Swiss Life Living + Working* Newsletter April 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
im April blicken wir von Berlin, wo sich unsere Seniorenresidenz „DOREAFamilie Berlin“ befindet, weit nach Mumbai, Indien. Dort steht eines der teuersten privaten Wohngebäude der Welt – das Antilia. Mit seiner beeindruckenden Architektur und seinem unverwechselbaren Design ist das Gebäude ein architektonisches Wahrzeichen der Stadt.
Darüber hinaus gibt Björn Pfaffner im Interview einen Einblick in das Tätigkeitsfeld des Asset Managers und beleuchtet aktuelle Trends wie ESG und Digitalisierung.
Zu guter Letzt werfen wir einen Blick auf zwei Anlagemöglichkeiten und ihre Vor- und Nachteile: vermietete Eigentumswohnung oder Anteile an einem Immobilienfonds – was ist die bessere Wahl?
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Immobilienporträt: DOREAFamilie in Berlin – Seniorenresidenz im Grünen
Gelegen in einer der begehrtesten Wohnlagen Berlins, in Zehlendorf, bietet das Pflegeheim „DOREAFamilie Berlin“ eine Kombination aus hochwertigem Service und einem Lebensumfeld, das den Menschen in den Mittelpunkt stellt.
Das Gebäude, das 2008 errichtet wurde, erstreckt sich über eine großzügige Gesamtmietfläche von ca. 2900 Quadratmetern und wurde 2019 in den Fonds des Living + Working übernommen. Dank der ausgezeichneten Lage nur 800 Meter vom S-Bahnhof Zehlendorf entfernt, ist die „DOREAFamilie Berlin“ sowohl für ihre Bewohner als auch für deren Familien und Freunde bestens erreichbar.
Die Einrichtung wurde speziell auf die Bedürfnisse von Menschen mit Demenz ausgerichtet. Jedes der seniorengerechten Zimmer bietet ein hohes Maß an Komfort. Doch nicht nur die Räume selbst, sondern auch die Aufenthaltsräume, in denen Austausch und Gemeinschaft gefördert werden, tragen zum Wohlbefinden der Bewohner bei. Der gemütliche Salon bildet das Herzstück der Residenz und lädt bei Kaffee und Tee zu geselligem Beisammensein ein. Hier finden auch regelmäßig klassische Klavierkonzerte mit jungen Künstlern aus der Region statt – eine Tradition, die bei den Bewohnern besonders geschätzt wird.
Ein Highlight der „DOREAFamilie Berlin“ ist der großzügig gestaltete Garten, der sich harmonisch in das parkähnliche Gelände mit altem Baumbestand einfügt. Der Garten ist nicht nur ein Ort der Erholung, sondern auch ein Erlebnisraum. Die alten Bäume spenden im Sommer Schatten und tragen zur CO₂-Speicherung bei. Auch Menschen mit eingeschränkter Mobilität können die Natur genießen – zahlreiche Sitzgelegenheiten und ein gut begehbares Gelände laden zum Verweilen ein.
Der Garten verfügt zudem über ein Hochbeet, das mit frischem Gemüse bepflanzt ist – ein kleiner Anreiz für die Bewohner, selbst aktiv zu werden und in der Natur zu gärtnern. Für die tierliebenden Bewohner gibt es zudem Hausziegen, die regelmäßig Streicheleinheiten und eine Fütterung erhalten. Der idyllische Teich mit seinem Bachlauf und die vielen Duftpflanzen wie Rosen, Lavendel und Thymian machen den Garten zu einem besonderen Ort der Ruhe.
Doch nicht nur die Umgebung, sondern auch das vielfältige Freizeitangebot sorgt für Abwechslung. Die regelmäßigen Beschäftigungsangebote reichen von Literaturtreffen und Ausflügen bis hin zu Kunsttherapie, Spaziergängen durch Zehlendorf und persönlichen Begegnungen mit Kindergartengruppen. Besonders beliebt ist die tiergestützte Therapie mit Besuchshunden. Mit diesem Betreuungskonzept, das auf den familiären Charakter und die individuellen Bedürfnisse der Senioren ausgelegt ist, bietet die „DOREAFamilie Berlin“ nicht nur ein Zuhause, sondern auch einen Ort des Wohlbefindens. Die hohe Ausstattungsqualität und die ruhige, grüne Lage garantieren eine hohe Attraktivität für die Bewohner und ihre Angehörigen – und damit auch ein dauerhaft hoher Vermietungsstand.
