolle Investition? Oder ist der Nimbus vom sicheren Betongold verblasst? Die Antwortet lautet: Die Assetklasse Immobilien darf nach wie vor in keinem breit gestreuten Anlageportfolio fehlen. Und das geht in den meisten Fällen noch immer am besten über OIFs.
Was sich in den vergangenen zwei bis drei Jahren stark verändert hat und den Immobilienmarkt noch immer wesentlich beeinflusst, sind die gestiegenen Zinsen. Die führten zum einen zu höheren Finanzierungskosten für die Fonds, die ja in der Regel auch mit Fremdkapital agieren. Zum anderen führten sie in Einzelfällen auch zu signifikanten Abwertungen des Immobilienportfolios. Und zu guter Letzt sind konkurrierende Anlageprodukte wie beispielsweise Tages- und Festgeldkonten oder auch Anleihen aufgrund der gestiegenen Zinsen im Verhältnis zu den OIF-Ausschüttungen wieder attraktiver geworden, was branchenweit Mittelabflüsse zur Folge hat.
Es ist also kein Wunder, dass der OIF aktuell nicht mehr so populär ist wie in den vergangenen Jahren, als vor allem die Niedrig-, Null- und zeitweise sogar Negativzinsen diese Produktgattung florieren ließen. Dennoch sollte man keine voreiligen Schlüsse ziehen. Die Frage lautet, wozu OIFs eigentlich gedacht sind und welche Rolle sie im Portfolio spielen sollen.
Die Stichworte lauten Stabilität und Diversifikation
Denn in dieser Diskussion darf nicht übersehen werden, dass der OIF weiterhin einen festen Platz im Portfolio vieler Anleger haben sollte – und zwar weder als „Renditeturbo“ für besonders risikoaffine Investoren noch als Tagesgeldersatz, da das Kapital ja in der Regel über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren gebunden ist nur mit einjähriger Kündigungsfrist wieder abgezogen werden kann.
Die wesentlichen Vorteile von OIFs sind vielmehr, dass sie eine stabilisierende Wirkung auf ein Gesamtportfolio haben und ein wesentliches Diversifikationsinstrument darstellen. Der stabilisierende Effekt ergibt sich daraus, dass OIFs in der Regel nur geringe Korrelationen – also wechselseitige Beziehungen – mit anderen Assetklassen wie Aktien oder Anleihen aufweisen. Zudem sind Immobilien im Allgemeinen und OIFs im Speziellen weniger volatil als liquide, börsennotierte Kapitalanlagen: Wertschwankungen finden deutlich langsamer statt und fallen weniger stark aus.
Das hat übrigens auch der „Zinsschock“ 2022/2023 gezeigt: Damals werteten Anleihen – auch „mündelsichere“ deutsche Staatsanleihen – aufgrund der Zinssteigerungen unmittelbar und drastisch ab. An den Immobilienmärkten haben sich die Wertkorrekturen dank der Gutachterbewertungen erst mit einiger Verzögerung und in der Regel deutlich weniger stark gezeigt. Zudem bieten Immobilien die Möglichkeit, durch gezielte Maßnahmen aktiv zu Miet- und damit Wertsteigerungen beizutragen und so diesem Trend entgegenzuwirken bzw. ihn abzumildern.
Immobilienfonds sind also in der Lage, auch in turbulenten Märkten eine relativ stabile Wertentwicklung zu zeigen, da sie in reale Vermögenswerte investieren und deren Entwicklung aktiv mitgestalten können. Durch die zumeist relativ stabilen Mieteinkünfte eines größeren, breit gestreuten Immobilienportfolios sind OIFs zudem in der Lage, ihren Anlegern relativ stabile Ausschüttungen zu gewähren.
Um in ein solches „größeres, breit diversifiziertes Immobilienportfolio“ zu investieren, bleibt den meisten Privatanlegern realistischerweise nur ein OIF oder ein ähnliches Vehikel. Somit können sie von einem der wichtigsten Faktoren profitieren: von einem Mix von unterschiedlichen Objekten verschiedenster Nutzungsarten an unterschiedlichen Standorten. Dies gibt OIFs eine gewisse Widerstandsfähigkeit gegenüber Schwankungen in einzelnen Teilmärkten oder Schwierigkeiten zum Beispiel bei der Vermietung einzelner Objekte.
Der OIF bleibt ein stabiles Kernelement der Anlagestrategie
Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt der OIF ein wertvoller Baustein für eine ausgewogene Anlagestrategie. Er bietet den Vorteil einer breiten Diversifikation, einer auf lange Sicht stabilen Wertentwicklung und verglichen mit dem Risiko zumeist auch attraktiver Gesamtrenditen.
Für Anleger, die auf langfristige Sicherheit und Risikominderung setzen, bleibt der OIF deshalb eine attraktive Möglichkeit. Gerade im aktuellen Marktumfeld, das sich durch langsam wieder sinkende Zinsen und damit positive Aussichten für eine allgemeine Erholung der Immobilienmärkte auszeichnet, sollten Anleger über einen vielleicht geplanten Ausstieg noch einmal genauer nachdenken – oder sogar über einen (Wieder-)Einstieg.
