Swiss Life Living + Working* Newsletter November 2021
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
die Tage werden kürzer, die Sonne versteckt sich oft hinter Wolken und die heimeligen Lichter der Vorweihnachtszeit sind noch einige Wochen entfernt. Da freut man sich über die guten Nachrichten, dass der Living + Working sich wieder ein attraktives Objekt in Frankfurt am Main sichern konnte. Zwei weitere Objekte in Hamburg sind dieses Mal Thema im Portrait.
Sabine Heß aus dem Asset Management berichtet, was nach dem Ankauf notwendig ist, damit die Immobilien optimal verwaltet werden können. Die Due-Diligence-Prüfung findet dagegen vor einem Ankauf statt. Wir erläutern Ihnen, was sich dahinter verbirgt.
Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre unseres Newsletters.
«Swiss Life Living + Working» kauft das Büroobjekt «AVE 5» in Frankfurt-Riedberg
Die vollvermietete Immobilie bietet viel Platz für die zukunftsfähige deutsche Szene der Biotechnologie in der „Science-City“ Frankfurts.
Immobilienportrait: «Bergedorfer Tor» in Hamburg
Vor Kurzem hat sich Swiss Life Asset Managers im Rahmen eines Forward-Asset-Deals zwei Immobilien im derzeit entstehenden Stadtquartier «Bergedorfer Tor» in Hamburg für das Portfolio des Living + Working vertraglich gesichert.
Bei den Objekten handelt es sich um eine stationäre Pflegeeinrichtung sowie ein Medizinisches Versorgungszentrum. Die Fertigstellung ist für das erste Quartal 2023 geplant.
Die Pflegeeinrichtung wird auf sechs Geschossen mit einer Gesamtfläche von 7.500 Quadratmetern 146 Pflegeplätze bieten. Davon werden 91 Prozent Einzelzimmer sein. Betreiber dieser Einrichtung wird die Pro Seniore Unternehmensgruppe sein, die derzeit in Deutschland 137 Einrichtungen mit 19.300 Pflegeplätzen betreut. Der Mietvertrag wurde auf 20 Jahre geschlossen.
Das Medizinische Versorgungszentrum wird auf sechs Geschossen eine Nutzfläche von rund 3.600 Quadratmetern für 11 Mietparteien bieten. Hauptmieter wird die deutschlandweit tätige Zahnarztkette AllDent sein, welche zwei Geschosse belegen wird. Weiter sind eine Apotheke sowie zahlreiche Facharztpraxen geplant.
Mit dem «Bergedorfer Tor» entsteht derzeit im Südosten von Hamburg auf dem bisherigen, rund 11.000 Quadratmeter großen Areal der Alten Post ein gemischt genutztes Stadtquartier. Mit der historischen Altstadt mit Schloss und Hafen und einer Fußgängerzone mit Fachwerkhäusern direkt neben einem der größten Shoppingcenter Hamburgs finden die künftigen Bewohner, Nutzer und Besucher Tradition und Urbanität vor. Großzügige Grünflächen prägen den Stadtteil. Der Bahnhof bietet die direkte Verbindung zur Hamburger Innenstadt mit Fern- und S-Bahn, der integrierte ZOB Anschluss zu allen lokalen Buslinien. Mit dem PKW gelangt man über die B5 nach nur eineinhalb Kilometern zur Autobahn, welche direkt ins Hamburger Zentrum oder auch das östliche Umland führt.
Im Gespräch mit Sabine Heß, Senior Managerin Asset Management der Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH
«Es geht darum, die Immobilien im Sinne der Anleger optimal zu verwalten»
Was machen Sie im Asset Management genau?
Es geht letztlich darum, die Immobilienvermögenswerte im Sinne der Anleger so optimal wie möglich aktiv zu verwalten und das immer unter den langfristigen Gesichtspunkten der Werterhaltung, möglichst hoher laufender Erträge und einer Minimierung von Risiken.
So sind wir bereits bei Neuinvestitionen für den Living + Working eingebunden und prüfen alle Kennziffern sowie die Annahmen für die laufenden Erträge aus dem jeweiligen Objekt. Hinzu kommt die Analyse der Bewirtschaftungsaspekte. Dazu gehören unter anderem die Vermietungsquote, die Aufstellung der auf die Mieter umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten, die Prüfung der Vermietungskosten und insbesondere der Mietverträge. All dies reiht sich dann in die kaufmännische Ankaufsprüfung ein (CDD Commercial Due Diligence).
