Die hohen Energiepreise und die Notwendigkeit zum Energiesparen auch im Gebäudebereich, Wünsche der Mieter nach ESG-konformen Mietflächen oder verschärfte gesetzliche Anforderungen an Neubauten lenken den Blick immer stärker auf „grüne“ Investments. Aber welche Vorteile und vor allem Renditen erreichen Investoren damit?
Die Dekarbonisierung der Wirtschaft und damit auch der Betrieb von Immobilien ist inzwischen zusammen mit weiteren Maßnahmen rund um die ökologische und soziale Verantwortung sowie gute Unternehmensführung (ESG) in den Fokus der Immobilienwirtschaft gerückt. Immer mehr Gebäude werden nach Standards wie BREEAM, DGNB oder LEED zertifiziert. Ein Treiber dieser Entwicklung sind die Interessen von Mietern, die sich z.B. verpflichtet haben, Büro- oder sonstige Gewerbeflächen nur noch in zertifizierten Objekten anzumieten. Analog haben sich viele institutionelle Investoren auf Nachhaltigkeitsziele festgelegt und passen ihre Immobilien den Gebäudestandards an, um langfristig gute Mieten und Renditen zu erzielen.
Die Miet- oder Performancebetrachtung der Investoren verschiebt sich jedoch: Viele Studien aus den letzten Jahren haben gezeigt, dass sich in zertifizierten Gebäuden höhere Mieten erzielen lassen. Dieser Effekt nimmt jedoch ab, weil zunehmend mehr Flächen auf den Markt kommen, die den Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen. Mehr noch: Eine Differenz zwischen den Mieten in zertifizierten und nicht zertifizierten Objekten bleibt zwar, aber dreht sich für Flächen ins Negative, die modernen Anforderungen der Nutzer und ESG-Aspekten nicht entsprechen. Aus einem „green premium“ wird zunehmend ein „brown discount“, der sich auch auf Investorenseite bemerkbar macht. Nachdem zunächst mit überdurchschnittlichen Mieten für zertifizierte Gebäude eine höhere Performance eingefahren werden konnte, besteht heute und in Zukunft immer stärker die Notwendigkeit, mit der fortschreitenden Verbesserung des im Wettbewerb stehenden Flächenbestands mitzuhalten.
Diese Entwicklung unterstreicht einmal mehr die Notwendigkeit, Immobilienbestände „grün zu machen“ und bei neuen Investments darauf zu achten, diese Anforderungen zu erfüllen oder entsprechend Finanzmittel bereitzuhalten und einzupreisen, um die Gebäude nachfolgend auf die aktuell geforderten Qualitäten zu bringen.
Das nachhaltige Investieren wird zum Standard. In der Praxis zeigt sich dies gegenwärtig z. B. in der starken Nachfrage nach Büroflächen, die sowohl ESG-Anforderungen erfüllen als auch den Nutzern moderne technische Ausstattung und ein gutes infrastrukturelles Umfeld bieten – und zwar durch Unternehmen wie öffentliche Mieter. Damit fokussieren auch Investoren ihre Nachfrage auf entsprechende Objekte, während die übrigen Immobilien tendenziell mit einem Abschlag „gestraft“ werden. Analytisch lässt sich diese Entwicklung bisher nur bedingt nachvollziehen, da die vorliegenden Marktdaten Gebäudezertifizierungen i. d. R. nicht berücksichtigen. Zudem sind nicht alle modernen, „grünen“ Objekte zertifiziert. Aber auch Zertifizierungen decken nicht sämtliche Nachhaltigkeitsthemen ab, weil sie in der Summe aus der Zeit vor der Offenlegungs- und Taxonomieverordnung der EU stammen und erst langsam an die neuen Anforderungen angepasst werden. Für langfristig erfolgreiche Investments sind die Rahmenbedingungen aber auf jeden Fall „auf grün“ geschaltet.
Für die Immobilien in den Fonds von Swiss Life Asset Managers gilt es, im Bestand wie beim Ankauf die definierten, angestrebten Nachhaltigkeitsmerkmale zu erfüllen und künftig weiterzuentwickeln. Bei Akquisitionen stehen auch „grüne Objekte“ im Blickfeld, wie z. B. im Fall des „European Living“ aktuell beim Ankauf eines Neubaukomplexes für altersgerechtes Wohnen in Leipzig. Dieses wird in Holzmodulbauweise klimafreundlicher gebaut als in konventioneller Art und Weise und wird im Betrieb sehr energieeffizient sein.