Wohnen in Großstädten und deren Umland steht im Fokus vieler Investoren – und ist ein Teil unserer Investmentstrategie. Fundamentale Treiber wie Zuwanderung und Wirtschaftskraft und damit Attraktivität für Anleger bieten allerdings auch mittlere und selbst kleinere Städte, wie Beispiele aus Baden-Württemberg verdeutlichen.
Bundesweit zeigte sich in den zurückliegenden Jahren ein Aufwärtstrend an den Wohnungsmärkten, ausgedrückt durch steigende Mieten und Preise. Die Metropolen (Top 7) und ihr Umland stehen sicherlich mehr im Fokus der Öffentlichkeit, doch sind die Unterschiede zwischen den Städtetypen gar nicht so groß, wie die Miettrends der vergangenen zehn Jahre zeigen. In den Top 7 sind die Mieten in Bestandsobjekten von 2012 bis 2021 im Schnitt jährlich um 4,2 Prozent gestiegen, in D-Städten (von Albstadt oder Aschaffenburg bis Würzburg oder Zwickau) um 3,7 Prozent, wie Daten des Analysehauses bulwiengesa belegen.
Mit Blick auf die sozioökonomischen Grundlagen der mittleren oder kleineren Städte, zum Beispiel die lokale Wirtschafts- und Kaufkraft oder das Wachstum der Bevölkerung, rückt in regionaler Betrachtung die Qualität vieler süddeutscher Standorte in den Fokus. Baden-Württemberg mit seinen vielen über das Land verteilten mittelständischen Unternehmen kann die Attraktivität von Städten außerhalb der Metropol- und Großstadtregionen veranschaulichen. Denn trotz „schaffe, schaffe, Häusle baue“ und einer Wohneigentumsquote über dem Bundesdurchschnitt (52,6 %) bietet „das Ländle“ zahlreiche Investmentmöglichkeiten am Mietwohnungsmarkt.
In Biberach an der Riß als Kreisstadt des gleichnamigen Kreises in Oberschwaben lebten Ende 2021 etwa 34.350 Einwohner, rund acht Prozent mehr als zehn Jahre zuvor. Zugleich bietet die Stadt rund 29.500 (sozialversicherungspflichtigen) Erwerbstätigen einen Arbeitsplatz. Bekannte Unternehmen wie das Pharmaunternehmen Boehringer Ingelheim oder die Firmengruppe Liebherr sind vor Ort vertreten, aber auch die Hochschule Biberach (ca. 2.500 Studierende) sorgt für die Anziehungskraft der Stadt und für einen steigenden Bedarf an Wohnraum. Eine Kaufkraftkennziffer von 14 Prozent über dem Bundesdurchschnitt unterstreicht die Wirtschaftskraft der kleinen Stadt. Die Wohnungsmieten im Bestand haben die letzten zehn Jahre um ca. 43 Prozent auf 9,30 Euro pro Quadratmeter und Monat zum Jahresende 2021 zugelegt, für Neubauwohnungen um ca. 54 Prozent auf 10,50 Euro. Ähnlich dynamisch verlief die Entwicklung in Villingen-Schwenningen, einer Kreisstadt des Schwarzwald-Baar-Kreises: Die Mieten für Wohnungen in Neubau wie Bestand zogen in diesem Zeitraum um ca. 47 Prozent an und lagen Ende 2021 im Schnitt bei 10,00 bzw. 8,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch hier nahm die Zahl der Einwohner im Zeitfenster zwischen 2011 und 2020 spürbar zu – um knapp sieben Prozent auf rund 87.000 Menschen. Wichtiger Anziehungspunkt sind mehrere kleine Hochschulen mit insgesamt ca. 6.500 Studierenden in einer Stadt, deren wirtschaftliche Stärke auf einem mittelständisch geprägten produzierenden Gewerbe beruht.
Die beiden Mittelstädte können am Mietmarkt allerdings nicht mit der Landeshauptstadt „mithalten“: In Stuttgart stiegen die Mieten in den zurückliegenden zehn Jahren sowohl im Bestand als auch bei Neubauten um gut 70 Prozent, und die Mietniveaus spielen mit knapp 15 bzw. 17 Euro pro Quadratmeter und Monat Ende 2021 in einer anderen Liga. Doch entscheidend ist für den Investor jeweils das gute sozioökonomische Fundament der Standorte, welches die Grundlage für das zukünftige Mietwachstum bildet. Dabei wurden das Bundesland Baden-Württemberg und die Städte Biberach und Villingen-Schwenningen nicht zufällig gewählt, sondern beschreiben Standorte, an denen das Management des „Living + Working“ in jüngerer Zeit in Wohnen investiert hat, wobei die Objekte die Nutzungen Wohnen und Handel des täglichen Bedarfs kombinieren.