Hier erfahren Sie mehr zur Immobilie.
In unserem Podcast „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ berichten wir zudem darüber, welche Geschichte und Konzepte der Nachhaltigkeit sich in den Lee Towers Rotterdam finden lassen. Hören Sie gern mal rein.
Das Pflegeheim „DOREAFamilie Berlin“ bietet eine Kombination aus hochwertigem Service und einem Lebensumfeld, das den Menschen in den Mittelpunkt stellt.
Im Gespräch mit Björn Pfaffner, Regional Head of Assetmanagement West:
„Die Grundlage für die nachhaltige Bewirtschaftung einer Immobilie sind Gebäudedaten.“
Herr Pfaffner, können Sie uns vorab einen kurzen Einblick in Ihre Aufgaben geben?
Natürlich – ich leite das Team an unserem Standort in Köln. Hier arbeiten rund 20 Asset Manager an unterschiedlichen Mandaten, unter anderem auch am Living + Working. Unser Fonds- und Portfoliomanagement sowie das Asset Management sind innerhalb der Swiss Life-Gruppe organisiert, also Inhouse. An der Schnittstelle nach außen arbeiten unsere Asset Manager dann mit externen Dienstleistern für das Property- und Facility Management zusammen. Eine zentrale Aufgabe meines Teams ist es, diese Dienstleister zu steuern, zu beauftragen und gemeinsam dafür zu sorgen, dass unsere Mieter eine rundum gute Erfahrung haben.
Wie hat sich Ihr Aufgabenbereich in den vergangenen Jahren verändert?
Es ist eine Menge passiert. Ein großes Thema war sicher die veränderte Zinslandschaft. Die hat dazu geführt, dass die Immobilienwerte unter Druck geraten sind – das wiederum macht es umso wichtiger, Werttreiber in den Objekten zu identifizieren. Gerade bei Gewerbeimmobilien rückt dadurch die Vermietung noch stärker in den Fokus.
Ein weiterer großer Aspekt ist das Thema Nachhaltigkeit. In den vergangenen Jahren haben wir uns intensiv damit beschäftigt, wie wir unsere Gebäude ESG-konform aufwerten können. Am Anfang war das noch oft recht einfach: Man konnte Maßnahmen umsetzen, die nicht viel gekostet, aber viel gebracht haben. Mittlerweile kommen wir allerdings an den Punkt, an dem viele der „einfachen“ Maßnahmen ausgeschöpft sind. Jetzt stehen größere Investitionen im Raum, wie beispielsweise Solarzellen oder neue Fenster, und wir müssen sehr genau abwägen: Was bringt eine Maßnahme für die Nachhaltigkeit – und steht das im Verhältnis zu den Kosten? Diese Balance zu finden, ist eine zentrale Herausforderung – gemeinsam mit dem Portfoliomanagement.
Wie gehen Sie konkret bei der Umsetzung von ESG-Maßnahmen vor?
Die Grundlage ist immer: Daten. Bevor wir überhaupt Maßnahmen planen können, müssen wir wissen, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht. Das klingt einfach, ist in der Praxis aber oft komplex – insbesondere im Wohnbereich, weil Stromkosten in der Regel direkt von den Mietern getragen werden. Wir können also nicht einfach alle fragen, wie viel sie letztes Jahr verbraucht haben. Deshalb haben wir viel Energie in eine gute Datenerfassung gesteckt – digital über eigene Zähler, durch Kooperationen mit Start-ups oder auch manuell. Mittlerweile haben wir ein sehr solides Fundament: Wir wissen, wo welche Verbräuche anfallen und können daraus ableiten, wo Handlungsbedarf besteht.
Welche Chancen und Herausforderungen sehen Sie in den vier Assetklassen des Living + Working?