Hat sich Ihre Aufgabe in den letzten Jahren verändert?
Ja, das liegt allerdings etwas weniger an den grundsätzlichen Arbeiten als vielmehr am Marktgeschehen. Die Welt dreht sich heute auch auf den Immobilienmärkten schneller und internationaler. Hinzu kommen die Megatrends wie die demografische Entwicklung, die digitale Transformation oder auch das Thema ESG. Nur wer hier absolut langfristig denkt, der wird für die Fondsanleger erfolgreich arbeiten können und genau darauf zielt unsere Strategie ab.
Welche Herausforderungen sind hinzugekommen?
Ein effizientes Asset Management erfordert die laufende Prüfung der Märkte und die sind in einem stetigen Prozess des Wandels. So sind die Anforderungen, das Nutzerverhalten zu analysieren, erheblich gestiegen. Dazu gehört die genaue Analyse der zahlreichen Branchen unserer gewerblichen Mieter. Dann spielen die Flexibilisierung bei den Flächen und die spürbar kürzeren Mietvertragslaufzeiten eine wichtige Rolle. Gut wird das im Einzelhandel sichtbar, die großen Formate wie Shopping-Center leiden unter der Online-Konkurrenz, während die Nahversorgungszentren mit Produkten des täglichen Bedarfs ausgezeichnet laufen.
Welche besonderen Anforderung stellen sich hier für das Asset Management beim Living + Working?
Den Fonds zeichnet das breite Spektrum an Nutzungsarten aus. Das bedingt allerdings hoch spezialisierte Teams für die einzelnen Bereiche, wie Fachleute für Gesundheitsimmobilien oder Einzelhandelsformate. Ergänzt werden die Teams dann noch durch Länder-Spezialisten. Glücklicherweise können wir hier auf die volle Kompetenz und die Personalstärke der Swiss Life zugreifen.
Haben Sie eine Erfolgsgeschichte aus dem Asset Management?
Da fällt mir unser Objekt in Wien im Rennweg ein. In 2019 hatten wir noch einen Leerstand mit 15 Prozent und haben dann trotz der angespannten Wirtschaftslage in der Pandemie 2020 eine Vollvermietung mit sogar noch stärkeren Mieterträgen erreichen können. Dazu hatten wir dort auch Sanierungen vorgenommen, die dank einiger guter Ideen sogar günstiger ausfielen und trotzdem ESG-konform waren.
Eine ganz andere Frage: Was mögen Sie an Ihrem Beruf besonders?
Mir gefällt die Aufgabenvielfalt, die strategische Komponente und die Arbeit mit vielen Zahlen. Auf der anderen Seite habe ich aber auch viele Gespräche mit unterschiedlichen Menschen. Besonders schön ist, man sieht am Ende, wofür man gearbeitet hat und kann es auch noch anfassen – schließlich reden wir über Immobiliensachwerte.
Sabine Heß ist Senior Managerin Asset Management bei Swiss Life Asset Managers und dort als erste Ansprechpartnerin des Fonds für die inhaltliche Steuerung des Asset Management des Living and Working verantwortlich. Gemeinsam mit dem Team betreut sie ein Investitionsvolumen von zwischenzeitlich ca. 1 Mrd. Euro. Sabine Heß studierte ursprünglich Nordamerikastudien an der FU Berlin. Sie ist seit 1997 in der Immobilienwirtschaft. Zunächst arbeitete sie als Vermietungs-Managerin, bevor sie in das Asset Management wechselte. Vor ihrer Tätigkeit bei Swiss Life Asset Managers Deutschland war sie für namhafte Immobilienfonds und Private Equity-Unternehmen tätig.
Wissenswertes: Was ist eine Due-Diligence-Prüfung bei Immobilien?
Das wesentliche Ziel einer Due Diligence bei Immobilientransaktionen ist neben der Verringerung von Informations- und Wissensrückständen insbesondere das systematische Aufdecken und das sorgfältige Bewerten von Chancen und Risiken, die sich aus der Transaktion ergeben können. «Due Diligence» bedeutet «gebotene Sorgfalt», mit der das Vertragsobjekt im Vorfeld geprüft wird.
