Herr Pfaffner, können Sie uns vorab einen kurzen Einblick in Ihre Aufgaben geben?
Natürlich – ich leite das Team an unserem Standort in Köln. Hier arbeiten rund 20 Asset Manager an unterschiedlichen Mandaten, unter anderem auch am Living + Working. Unser Fonds- und Portfoliomanagement sowie das Asset Management sind innerhalb der Swiss Life-Gruppe organisiert, also Inhouse. An der Schnittstelle nach außen arbeiten unsere Asset Manager dann mit externen Dienstleistern für das Property- und Facility Management zusammen. Eine zentrale Aufgabe meines Teams ist es, diese Dienstleister zu steuern, zu beauftragen und gemeinsam dafür zu sorgen, dass unsere Mieter eine rundum gute Erfahrung haben. 

Wie hat sich Ihr Aufgabenbereich in den vergangenen Jahren verändert?
Es ist eine Menge passiert. Ein großes Thema war sicher die veränderte Zinslandschaft. Die hat dazu geführt, dass die Immobilienwerte unter Druck geraten sind – das wiederum macht es umso wichtiger, Werttreiber in den Objekten zu identifizieren. Gerade bei Gewerbeimmobilien rückt dadurch die Vermietung noch stärker in den Fokus.

Ein weiterer großer Aspekt ist das Thema Nachhaltigkeit. In den vergangenen Jahren haben wir uns intensiv damit beschäftigt, wie wir unsere Gebäude ESG-konform aufwerten können. Am Anfang war das noch oft recht einfach: Man konnte Maßnahmen umsetzen, die nicht viel gekostet, aber viel gebracht haben. Mittlerweile kommen wir allerdings an den Punkt, an dem viele der „einfachen“ Maßnahmen ausgeschöpft sind. Jetzt stehen größere Investitionen im Raum, wie beispielsweise Solarzellen oder neue Fenster, und wir müssen sehr genau abwägen: Was bringt eine Maßnahme für die Nachhaltigkeit – und steht das im Verhältnis zu den Kosten? Diese Balance zu finden, ist eine zentrale Herausforderung – gemeinsam mit dem Portfoliomanagement. 

Wie gehen Sie konkret bei der Umsetzung von ESG-Maßnahmen vor?
Die Grundlage ist immer: Daten. Bevor wir überhaupt Maßnahmen planen können, müssen wir wissen, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht. Das klingt einfach, ist in der Praxis aber oft komplex – insbesondere im Wohnbereich, weil Stromkosten in der Regel direkt von den Mietern getragen werden. Wir können also nicht einfach alle fragen, wie viel sie letztes Jahr verbraucht haben. Deshalb haben wir viel Energie in eine gute Datenerfassung gesteckt – digital über eigene Zähler, durch Kooperationen mit Start-ups oder auch manuell. Mittlerweile haben wir ein sehr solides Fundament: Wir wissen, wo welche Verbräuche anfallen und können daraus ableiten, wo Handlungsbedarf besteht. 

Welche Chancen und Herausforderungen sehen Sie in den vier Assetklassen des Living + Working?
Im Wohnbereich ist die Vermietung grundsätzlich kein großes Problem – der Bedarf ist hoch, das Thema Wohnraummangel ist bekannt. Aber: Wenn eine Wohnung leer wird, beginnt die eigentliche Arbeit. Dann muss geprüft werden: Ist die Wohnung technisch in Ordnung? Muss etwas modernisiert werden, um eine höhere Miete zu erzielen? Ziel ist es, die Leerstandszeit so kurz wie möglich zu halten – das erfordert effiziente Prozesse.

Im gewerblichen Bereich hat sich durch Homeoffice und neue Arbeitsmodelle viel verändert. Unternehmen fragen sich heute: Wie viel Bürofläche brauchen wir eigentlich noch – und wie soll sie aussehen? Manche wollen weniger Fläche, dafür hochwertiger ausgestattet. Hier ist es deutlich anspruchsvoller geworden, passende Mieter zu finden. Qualität, Preis und Nutzung müssen gut aufeinander abgestimmt sein. Das ist ein Fokus-Thema für uns.

Im Gesundheitsbereich differenziert sich das noch einmal: Arztpraxen und Pflegeeinrichtungen stellen unterschiedliche Anforderungen. Wir kennen die Betreiber gut und wissen um deren Herausforderungen – zum Beispiel durch gestiegene Energiepreise. Trotzdem sehen wir in Pflegeimmobilien eine sehr nachhaltige und wachstumsstarke Assetklasse, gerade mit Blick auf die demografische Entwicklung. Und klassische Arztpraxen sind eine extrem stabile Mieterschaft. Ärzte sind meist über viele Jahre am gleichen Standort, weil ein Umzug für sie aufwendig ist – organisatorisch wie regulatorisch. Sie legen viel Wert darauf, dass alles im Gebäude reibungslos funktioniert – vom Fahrstuhl bis zur Reinigung. Wenn wir das sicherstellen, bleiben sie uns lange treu.