Im Wohnbereich ist die Vermietung grundsätzlich kein großes Problem – der Bedarf ist hoch, das Thema Wohnraummangel ist bekannt. Aber: Wenn eine Wohnung leer wird, beginnt die eigentliche Arbeit. Dann muss geprüft werden: Ist die Wohnung technisch in Ordnung? Muss etwas modernisiert werden, um eine höhere Miete zu erzielen? Ziel ist es, die Leerstandszeit so kurz wie möglich zu halten – das erfordert effiziente Prozesse.
Im gewerblichen Bereich hat sich durch Homeoffice und neue Arbeitsmodelle viel verändert. Unternehmen fragen sich heute: Wie viel Bürofläche brauchen wir eigentlich noch – und wie soll sie aussehen? Manche wollen weniger Fläche, dafür hochwertiger ausgestattet. Hier ist es deutlich anspruchsvoller geworden, passende Mieter zu finden. Qualität, Preis und Nutzung müssen gut aufeinander abgestimmt sein. Das ist ein Fokus-Thema für uns.
Im Gesundheitsbereich differenziert sich das noch einmal: Arztpraxen und Pflegeeinrichtungen stellen unterschiedliche Anforderungen. Wir kennen die Betreiber gut und wissen um deren Herausforderungen – zum Beispiel durch gestiegene Energiepreise. Trotzdem sehen wir in Pflegeimmobilien eine sehr nachhaltige und wachstumsstarke Assetklasse, gerade mit Blick auf die demografische Entwicklung. Und klassische Arztpraxen sind eine extrem stabile Mieterschaft. Ärzte sind meist über viele Jahre am gleichen Standort, weil ein Umzug für sie aufwendig ist – organisatorisch wie regulatorisch. Sie legen viel Wert darauf, dass alles im Gebäude reibungslos funktioniert – vom Fahrstuhl bis zur Reinigung. Wenn wir das sicherstellen, bleiben sie uns lange treu.
Björn Pfaffner ist als Regional Head Asset Management West verantwortlich für das Asset Management in Nordrhein-Westfalen und hat seinen Schwerpunkt in den Bereichen Transaktion und Vermietung. Der Immobilienökonom war unter anderem als Investmentmakler bei Engel & Völkers Commercial, Senior Consultant Regional Industrial Investment bei BNP Paribas Real Estate und als Head of Letting Deutschland bei der Corpus Sireo Gruppe tätig, die heute Teil der Swiss Life Asset Managers Deutschland ist.
Fun Fact: Antilia – Ein architektonisches Wahrzeichen in Mumbai
Was ist eigentlich das teuerste, privat genutzte Wohnhaus der Welt? Das ist nicht leicht zu beantworten, aber definitiv gehört „Antilia“ zu den Anwärtern für diesen Titel. Dabei handelt es sich um die private Residenz des indischen Milliardärs Mukesh Ambani und seiner Familie. Es ist eines der bekanntesten und außergewöhnlichsten modernen Bauwerke in Mumbai, dem früheren Bombay. Das Antilia ist letztlich eine riesige Villa inmitten von Mumbai – allerdings „Hochkant“, denn die 37 000 Quadratmeter Wohnfläche sind auf 27 Stockwerken und 173 Meter Gesamthöhe gestapelt.
Mit einer beeindruckenden Architektur und einem unverwechselbaren Design hebt sich das Gebäude von den anderen, ebenfalls nicht gerade bescheidenen Wohngebäuden der Nachbarschaft, ab – schließlich befindet es sich in der Altamount Road, einer der teuersten Wohngegenden der indischen Megametropole. Die Residenz wurde 2010 fertiggestellt und ist damit noch ein relativ neues Gebäude, das jedoch bereits als Wahrzeichen gilt.
Das Objekt umfasst mehrere luxuriöse Einrichtungen, darunter mehrere Schwimmbecken, ein Fitnesscenter, ein Kino mit 50 Sitzplätzen, private Büros sowie mehrere Gartenebenen. Es bietet eine Vielzahl von Räumen, die speziell für die Bedürfnisse und den Komfort der Milliardärsfamilie ausgelegt sind.
