FAQ – Fragen und Antworten auf einen Blick
Allgemeine Fragen
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Ein Offener Immobilienfonds ist eine indirekte Kapitalanlage in Immobilien, kontrolliert durch die deutsche Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Schon mit geringen Geldbeträgen wird eine indirekte Beteiligung an mehreren Immobilien ermöglicht. Eine Investition in einen Offenen Immobilienfonds gilt im Vergleich zu vielen anderen Kapitalanlagen als vergleichsweise risikoarme und stabile Geldanlage mit stetigen Erträgen.
Ein Offener Immobilienfonds nach deutschem Recht sammelt Kapital von vielen Anlegern ein und investiert es vornehmlich in Gewerbeimmobilien (Büros und Einzelhandelsimmobilien oder wie beim Swiss Life Living + Working zusätzlich auch in Wohn- und Gesundheitsimmobilien). Die Mieteinnahmen aus den Immobilien werden abzüglich der Kosten an die Anleger ausgeschüttet und stellen gemeinsam mit eventuellen Wertzuwächsen der Immobilen die Rendite der Anlageform dar. Ausschüttungen erfolgen grundsätzlich einmal im Jahr. Unter gewissen Umständen können Teile der Erträge für den Anleger steuerfrei sein. Durch die langfristige Investition in Immobiliensachwerte verläuft die Wertentwicklung im Vergleich zu Anlagen mit deutlich höheren Chancen und Risiken eher gleichmäßig.
Die Offenen Fonds werden deswegen „offen“ genannt, weil die Anleger grundsätzlich jederzeit neues Geld in den Fonds anlegen bzw. unter bestimmten Bedingungen auch das Geld während der Laufzeit des Fonds wieder abziehen können. Offene Immobilienfonds zählen zu den stark regulierten Geldanlageprodukten, denn sie werden von der deutschen Finanzmarktaufsicht, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), kontrolliert und müssen die Auflagen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) erfüllen.
Eine der gesetzlichen Vorgaben für Offene Immobilienfonds ist die vorgeschriebene Zusammensetzung des Fondsportfolios aus vielen Immobilien (nach einer anfänglichen Aufbauphase). Damit stellt der Gesetzgeber sicher, dass die Fonds eine Risikostreuung vornehmen.
Das Kapital der Anleger ist in einem sog. Sondervermögen zusammengeführt. Die Fondsgesellschaften selbst verwalten das Vermögen lediglich treuhänderisch für die Anleger. Es wird aber immer vom eigenen Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt gehalten und von einer Verwahrstelle überwacht. Damit ist es vor einem Zugriff der Fondsgesellschaft oder Gläubigern der Fondsgesellschaft, bspw. in einer Insolvenz, geschützt.
Offene Immobilienfonds wurden für Europa 1938 in der Schweiz erfunden. In Deutschland wurde der erste Fonds dieser Gattung 1959 aufgelegt. Seitdem haben sie sich kontinuierlich weiterentwickelt.
Man unterscheidet zwischen Publikumsfonds für vornehmlich private Anleger, wie dem Swiss Life Living + Working, und Spezialfonds, in die grundsätzlich nur institutionelle Anleger (Versorgungswerke, Pensionskassen, Stiftungen, Versicherungen etc.) investieren dürfen.
Privatanleger, die mittel- bis langfristig eine eher risikoarme Anlageform mit dem Ziel des Werterhaltes suchen und gleichzeitig langfristig ein Renditeniveau oberhalb der Inflation anstreben.
Die WKN (Wertpapierkennnummer) und ISIN (International Securities Identification Number) sind Kennnummern, die der eindeutigen Identifikation eines Wertpapiers wie z. B. den Anteilen am Offenen Immobilienfonds Swiss Life Living + Working dienen.
Für die Vergabe dieser Kennnummern ist in Deutschland die Herausgebergemeinschaft WM Datenservice verantwortlich.
