Die vergangenen Jahre waren für Europas Immobilienmärkte herausfordernd: gestiegene Zinsen, schwache Konjunktur oder strukturelle Veränderungen an einigen Vermietungsmärkten. 2025 wird sich nicht alles ändern, doch die Ampel für Investoren steht wieder auf Grün.
Rückblick auf 2024 im Zeichen einer Stabilisierung
Das Jahr 2024 stand im Zeichen einer Bodenbildung an den Immobilieninvestmentmärkten. Die Aussicht auf Zinssenkungen, gefolgt von ersten Schritten zur Lockerung der Geldpolitik, sorgte für die allmähliche Rückkehr von Investoren und mit zeitlichem Versatz für anziehende Transaktionsvolumen. Richtig ist: Die Erholung verlief bisher mit geringerer Dynamik, als es zum Beispiel nach den Erfahrungen nach der Finanzkrise zu erwarten gewesen wäre, doch der Aufwärtstrend hat sich gefestigt. Zugleich haben sich die Kaufpreise nach der Korrektur in den Jahren 2022/23 stabilisiert und 2024 in einigen Teilen des Marktes eine Erholung gestartet. Stellvertretend für diese Entwicklung zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken seit dem ersten Quartal 2024 eine leichte Aufwärtsbewegung
vdp-Immobilienpreisindex (Kapitalwerte)
Quelle: Quelle: vdp (Verband deutscher Pfandbriefbanken).
Und 2025? Zeit für neue Investments
Die Rahmenbedingungen in Europa hellen sich weiter auf: Zwar wirkt die Geopolitik nach wie vor belastend, aber eine moderate zyklische Erholung der Konjunktur zeichnet sich ab. Zugleich pendelt sich die Inflation am EZB-Ziel von zwei Prozent ein. Damit besteht für die Europäische Zentralbank genügend Raum für weitere Zinssenkungen – woraus Rückenwind für Immobilieninvestments entsteht. Die Transaktionsvolumen und damit die Marktliquidität dürften 2025 deutlicher anziehen als im Vorjahr. Für die Kaufpreise bedeuten die sinkenden Zinsen eine weitere Festigung, die sich in fundamental gut aufgestellten Immobiliensektoren für hochwertige Objekte und Lagen in Form (leicht) steigender Preise beziehungsweise sinkender Ankaufsrenditen ausdrücken sollte.
Damit kommt die Verfassung der Mietmärkte in den einzelnen Sektoren ins Spiel. Die Entwicklungen sind unterschiedlich, aber grundsätzlich positiv/aufhellend, wobei in allen Sektoren die Polarisierung zwischen guten und schlechten Objekt- und Lagequalitäten das bestimmende Merkmal ist.
- Den Wohnsektor prägt weiterhin der Mangel an Wohnraum in den metropolitanen und vielen urbanen Räumen; dies gilt sowohl für das klassische Wohnen als auch Varianten wie Studentenwohnen. Weiteres Mietwachstum im Zuge geringer Bautätigkeit und fortwährender Zuwanderung ist vorhersehbar.
- Der Bedarf an Wohnformen im Alter wächst kontinuierlich weiter. Bei Gesundheitsimmobilien lasteten bei Pflegeeinrichtungen in den vergangenen Jahren steigende Kosten auf den Betreibern, die jedoch im Verlauf des Jahres 2024 mit den Sozialkassen viele neue Verträge zur Refinanzierung aushandeln konnten. Dem Jahr 2025 können Betreiber wie auch Immobilieneigentümer somit deutlich entspannter entgegensehen.
- Im Handelssektor deuten die Normalisierung der Inflation und steigende Einkommen auf eine Aufhellung beim Konsum hin. In innerstädtischen Handelslagen wird sich die Transformation in Richtung Diversifikation von Einkaufen, Dienstleistungen und Freizeit fortsetzen, die reine Handelsnutzung dagegen nur in ausgewählten Lagen dominieren. Für die Nahversorgung bleiben Super- und Fachmärkte unverändert das stabile Segment im Einzelhandel.
- Für den Bürosektor zeichnet sich durch die Konjunkturaufhellung etwas Rückenwind bei der Nachfrage ab. Entscheidend bleibt die Zweiteilung der Märkte: Moderne Flächen in zentralen Lagen bleiben nachfragt und bieten Mietwachstumspotenzial, dagegen dürften schwache Objekt- und Lagequalitäten weiter unter gedämpfter Nachfrage und Mietentwicklung leiden.
Selektiv agieren
Die fundamentalen Entwicklungen an den Mietmärkten unterlegen somit für zahlreiche Marktsegmente die sich eröffnenden Investmentopportunitäten, die sich aus der Großwetterlage von Konjunktur und Zinsen ergeben – bei strikter Selektion der Assets. Jede Immobilienanlage gehört darauf geprüft, ob sie auch in Zukunft so attraktiv sein wird, dass Mieter kommen und bleiben wollen. Nur dadurch lassen sich die Einkommen langfristig generieren, die für den Anlageerfolg so entscheidend sind. Nicht zuletzt, weil die Aussicht auf Kapitalgewinne angesichts der Erwartung anhaltend höherer Zinsen nicht der Schwerpunkt der Anlagestrategie sein sollte.