Der Begriff stammt ursprünglich aus den USA und hier aus dem Anlegerschutz- und Kapitalmarktrecht und wird häufig als «DD» abgekürzt. Bei Immobilien bedeutet das eine Stärken-Schwächen-Analyse sowie eine Auswertung der mit dem Kauf verbundenen Risiken und eine zuverlässige Bewertung des Objekts. Gegenstand der Prüfungen sind beispielsweise finanzielle und rechtliche Risiken, Untersuchungen zum Zustand der technischen Gebäudeausstattung und zu der Gebäudesubstanz selbst sowie zur strategischen Positionierung, der Vermietung und, immer wichtiger, zu den ESG-Faktoren.
Gezielt wird in Due-Diligence-Prüfungen nach sogenannten Kaufabbruchkriterien (Dealbreakern) gesucht, also nach Sachverhalten, die den Käufer vom Erwerb des Vertragsobjektes Abstand nehmen lassen. Nach dem Abschluss der Due Diligence und Identifizierung der Chancen und Risiken werden die Ergebnisse der DD im Kaufvertrag umgesetzt. Die Prüfungsergebnisse können z.B. zu einer Kaufpreisreduzierung, zur Aufnahme von Garantien oder Freistellungen oder zur Notwendigkeit besonderer Fälligkeitsvoraussetzungen führen.
Abhängig von der Immobilienart (Wohn- und Geschäftshaus, Shopping-Center, Büro, Logistik oder Hotel) und von der Transaktionsstruktur (Asset- oder Share Deal) müssen auf unterschiedliche Aspekte der Due Diligence Schwerpunkte gesetzt werden.
Man unterscheidet bei einer solchen Ankaufsprüfung in der Regel die folgenden Bereiche:
Kaufmännische Prüfung (Commercial/Financial-Due-Diligence):
Die kaufmännische Due Diligence kennt drei wesentliche Ausprägungsformen: Die Commercial (auch Market) Due Diligence, die Property Due Diligence und die Financial Due Diligence. Analysiert werden insbesondere die Marktlage, Standortqualitäten und die Wettbewerbssituation. Darüber hinaus werden diverse Zahlungsströme (u.a. Mieten, Bewirtschaftungskosten etc.) validiert.
Technische Prüfung (Technical-Due-Diligence-Prüfung, auch TDD):
Der technische Zustand des Objekts, notwendige Ausgaben für die Instandhaltung, Betriebsabläufe sowie die Restnutzungsdauer und Lebenszykluskosten der technischen Gebäudeausstattung werden hier bewertet. Die TDD ist mit einer ausführlichen Objektbegehung verbunden.
Rechtliche Prüfung (Legal-Due-Diligence, auch LDD):
Die Immobilie wird auf rechtliche Risiken hin untersucht. Die sog. LDD beginnt bei der Prüfung des aktuellen Grundbuchstandes. Weiter stehen Mietverträge und Mietsicherheiten, die Versicherungsrechtsverhältnisse und sonstige Verträge und Pflichten auf dem Prüfstand.
Steuerliche Prüfung (Tax-Due-Diligence):
Unter diesem Punkt werden die steuerlichen Verhältnisse geprüft, um steuerliche Risiken zu erkennen (z.B. Grunderwerbsteuerpflicht, Umsatzsteuer, Share Deals etc.).
Umwelt-Prüfung (Environmental-Due-Diligence):
Hier steht die Frage im Vordergrund, ob im Boden oder dem Gebäude Altlasten oder gesundheitsbedenkliche Materialien vorhanden sind. Aber auch Fragen und Auflagen des Umweltschutzes werden analysiert.
ESG-Prüfung (ESG-Due-Diligence):
Zentral ist dabei die Prüfung von Unternehmens- und EU-Vorgaben im Rahmen der ESG-Strategien. Darin enthalten sind Energie- und Umweltaspekte, die sozialen Auswirkungen wie auch das allgemeine Unternehmensverhalten.
Wertgutachten:
Zusätzlich ist die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen externen Sachverständigen notwendig. Dieser Prozessschritt wird als Bestandteil der Due Diligence durchgeführt.
Anhand dieser Aufstellung wird deutlich, wie komplex eine solche Ankaufsprüfung ist. Swiss Life Asset Managers verteilt diese Aufgaben auf mehrere spezialisierte und interdisziplinäre Teams (intern als auch externe Beauftragungen), um die wirtschaftlichen, rechtlichen, finanziellen, steuerlichen, technischen und umweltrelevanten Eigenschaften der Immobilie zu beurteilen und im Ergebnis eine verlässliche Einschätzung für den Ankauf einer Immobilie abgeben zu können.