Für den Swiss Life Living + Working lauten die Kennziffern:
WKN: A2ATC3
ISIN: DE000A2ATC31
„Kapitalverwaltungsgesellschaft“ ist die offizielle Bezeichnung für eine deutsche Fonds(verwaltungs)gesellschaft. Sie verwaltet das Kapital der Anleger treuhänderisch in einem oder mehreren Investmentfonds und gibt dafür Anteile an dem oder den Fonds an die Anleger aus. Sie wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zugelassen und überwacht.
Da es sich bei Immobilienanlagen eher um langfristige Investments handelt, liegt der empfohlene Mindestanlagehorizont grundsätzlich bei 3 Jahren.
Fragen zum Immobilienfonds Swiss Life Living + Working
Living + Working ist ein Offener Immobilienfonds mit einer ausgewogenen Mischung der Immobilienarten Wohnen und Gesundheit (Living) sowie Büro und Einzelhandel (Working). Beide Portfolioanteile „Living“ und „Working“ sollten in einer Range von jeweils 30 % – 70 % liegen. Diese Mischung soll Stabilität in die laufenden Erträge bringen und vor allem die Risikostreuung über die gesetzlichen Vorgaben hinaus zusätzlich verbessern. Zudem greift der Fonds die Trends unserer Zeit auf. Dazu zählen das Thema Demographie und hier das Bevölkerungswachstum in den städtischen Regionen sowie die steigende Lebenserwartung mit dem Wunsch, länger selbstbestimmt zu leben.
Zu den Informationen über Chancen und Risiken des Living + Working gelangen Sie hier.
Es bestehen verschiedene Risiken beim Anlegen von Kapital in einen Offenen Immobilienfonds.
Zu den Informationen über Chancen und Risiken des Swiss Life Living + Working gelangen Sie hier.
Der Fonds Swiss Life Living + Working unterscheidet sich vor allem durch seine innovative Anlagestrategie: Er reagiert auf aktuelle Trends wie den demografischen Wandel und die Urbanisierung und legt seinen Anlagefokus zu 30 % – 70 % auf Wohn- und Gesundheitsimmobilien, wie bspw. Seniorenresidenzen, Pflegeheime und Ärztehäuser. Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal ist die Immobilienauswahl. Der Fonds investiert auch in A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten. Das ermöglicht eine große Immobilienauswahl für die Anlage der zugeflossenen Gelder. Hinzu kommt die Anlagestrategie einer breiten Streuung im Inland: So werden alle deutschen Großstädte über 100.000 Einwohner mit einbezogen, anstatt sich lediglich auf die sieben größten Städte Deutschlands zu konzentrieren, wie es viele andere Offene Immobilienfonds machen.
Die Anlagestrategie orientiert sich zum einen an demografischen und urbanen Gegebenheiten und zum anderen an modernen individuellen Anforderungen der Lebens- und Arbeitskultur. Somit soll zu 30 % – 70 %in Wohn- und Gesundheitsimmobilien investiert werden und zu 30 % – 70 % in Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Ziele dabei sind das Erwirtschaften von stabilen Erträgen über einen längeren Zeitraum und der verantwortliche Umgang mit vorhandenen oder aufkommenden Risiken.
Der Investitionsmix des Living + Working umfasst in Wohn- und Gesundheitsimmobilien (Living) sowie Büro- und Einzelhandelsimmobilien (Working). Im Vordergrund stehen Investitionen in klassisches Wohnen, altersgerechtes Wohnen, Seniorenresidenzen, Ärztehäuser und Pflegeheime sowie moderne Büro-Konzepte wie Co-Working, die Platz für individuelle Anforderungen lassen. Auch im Bereich Einzelhandel geht der Fonds innovative Wege: Abseits der großen Shopping-Center konzentriert er sich auf Nahversorgungs- und Fachmarktzentren, die gegen digitale Konkurrenz (bspw. Internet-Shops) relativ immun sind.