Die Architektur und Ingenieurskunst
Antilia wurde von den Architekten von Perkins + Will entworfen und unter der Leitung von Leighton Contractors realisiert. Die Gestaltung des Gebäudes orientiert sich an der modernen Architektur, verbindet jedoch auch traditionelle Elemente der indischen Baukunst, was ihm seine markante Optik verleiht. Die Fassade besteht aus Glas und Stein und trägt so zu einem eleganten Erscheinungsbild bei. Besonders auffällig ist die Struktur des Gebäudes, die sich über mehrere Ebenen erstreckt und dabei teilweise auf die Nutzung von Materialien und Techniken setzt, die in der Region von Bedeutung sind.
Trotz seiner Größe und seines luxuriösen Charakters wurde bei der Planung von Antilia auch auf nachhaltige Elemente geachtet. Das Gebäude ist mit einer Solaranlage ausgestattet, die einen Teil des Energiebedarfs deckt, und verfügt über eine Regenwassernutzungsanlage – dennoch ist das Gebäude natürlich enorm energieintensiv.
Einfluss und Wahrnehmung
Antilia hat nicht nur das Stadtbild von Mumbai geprägt, sondern auch weitreichende Diskussionen ausgelöst. Das Gebäude ist ein sichtbares Symbol für den wirtschaftlichen Aufschwung Indiens, aber auch für die enorme Ungleichheit innerhalb der Gesellschaft. In Mumbai, einer Stadt, die von extremen sozialen Unterschieden geprägt ist, steht Antilia als Kontrast zu den schwierigen Lebensbedingungen vieler Einwohner.
Dennoch ist Antilia ein außergewöhnliches Bauwerk, das sowohl in technischer als auch in architektonischer Hinsicht Maßstäbe setzt. Es kombiniert moderne Designprinzipien mit traditioneller indischer Architektur und stellt eine der beeindruckendsten privaten Residenzen weltweit dar. Dabei ist es mehr als nur ein Gebäude: Es ist ein Wahrzeichen, das die wirtschaftliche Entwicklung Indiens widerspiegelt und gleichzeitig die Herausforderungen einer sich wandelnden Gesellschaft aufzeigt.
Immobilienfonds und Renditeimmobilie im Vergleich
Bei der Anlage in Immobilien stehen private Investoren vor der Frage, ob ein direktes Investment zum Beispiel in eine vermietete Eigentumswohnung oder der Kauf von Anteilen eines Immobilienfonds die geeignetere Alternative bildet. Ganz einfach ist die Frage nicht zu beantworten angesichts einer Vielfalt von wirtschaftlichen bis hin zu emotionalen Faktoren bei der Immobilienanlage.
Die jährliche Wertentwicklung offener Immobilienfonds lag laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt bei 2,2 %, bei einem 20-Jahres-Horizont bei 2,7 % (Stichtag 28.02.2025). Alle Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilien und für das Management der Fonds sind in dieser Kalkulation berücksichtigt – Anleger können sich somit zurücklehnen und eine solide Rendite einfahren.
Als Alternative kommt für Kleinanleger in der Regel der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung in Betracht, womit die Immobilienanlage „greifbarer“ wird, aber auch mehr Arbeit erfordert. Und was kommt heraus? Fundierte Analysen zu erzielten Renditen sind, auch aufgrund der Individualität der Objekte, kaum verfügbar. Eine häufig zitierte Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) aus dem Jahr 2014 (!) zeigte eine durchschnittliche Bruttorendite privater Immobilieninvestitionen von 2 bis 3 %, und damit eine Nettorendite von 1,5 bis 2,0 %. Dabei erzielte rund ein Drittel der Eigentümer unter anderem wegen der hohen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gar keine Rendite. Diese ernüchternde Betrachtung stammt aus einer Zeit stagnierender Wohnungspreise und ist damit für die Entwicklung in den 2010er-Jahren mit dem Niedrigzinsumfeld und deutlich steigenden Haus- und Wohnungspreisen nicht repräsentativ. Freilich können die Anleger eine Wertsteigerung erst durch einen Verkauf tatsächlich realisieren – mit dem Verzicht auf weitere Mieteinkünfte sowie allem Aufwand und Kosten, die das impliziert.
