Sie sind Head Transaction Health Care. Was verbirgt sich hinter diesem Titel?
Mit meinem Team bin ich für die An- und Verkäufe von Gesundheitsimmobilien in Deutschland, den Niederlanden und Österreich verantwortlich. Unser Investitionsfokus liegt auf Projekten und Objekten der Vollstationären Pflege, des Betreuten Wohnens, der Tagespflege sowie auf Ärztehäusern. Kliniken zählen zwar auch zum Segment der Gesundheitsimmobilien, sind aber sehr speziell und aktuell nicht unser Markt. Unser Team besteht aus „Allroundern“, was bedeutet, dass keiner auf ein Produkt fokussiert ist. Das gibt uns die notwendige Flexibilität.
Gesundheitsimmobilien sind offenbar in aller Munde. Warum sind sie so attraktiv?
Gesundheitsimmobilien haben sich in den letzten Jahren im Vergleich zu anderen Anlageklassen als sehr widerstandsfähig gegenüber Konjunkturabschwächungen und Marktveränderungen bewiesen und zeigen auch aktuell, dass sie ein sehr stabiles Immobiliensegment sind. So hatten wir beispielsweise keinerlei Mietausfälle während der Pandemie. Wir haben diesen Vorteil der Gesundheitsimmobilien schon sehr zeitig erkannt und investieren seit 2006 in dieses Segment. Zum Arzt muss man immer gehen und Pflege wird ab einem gewissen Alter quasi automatisch ein Thema. Damit wird es immer eine Nachfrage nach diesen Objekten geben. Da das deutsche Gesundheitssystem in Teilen staatlich finanziert ist, hat man hier auch eine stabile Grundlage. Dazu kommt noch der demografische Wandel, der die Nachfrage befeuert.
Ist es bei diesem hohen Interesse an Gesundheitsimmobilien noch sinnvoll, dort zu investieren?
Investitionen lohnen sich nach wie vor, da wir hier eine andere Renditestruktur als in anderen Klassen haben und die Anfangsrenditen unverändert über denen z. B. des reinen Wohnens liegen. Dann haben wir die solventen Mieter und die langfristigen Mietverträge, die bei Ärztehäusern eine Laufzeit bis zehn Jahren und im Pflegebereich sogar bis zu 20 oder 25 Jahren haben. Das sorgt für stabile Mieteinnahmen. Allerdings waren die letzten beiden Jahre auch von einem Preisanstieg geprägt, da das Angebot nicht mit der Nachfrage mithalten konnte. Trotzdem bieten Gesundheitsimmobilien aufgrund der langfristigen Orientierung gute Perspektiven. Hier spricht auch unsere Erfolgsbilanz der letzten 16 Jahre für uns. Wir haben ein Gesicht im Markt und können uns im Wettbewerb um attraktive Immobilien gut behaupten.
Gibt es neue Entwicklungen im Segment?
Gerade die Vollstationäre Pflege ist sehr personalintensiv und gute Pflegekräfte sind rar am Markt. Hier muss man Anreize schaffen. Deshalb werden Mitarbeiterwohnungen für die Pflegekräfte immer mehr in die Planung neuer Objekte integriert. Andererseits gibt es auch Senioren, die gar nicht so viel Betreuung und Pflege benötigen. Hier kommt das Betreute Wohnen mit optionalen Angeboten ins Spiel. Diese Konzepte sind sehr gesucht, weil sie für den Betreiber weniger personalintensiv sind.
Warum sind Gesundheitsimmobilien gerade für den „Living + Working“ so interessant?
Gesundheitsimmobilien sind Teil der Anlagestrategie des Living + Working, denn sie gehören zum Thema Leben der Menschen in Immobilien. Da die Fondsimmobilien zukunftsfähig sein sollen, passen Gesundheitsimmobilien mit ihrem langfristigen Horizont hervorragend hinein.
Eine persönliche Frage: Haben Sie sich schon Gedanken gemacht, wie Sie im Alter leben möchten?
Da ich in einem Quartier mit generationsübergreifendem Wohnen lebe, denke ich tatsächlich darüber nach. Wobei mir klar ist, dass das, was ich jetzt möchte, nicht unbedingt in 20 Jahren noch so sein muss. Aktuell kann ich mir vorstellen, mit einer ambulanten Versorgung möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu bleiben. Ich habe aber auch gar keine Vorbehalte vor einer Anlage mit Betreutem Wohnen oder auch, wenn es an der Zeit ist, in eine Vollstationäre Pflege zu wechseln. Hier gibt es inzwischen ausgezeichnete Einrichtungen mit einem sehr ansprechenden Angebot. Vor allem ist mir bewusst, dass ich mir selbst Gedanken darüber machen muss – und zwar rechtzeitig.
Nikolai Schmidt ist Head Transaction Health Care mit 15-jähriger Erfahrung im Gesundheitsimmobiliensektor. Seit 2018 leitet er den Ankauf von Healthcare-Immobilien bei Swiss Life Asset Managers Deutschland. Dabei war er für Transaktionen von Pflegeheimen, Ärztehäusern und Einrichtungen für Betreutes Wohnen in Höhe von mehr als 1,5 Milliarden Euro verantwortlich. Bei seinem vorigen Arbeitgeber war er insbesondere für die Entwicklung von Ärztehäusern und verschiedenen Wohnformen (u. a. Pflege und Betreutes Wohnen) in Deutschland zuständig.