Marktüberblick: Positives aus dem Einzelhandel – Lichtblick Fachmarktzentren
Positives aus dem Einzelhandel? Was auf den ersten Blick als zumindest leicht verwegene These daherkommen mag, entpuppt sich auf den zweiten als Lichtblick: Auch der gebeutelte stationäre Einzelhandel kann Stabilität und überzeugende Konzepte bieten. Das Merkmal dieser Konzepte: Sie bedienen die veränderten Kundenpräferenzen und bringen das Produkt, als Fachmarktzentren, bequem an den Kunden. Wobei Dreh- und Angelpunkt das Stichwort bequem ist.
Fachmarktzentren sind, strenggenommen, eine Sonderform des Einkaufszentrums. Lösten Einkaufszentren einst die Einkaufsstraße in der Innenstadt als Kundenmagnet ab, sind es heutzutage die Fachmarktzentren, zu denen die Konsumenten strömen. Grund hierfür ist, dass sie, im Gegensatz zu den klassischen Einkaufszentren, ein Ort für die Ansammlung bedarfsorientierter Güter, wie Lebensmittel oder Drogerieprodukte, sind. Mit ihrer guten Erreichbarkeit erlauben sie eine schnelle und effiziente Besorgung und sind damit vor allem eins: praktisch für den Kunden. Typischerweise in Stadtrand- oder Stadtteillagen zu finden und mit Parkplätzen ausgestattet, finden Fachmarktzentren ihre Kernzielgruppe bei der Generation 45+ und bei jungen Familien, die für stetige Nachfrage sorgt.
Dass sich Fachmarktzentren – zumindest aktuell noch – gegen die wachsende Konkurrenz aus dem Onlinehandel behaupten können und Anleger in solche Anlageklassen ruhig schlafen lassen, liegt an dem Warenangebot. Güter wie Drogerieprodukte, Lebensmittel oder Discounterware werden aktuell noch bevorzugt vor Ort eingekauft. Und gerade während der Pandemie zeigten sich die Fachmarktzentren robust bzw. teilweise sogar als Krisengewinner: Durch die Systemrelevanz und den Versorgungscharakter der angebotenen Güter waren sie, im Gegensatz zum klassischen stationären Einzelhandel nicht oder nur teilweise von den Lockdowns betroffen.
Anleger schätzen die relativ stabilen Mieten, die zwar auch während der Pandemie leicht unter Druck gerieten, sich aber im Vergleich zu anderen Segmenten aus dem Einzelhandel recht robust zeigten und im Krisenjahr 2020 deutlich weniger nachgaben: Gemäß des Datenanbieters Property Market Analysis (PMA) -4% zu -10% bei Einkaufsstraßen im europäischen Durchschnitt, wobei die Mieten in Deutschland für Supermärkte und Discounter 2020 sogar stiegen – und sich zweitens zügig erholen. Unter den Sektoren des europäischen Einzelhandels wird erwartet, dass die Mieten von Fachmarktzentren am schnellsten wieder positives Wachstum aufweisen. Ein Treiber dürfte zumindest in Deutschland, wo die Mieten teils an die Verbraucherpreise gekoppelt sind, auch die Inflation sein. Folglich werden Fachmarktzentren als stabiles Produkt mit defensivem Charakter – quasi als Lichtblick – gesehen und von Investoren nachgefragt, sodass die Preise pro Quadratmeter steigen.
Aufgrund des intakten Momentums ist es nicht abwegig, wenn sich dieser positive Trend zumindest kurzfristig weiter fortsetzen dürfte. Auch im Portfolio des Living + Working sind Fachmarktzentren vertreten, wie beispielsweise das «Waldstadt Center» in Potsdam oder auch das «Citycenter LIF.E» in Lichtenfels.
Mittelfristig sollte man jedoch nicht die Augen vor den Auswirkungen des Onlinehandels auch auf Fachmarktzentren verschließen. So steckt der Trend, auch Güter des täglichen Bedarfs online zu bestellen, noch in den Kinderschuhen, fängt aber dennoch an sich zu verfestigen. Folglich werden erfolgreiche Fachmarktzentren nicht darum herumkommen, sich der Digitalisierung anzupassen – sei es beispielsweise, indem sie click-and-collect-Services oder Multichannellösungen anbieten.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
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