Von der beständigen Resilienz der Nahversorger
Immobilien sorgen für die Erfüllung elementarer Bedürfnisse: Gemäß der „Maslowschen Bedürfnispyramide“ werden die menschlichen Bedürfnisse in verschiedene Stufen eingeteilt, beginnend mit den physiologischen oder auch Existenzbedürfnissen (erste Stufe) bis zur Transzendenz (letzte Stufe). Zur ersten Kategorie gehören neben Atmung vor allem Wasser, Nahrung, Wärme und Schlaf – in modernen Gesellschaften also vor allem Wohnen, Kleidung und Nahrung. Die Befriedigung all dieser Bedürfnisse wird nicht zuletzt erst durch die Bereitstellung von Immobilien ermöglicht. Und je näher man als Anleger mit seinem Produkt an den Bedürfnissen der Menschen ist, desto sicherer und auch resilienter ist man investiert.
Wenn das Produkt dann noch robust gegenüber Wettbewerbern ist, hat man als Anleger quasi auf eine sichere Bank gesetzt. Dies zeigt sich besonders gut bei einem Blick auf die Segmente im Einzelhandel: Der Einzelhandel unterteilt sich in 1a- oder sogenannte Highstreet-Lagen – gemeint sind vor allem die Fußgängerzonen der größten Städte –, Shoppingcenter und Fachmarktzentren/Nahversorger. Der Absatz der Produktpalette von 1a-Lagen und Shoppingcenter ist teilweise erheblich durch den Onlinehandel beeinflusst: So wurden 2023 (zuletzt verfügbare Daten) in Deutschland 27,5 Prozent aller Bekleidungs- und Schuhkäufe online getätigt. Bei Spielwaren waren es sogar 42,6 Prozent, bei Consumer Electronics Produkten 60 Prozent. Dem stehen gerade einmal 1,7 Prozent bei Lebensmitteln gegenüber (Quelle: bevh), dem niedrigsten Wert aller Warensegmente.
Dass sich die (internetresilienten) Einzelhandelsprodukte, die die physiologischen Bedürfnisse abdecken – also Lebensmittel, medizinische Produkte etc. – insbesondere in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten als widerstandsfähig zeigen, ist ebenfalls nicht verwunderlich: Während die deutsche Wirtschaftsleistung 2024, preisbereinigt, um 0,2 Prozent sank, weiteten Produkte aus dem Wirtschaftsbereich der Apotheken, kosmetischer, pharmazeutischer und medizinischer Produkte ihren Einzelhandelsumsatz, ebenfalls preisbereinigt, um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Der Einzelhandelsumsatz von Lebensmitteln in Supermärkten und SB-Warenhäusern legte um 0,8 Prozent zu, während er bei Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren um 3,2 Prozent sank (Destatis).
Die Resilienz der Nahversorgerprodukte zeigt sich auch in den Mietenwicklungen bei entsprechenden Immobilien-Teilsegmenten:
Quelle: Entwicklung der Premiummieten für Warensegmente in Fachmarktzentren in Deutschland
Seit Jahren steigen die Spitzenmieten von Lebensmittlern (Supermärkte) und Lebensmittel-Discountern ungebrochen, allen Krisen (Corona, Energiekrise und Rezession) zum Trotz: 2024 um 3,0 Prozent (Lebensmittel) und 2,4 Prozent (Discounter), seit Ende 2019 um 12,0 Prozent bei Discountern und um 13,7 Prozent bei Lebensmittlern. Auch der Flächenmangel trägt natürlich zu dieser Entwicklung bei.
Aufgrund der Resilienz im Vermietungsmarkt erfreuen sich diese Produktsegmente insbesondere bei institutionellen Anlegern weiterhin hoher Beliebtheit. Nach den Analysen von MSCI Real Capital Analytics stieg der Anteil institutioneller Investoren, die in lebensmittelgeankerte Einzelhändler, Lebensmittelgeschäfte, Fachmarktzentren und Drogerien investierten, 2024 auf 52 Prozent. Insgesamt flossen in das Segment 2024 nach CBRE rund zwei Milliarden Euro, was einem Anteil von 33 Prozent am Gesamtmarkt entspricht. Das ist gegenüber dem Vorjahr zwar weniger, liegt aber daran, dass der Gesamtmarkt 2024 teilweise sehr von aktiven Privatpersonen und Family Offices geprägt war, die die Gunst der Stunde nutzten, um 1a-Handelsimmobilien zu erwerben. Institutionelle Investoren, die ein anderes Anlage-Risikoprofil aufweisen als Privatpersonen und Family Offices, waren in dem 1a-Segment 2024 jedoch kaum vertreten (Anteil 13 Prozent laut MSCI/RCA). Ihre Nachfrage nach Fachmarktzentren sorgte aber dafür, dass sich die Spitzenrenditen von Fachmarktzentren in im vierten Quartal 2024 wieder leicht absenkten (auf 4,65 Prozent, -10 Basispunkte). Supermärkte/Discounter lagen Ende 2024 bei 4,90 Prozent.
Quelle: BNP Paribas Real Estate; Riwis Nettoanfangsrendite Einzelhandel zentrale Lagen (gewichteter Durchschnitt)
Auch 2025 dürften die Fachmarktzentren, Nahversorger und Lebensmittler/Supermärkte ihren Aufwärtstrend bei den Mieten und in der Investorengunst fortführen. Schließlich verschwinden physiologische Bedürfnisse nie und sind somit eine immerwährende Stütze dieser Einzelhandelssegmente.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für März, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.