Hinzu kommt: Ein Blick in die Zukunft mit anhaltend höherem Zinsumfeld, wie von Swiss Life Asset Managers für die kommenden Jahre erwartet, vermindert die Erwartungen an zinsgetriebene Wertsteigerungspotenziale und lässt die Mietrendite in den Vordergrund treten. Die Bruttomietrenditen lagen im zweiten Halbjahr 2024 nach einer Analyse von Baufi24 in den Millionenstädten zwischen 2,85 % in Hamburg und 3,44 % in Köln. Am anderen Ende der Spanne standen Städte wie Gelsenkirchen (4,75 %) oder Chemnitz (5,58 %), somit Städte mit ganz anderen wirtschaftlichen und demografischen Perspektiven.
Die überdurchschnittlichen Renditen für Städte in strukturschwachen Regionen weisen auf die Risiken der Immobilienanlage hin: zum einen speziell in diesen Städten, zum anderen allgemein bei der Direktanlage in eine Renditeimmobilie. Das mit der Fokussierung auf eine einzelne Immobilie beziehungsweise Wohnung verbundene Klumpenrisiko wird deutlich durch die Abhängigkeit von der Entwicklung des einen Mikro- und Makrostandorts und dem Vermietungsstand mit einem oder wenigen Mietern, verbunden mit deren möglicherweise eingeschränkten Zahlungsfähigkeit und zum Teil auch Zahlungsbereitschaft – mithin ein Leerstands- oder Mietausfallrisiko. Wirkungsvoll reduzieren lässt sich dieses Risiko nur über eine möglichst breite Diversifikation, was für Privatanleger mit Direktinvestments in Immobilien jedoch kaum zu stemmen ist.
Auch institutionelle Investoren stehen vor diesen Herausforderungen, können jedoch meist breiter diversifizieren. Ihre Anlagenerfolge bei Wohnimmobilien in Deutschland zeigen eine große Spannweite im Total Return. Die in der Abbildung dargestellten Quantile verdeutlichen bereits erhebliche Performance-Abweichungen rund um den Median.
Jenseits der Quantile weisen jeweils 25 % der analysierten Objekte außergewöhnlich hohe oder niedrige Renditen auf, was die starke Streuung der Ergebnisse weiter unterstreicht.
Total Return von Wohninvestments institutioneller Investoren in Deutschland
Quelle: MSCI.
Die große Spanne der erzielten Renditen unterstreicht den Vorteil einer breiten Diversifikation, die nur durch ein größeres Portfolio abzubilden ist. Ein weiterer wichtiger Knackpunkt: die Nettorendite. Privatanleger unterschätzen bei Empfang einer „hübschen Mietzahlung“ häufig die anfallenden Kosten für Verwaltung und die Rücklagen für die Instandhaltung, die sich nicht auf die Mieter umlegen lassen. Nicht zu vernachlässigen sind zudem die Erwerbsneben- sowie die Finanzierungskosten, auch nach Berücksichtigung der steuerlichen Vorteile.
Viele dieser Nachteile lassen sich durch den Kauf von Anteilen offener Immobilienfonds kompensieren. Erster großer Vorteil ist eine breite Diversifikation über Immobilien aus verschiedenen Nutzungsarten, in verschiedenen Regionen im In-, aber auch im Ausland und damit mit einer breiten Mieterschaft, wodurch die Risiken von spürbaren Mietausfällen stark reduziert werden. Zweiter Vorteil liegt in der Auslagerung der anfallenden Arbeit rund um die Immobilie an die Fondsverwaltung, deren Expertise zum einen in der Auswahl von attraktiven Lagen und Objekten liegt, zum anderen in der professionellen Bewirtschaftung der Immobilien.
Was bleibt? Zunächst der Ansatz, nach Fakten abzuwägen und Emotionen rund ums eigene „Betongold“ zu unterdrücken. Dann gilt es, zu differenzieren: Für Eigentümer von (modernen) Wohnungen in wirtschaftsstarken Regionen bieten sich angesichts des langfristig knappen Wohnraums in diesen Städten gute Aussichten auf Miet- und Wertsteigerungen. Anders ist die Situation für Neueinsteiger, da die Perspektiven von Standort und Immobilie in den Kaufpreisfaktoren abgebildet werden und gute Objekte weiterhin teuer sind. Darüber hinaus kommen die Nachteile einer Einzelanlage zum Tragen, sodass ein Investment in offene Immobilienfonds eine gute Alternative ist – und dies unabhängig von der Größe des Geldbeutels.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für März, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.