In den vergangenen zwei, drei Jahren gab es in der deutschen Immobilienwirtschaft viel Diskussionsstoff – von Inflation, steigenden Zinsen und Baukosten bis hin zu Trendthemen wie ESG und Digitalisierung. Doch wie sieht es in unseren Nachbarländern aus? Im Interview beleuchten die Asset Manager Waiseng Ma und Mohamed Ouittasne die aktuelle Marktsituation in Frankreich und geben einen Einblick in Trends und Entwicklungen.
Was sind einige der aktuellen Herausforderungen des französischen Immobilienmarkts?
Ouittasne: Eine der größten Herausforderungen auf dem französischen Immobilienmarkt ist, ähnlich wie in Deutschland, die Inflation und der damit verbundene Anstieg der Zinssätze. Diese wirtschaftlichen Faktoren haben erhebliche Auswirkungen auf die Fähigkeit der Investoren, eine angemessene Finanzierung ihrer Aktivitäten sicherzustellen. Das hat zu einem spürbaren Rückgang des Investitionsvolumens in ganz Frankreich geführt.
Eine zweite große Herausforderung ist das strenge lokale Regulierungsumfeld. In Frankreich wird es immer strikter und anspruchsvoller, insbesondere im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstandards. Die Regierung hat ehrgeizige Ziele zur Reduzierung des Energieverbrauchs in Immobilienportfolios eingeführt, was eine große Herausforderung darstellt. Es gibt ein Mandat, den Energieverbrauch bis 2030 um 40 % zu senken. Dieses Ziel erhöht sich bis 2040 auf 50 % und bis 2050 auf 60 %. Um diese Ziele zu erreichen, sind erhebliche Anpassungen und Verbesserungen bei der Energieeffizienz aller Immobilien erforderlich. Unser Schwerpunkt liegt nun auf der Integration innovativer Technologien in das Design und die Funktionalität von Gebäuden. Angesichts der zunehmenden Einschränkungen sind wir bestrebt, zahlreiche Innovationen anzubieten, um unser Portfolio an diese sich entwickelnde Landschaft anzupassen. Ein bemerkenswertes Beispiel ist die Geothermie. Diese Technologie ist hocheffizient und trägt mit hervorragenden Erträgen zur Dekarbonisierung bei. Sie stellt einen bedeutenden Fortschritt in der nachhaltigen Bauweise dar.
Ma: Auch die Erwartungen der Mieter sind im Vergleich zu vor zehn oder zwanzig Jahren gestiegen. Dieser Wandel stellt eine große Herausforderung für die Asset Manager dar, die sich mit den sich ändernden Vorschriften und den gestiegenen Ansprüchen der Mieter auseinandersetzen müssen. So ist beispielsweise das Bedürfnis nach Zentralität bei den Mietern, insbesondere im Bürosektor, stärker ausgeprägt. In Paris liegt die durchschnittliche Leerstandsquote bei niedrigen 3 %, was die hohe Nachfrage nach zentral gelegenen Büros widerspiegelt. Im Gegensatz dazu liegen die Leerstandsquoten in den Pariser Vorstädten bei rund 25 %.
Gibt es bestimmte Gebiete im Zentrum von Paris, die für den Bürosektor besonders gefragt sind?
Ma: Der Central Business District (CBD) in Paris ist im Gegensatz zu dem geringeren Interesse vor einigen Jahren sehr attraktiv geworden. Die Nachfrage hat sich wieder ins Stadtzentrum verlagert, insbesondere in Gebiete in der Nähe der Oper und des Louvre. Diese Verlagerung ist teilweise auf den Aufstieg von 2.0-Unternehmen und Start-ups zurückzuführen, die sich in diesen erstklassigen Gegenden niedergelassen haben. Angesichts der jüngsten Finanzierungskrise, von der diese Start-ups betroffen sind, haben jedoch traditionelle Sektoren wie Anwaltskanzleien und Banken im CBD wieder Fuß gefasst.
Eine ähnliche Entwicklung ist auch in anderen europäischen Städten wie Mailand und Barcelona zu beobachten. Ein großer Teil der in den vergangenen Jahren errichteten Büroflächen wurde von neuen Nutzern bezogen, steht nun aber aufgrund veränderter Anforderungen vor Herausforderungen. Einige Gebäude in den Vorstädten, die nicht mehr den heutigen Kriterien entsprechen, haben ihren Mietwert vollständig verloren. Diese ehemals rentablen Immobilien bedürfen nun neuer Lösungen, um wieder nutzbar zu werden. Es wird jedoch erwartet, dass sich der Markt in Zukunft wieder ausgleicht. Es gibt eine natürliche Grenze für das, was sich Mieter leisten können, und wenn die Preise diese Grenze erreichen, wird es eine Korrektur geben. Die Unternehmen müssen weiterhin in der Lage sein, ihre Mietverpflichtungen zu erfüllen, was darauf hindeutet, dass sich die derzeitige Nachfrage- und Preisdynamik letztendlich stabilisieren wird.
Welche einzigartigen Möglichkeiten bietet der französische Immobilienmarkt derzeit?
Ouittasne: Die Einzigartigkeit von Paris, über ein reiches kulturelles und historisches Erbe zu verfügen, ist nach wie vor ein großer Vorteil. Dieser kulturelle Reichtum macht Paris zu einer Metropole von Weltrang, die insbesondere auf dem Büromarkt eine herausragende Stellung einnimmt. Als solche genießt Paris eine einzigartige Dynamik. Wenn ein Mieter aus einem Gebäude auszieht, bietet sich dem Eigentümer oft die Gelegenheit, von den veränderten Marktbedingungen zu profitieren. Der Auszug eines Mieters kann die Tür für einen neuen, hochwertigeren Mieter öffnen, der bereit ist, eine höhere Miete zu zahlen. Dieses Potenzial für höhere Mieteinnahmen bietet Immobilieneigentümern und Investoren die Möglichkeit, ihre Renditen zu steigern, indem sie Mieter mit höheren Budgets anziehen.
Wie wirken sich die Olympischen Spiele auf Ihr tägliches Leben aus?
Ma: Die Olympischen Spiele haben das tägliche Leben in Paris stark beeinflusst, insbesondere im zurückliegenden Jahr. Aufgrund einiger vorübergehender Beschränkungen, die von der Stadt erlassen wurden, konnten einige Projekte nicht in Angriff genommen werden oder bedurften weiterer sorgfältiger Planung. Wir selbst arbeiten jetzt zwei Monate lang im Homeoffice. Dennoch herrscht in der Stadt große Begeisterung für die Spiele, die sportlichen Höchstleistungen und die tolle Atmosphäre, die die vielen Besucher mitbringen. Langfristig wird Paris davon sehr profitieren.
Ouittasne: Ja, vor allem die vielen Verbesserungen der Infrastruktur werden sich langfristig auszahlen, auch über die Olympischen Spiele hinaus. Davon profitieren die Bürger, die Umwelt und die Wirtschaft. Auch das Image der Stadt wird sich durch die Spiele positiv verändern. Diese Vorteile und Perspektiven überwiegen bei Weitem die wenigen und ohnehin nur vorübergehenden Einschränkungen.