Die Immobilien sollen langfristig werterhaltend und/oder wertsteigernd sein und nachhaltige Mieterträge erzielen. Die ausgewählten Nutzungsarten (Wohnen, Gesundheit, Büro, Einzelhandel) stehen dabei im Vordergrund.
Viele Offene Immobilien-Publikumsfonds investieren in Deutschland fast ausschließlich in den zentralen Lagen weniger Großstädte, meist nur in Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart, den sogenannten Top7. Hinzu kommt die Nachfrage aus dem Ausland, die sich traditionell auf die Top7-Standorte konzentriert. Das erhöht die Nachfrage in diesen Städten und schränkt somit das Angebot ein.
Gemessen an der Bevölkerungszahl machen die Top7 jedoch nur 16,6 % (Stand 2022) der Stadtbevölkerung in Deutschland aus. Das ist ein wesentlicher Grund, weshalb der Living + Working seinen Anlagehorizont erweitert und alle Städte mit über 100.000 Einwohnern berücksichtigt. Davon gibt es derzeit 82 im Inland.
Ein weiterer Grund ist die Fondsallokation: Ein Großteil der verfügbaren Gesundheitsimmobilien (Health Care-Objekte) findet sich zum Beispiel nicht in den überregional bedeutsamen Metropolen, sondern in den Mittelstädten Deutschlands sowie anderer europäischer Länder.
Bei einer Investition in den Living + Working haben Sie die Wahl zwischen einer Einmalanlage und einer regelmäßigen Einzahlung (Fondssparen). Für eine detaillierte und individuelle Beratung stehen Ihnen Ihre persönliche Anlageberaterin oder Ihr persönlicher Anlageberater bei unseren Vertriebspartnern zur Verfügung.
Abhängig von der jeweiligen Bank liegt der Mindestsparbetrag häufig bei EUR 25 monatlich und einmalig bei EUR 250. Grundsätzlich ist der Fonds Swiss Life Living + Working ab einem Anteil (Anteilwert siehe Startseite) erwerbbar.
Um stets aktuell über unseren Living + Working informiert zu bleiben, melden Sie sich für unseren Newsletter an. Wir informieren Sie regelmäßig über folgende Themenbereiche:
– Informationen zu den neuesten Immobilientransaktionen
– Verkaufsunterstützende Informationen und Erklärungen
– Interessante Interviews mit branchen- und marktrelevanten Themen
– Research-Informationen: Fakten und Trends zur Entwicklung an den Immobilienmärkten
– Aktuelle Termine und Veranstaltungen, auf denen Sie uns treffen können
Der Swiss Life Living + Working veröffentlicht gemäß Art. 8 Verordnung (EU) 2019/2088 („Offenlegungsverordnung“) und berücksichtigt entsprechend bei seinen Investitionsentscheidungen auch ökologische und soziale Merkmale sowie Governance Aspekte.
Ebenso hat sich der Fonds zu einer Mindestquote ökologisch nachhaltiger Investitionen im Sinne des Art. 3 der Verordnung (EU) 2020/852 verpflichtet und berücksichtigt die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren (PAI).
Fragen für Anleger/Bestandskunden
Der Fonds Swiss Life Living + Working ist vertraglich verpflichtet, mindestens die Hälfte seiner ordentlichen Erträge an die Anleger auszuschütten. Die Ausschüttung erfolgt einmal pro Jahr, nach Feststellung des Jahresabschlusses. Der Fonds Swiss Life Living + Working wird am Ende eines Kalenderjahres ausgeschüttet (in der Regel am letzten Montag im November).
Abhängig von der jeweiligen Bank kann die Ausschüttung auch automatisch wieder in neue, zusätzliche Fondsanteile angelegt werden. Wenn dies nicht gewünscht oder bei einigen Banken nicht möglich ist, wird die Ausschüttung automatisch auf das hinterlegte Konto überwiesen.
Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist für die Rückgabe von Fondsanteilen 12 Monate. Da zugleich aber auch eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten gilt, kann frühestens zum Ende der Haltefrist erstmals gekündigt werden. Eine unwiderrufliche Rücknahmeerklärung während der ersten 12 Monate würde also erst zum Ende der 24-monatigen Haltefrist ausgeführt.
Ja, Sie können jederzeit unter Beachtung der Mindesthalte- und Kündigungsfrist eine Rückgabeerklärung abgeben.
Ja, der Fonds kann auch über die Börse verkauft werden, soweit er an einer Börse gehandelt wird – dabei sind keine Haltefristen zu beachten. Der Kurs wird hier aber über Angebot und Nachfrage bestimmt und kann daher von den von der Fondsgesellschaft täglich veröffentlichten Preisen abweichen. Je nach Marktphase und Angebot an Anteilen können diese Schwankungen auch größer sein. Daher ist es ratsam, die Verkaufsorder mit einem Limit aufzugeben.
Kapitalerträge unterliegen grds. der Kapitalertragsteuer. Banken sind verpflichtet, 25 % Kapitalertragsteuer (plus 5,5 % Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) aus jeglichen Kapitalerträgen ihrer Kunden an das zuständige Finanzamt abzuführen.
Mit Hilfe eines Freistellungsauftrages können Sie Ihre Bank anweisen, anfallende Einnahmen aus Kapitalerträgen vom automatischen Steuerabzug (siehe Abgeltungsteuer) freizustellen. Der maximale Freistellungsauftrag liegt aktuell für Ledige bei EUR 1.000,- und für Verheiratete bei EUR 2.000,- (Sparer-Pauschbetrag).
Genau wie beim Kauf erteilen Sie die Verkaufs- bzw. Rückgabeorder direkt bei Ihrer Bank oder Ihrem Anlageberater.
Mündelsichere Geldanlagen werden grundsätzlich von dem zuständigen Amtsgericht im Zuge eines Verfahrens zur Geldanlage für einen Betreuten (früher Mündel genannt) genehmigt. Eine festgelegte Liste ausnahmslos mündelsicherer Anlageformen gibt es nicht. Es handelt sich um individuelle Prüfungen in jedem Einzelfall. Offene Immobilienfonds wurden allerdings bereits in vielen Fällen zur Anlage von betreuten Geldern (früher auch Mündelgelder genannt) zugelassen.
In der Tat sind im Portfolio des Living + Working die meisten Mietverträge indexiert. Im Bereich der Büro- und Gesundheitsimmobilien besteht in der Regel eine Vollindexierung. Im Bereich des Einzelhandels sind Teil-Indexierungen üblich. Bei Wohnobjekten hängt es oft davon ab, ob es sich um neue Objekte oder ältere Bestandsobjekte handelt. Bei neuen Objekten sind ebenfalls indexierte Mietverträge üblich. Zieht ein langjähriger Mieter aus einem Bestandsobjekt aus, dann wird dem Nachmieter ebenfalls ein indexierter Mietvertrag angeboten. Mieterhöhungen orientieren sich an den jeweiligen Verbraucherpreisindizes des Landes, in dem sich die Immobilie befindet. Im Portfolio des Swiss Life Living + Working ist der Anteil an (teil-)indexierten Mietverträgen sehr hoch, auch im Vergleich zu anderen am Markt befindlichen offenen Immobilienfonds.*
*(Scope Analysis Studie OIF Juni 2024)
Fondsauflage: 22. Dezember 2016
Zum Ausgleich für die steuerliche Vorausbelastung sieht das Investmentsteuerreform-Gesetz eine Entschädigung vor: die Teilfreistellung. Grundsätzlich zahlen Anleger offener Immobilienfonds (d.h. Investmentfonds, die überwiegend in Immobilien und Immobiliengesellschaften investieren) auf 60 Prozent der Ausschüttungen und Verkaufsgewinne keine Abgeltungsteuer.
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