„Mit Immobilien kann und muss man arbeiten“
Im Gespräch verrät Klaus Speitmann, Vertriebsleiter der Swiss Life KVG und somit auch des „Living + Working“, welche Auswirkungen die Zinssenkungen der EZB haben, ob jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt gekommen ist und weshalb zwei Objekte des Fonds veräußert wurden.
Mitte Oktober hat die Europäische Zentralbank (EZB) zum dritten Mal in diesem Jahr ihre Leitzinsen gesenkt – für viele Beobachter überraschend früh. Was bedeutet das für die Immobilienmärkte und Fonds wie den „Living + Working“?
Die EZB reagiert damit auf die Normalisierung der Inflation – zeigt aber auch, dass sie die nicht von der Hand zu weisenden Konjunkturrisiken ernst nimmt. Für die Assetklasse Immobilien ist das zunächst eine gute Nachricht: Mit sinkenden Zinsen sinken auch die Finanzierungskosten, also zum Beispiel für Immobiliendarlehen. Außerdem lässt der Bewertungsdruck nach, der sich infolge der starken Zinserhöhungen zuvor aufgestaut hatte. Zudem werden Immobilien jetzt auch von der Rendite her wieder attraktiver im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie Festgeldern oder Anleihen, deren Zinsen beziehungsweise Renditen wieder spürbar gesunken sind. Und zu guter Letzt ist auch der psychologische Effekt nicht zu unterschätzen: Es steigt die Zuversicht, dass der Markt wieder Tritt fasst und das Transaktionsgeschehen anzieht. Das ist in Ansätzen auch schon zu beobachten.
Ist damit die Talsohle bei Preisen und Bewertungen durchschritten?
Ich denke, dass wir in den meisten Teilsegmenten eine Bodenbildung gesehen haben. Wann genau es nun wieder spürbar aufwärts geht, wird man sehen. Aber der nächste Aufschwung kommt bestimmt. Insofern kann 2025 ein guter Zeitpunkt für einen (Wieder-)Einstieg sein. Ich warne aber davor, das ausschließlich von der Zinsentwicklung abhängig zu machen. Immobilien sind eine auf Langfristigkeit ausgelegte Assetklasse, die aktives Management ermöglicht. Mit Immobilien kann und muss man arbeiten. Wer auf steigende oder sinkende Zinsen wetten will, ist am Derivatemarkt besser aufgehoben.
Trotzdem hat sich der „Living + Working“ kürzlich von zwei Einzelhandelsobjekten getrennt. Warum?
Aus zwei Gründen: Zum einen handelte es sich um eine Vorsichtsmaßnahme, um frühzeitig unser Liquiditätspolster zu stärken. Das lag zuletzt bei mehr als 13,6 Prozent. Mit den Verkäufen haben wir gezeigt, dass wir funktionierende Immobilien im Portfolio haben, die auch in einem herausfordernden Marktumfeld marktgängig sind. Zum anderen erfolgten die Veräußerungen vollkommen strategiekonform: Wir wollen den Anteil von „Living“ im Fonds gegenüber „Working“ erhöhen, also die Allokation stärker in Richtung Wohnen lenken. Und zweitens wollen wir unsere starke Allokation in Deutschland von mehr als 50 Prozent etwas zugunsten einer breiteren Streuung über Europa senken. Dass wir über ein insgesamt starkes und stabiles Fondsportfolio verfügen, zeigt auch unsere geplante Ausschüttung: Sie soll in diesem Jahr im November dank gestiegener Mieterträge über dem Niveau des Vorjahres liegen.+
Klaus Speitmann leitet seit Januar 2017 den Vertrieb der Swiss Life KVG als Executive Director Sales. Zuvor war der Diplom-Kaufmann und gelernte Bankkaufmann Bereichsleiter im Partnervertrieb bei der Commerz Real AG. Hier war er für die Entwicklung und Umsetzung der Vertriebsstrategien für verschiedene Immobilienfonds verantwortlich. Zusätzliche Stationen waren unter anderem die Leitung Consumer Sales bei paybox Deutschland und das Key Accounting bei VIAG Interkom.