Swiss Life Living + Working* Newsletter August 2024
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
in dieser Ausgabe werfen wir einen Blick in die Niederlande – genauer gesagt nach Amsterdam: Die Stadt ist nicht nur nachhaltig und charmant, sondern auch ein attraktives Investitionsziel für Investoren aus aller Welt.
Doch damit ist unsere Europareise noch nicht zu Ende: Unsere Kollegen aus Paris geben uns Einblicke in den französischen Immobilieninvestmentmarkt und aktuelle Pariser Trends.
Zu guter Letzt möchten wir Ihnen die Geschichte der Offenen Immobilienfonds näherbringen. Um diese langwierige Entwicklung zu verdeutlichen, stellen wir die Meilensteine in den Kontext des Weltgeschehens und geben einige spannende Beispiele, was die Welt damals bewegte.
Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Porträt: Amsterdam – Dynamisches Zentrum für Kultur, Geschichte und innovative Wirtschaft
Amsterdam, die charmante Hauptstadt der Niederlande, ist weltweit bekannt für ihre malerischen Grachten, historischen Gebäude und ihre lebendige Kulturszene. Doch die Stadt ist mehr als ein touristisches Juwel: Sie ist ein wichtiger Handelsknotenpunkt mit einem dynamischen Wirtschaftsleben. Amsterdam spielt eine zentrale Rolle auf den Weltmärkten, insbesondere in den Bereichen Technologie, Finanzen und Kreativwirtschaft, was sie zu einem attraktiven Standort für Investoren macht.
Der Immobilienmarkt in Amsterdam zeichnet sich durch seine Robustheit und kontinuierliche Wachstumstrends aus. Stetig steigende Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien haben die Stadt in den letzten Jahren zu einem Hotspot für Immobilieninvestitionen gemacht. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien in bevorzugten Lagen wie dem Grachtengürtel und dem Jordaan zeigen, dass hochwertige Immobilien weiterhin stark nachgefragt werden.
Darüber hinaus profitiert Amsterdam von einer fortschrittlichen Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität, die sowohl Fachkräfte als auch Unternehmen anzieht. Die Stadt ist auch ein führendes Zentrum für nachhaltige Entwicklung und Innovation und damit ein zukunftsweisender Investitionsstandort. Mit Projekten wie der „Circular Economy“ setzt Amsterdam neue Maßstäbe für urbanes Leben und schärft damit sein Profil als eine der lebenswertesten Städte der Welt.
Innovation und Fortschritt, die Amsterdam auszeichnen, machen die Stadt für Investoren attraktiv. Ein Beispiel für ein solches Investment bietet auch unser Living + Working: Zum Portfolio gehören zwei Immobilien an der Herengracht, einer der bekanntesten Grachten Amsterdams, die von prächtigen Gebäuden wie barocken Stadtpalästen geprägt ist. In unmittelbarer Nähe befinden sich zahlreiche Restaurants, Bars, Modegeschäfte und andere Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Beide Bürogebäude gehören außerdem zum UNESCO-Weltkulturerbe.
Amsterdam ist zweifellos ein äußerst attraktiver Markt für langfristige Immobilieninvestitionen. Die Mischung aus Charme, Nachhaltigkeit und Marktdynamik macht die Stadt zu einem erstklassigen Ziel für internationale Investoren.
Podcast: #14 Herengracht 168, Amsterdam
In der vierzehnten Episode des Living + Working Citytalks liegt der Fokus auf dem charmanten Herzen Amsterdams. An der Herengracht 168 liegt ein Bürogebäude in Top-Lage mit Wand- und Deckenmalereien sowie modern ausgestatteten Konferenzräumen.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Im Gespräch mit Waiseng Ma, Head of Asset Management, und Mohamed Ouittasne, Asset Manager Tertiaire bei Swiss Life Asset Managers France
In den vergangenen zwei, drei Jahren gab es in der deutschen Immobilienwirtschaft viel Diskussionsstoff – von Inflation, steigenden Zinsen und Baukosten bis hin zu Trendthemen wie ESG und Digitalisierung. Doch wie sieht es in unseren Nachbarländern aus? Im Interview beleuchten die Asset Manager Waiseng Ma und Mohamed Ouittasne die aktuelle Marktsituation in Frankreich und geben einen Einblick in Trends und Entwicklungen.
Was sind einige der aktuellen Herausforderungen des französischen Immobilienmarkts?
Ouittasne: Eine der größten Herausforderungen auf dem französischen Immobilienmarkt ist, ähnlich wie in Deutschland, die Inflation und der damit verbundene Anstieg der Zinssätze. Diese wirtschaftlichen Faktoren haben erhebliche Auswirkungen auf die Fähigkeit der Investoren, eine angemessene Finanzierung ihrer Aktivitäten sicherzustellen. Das hat zu einem spürbaren Rückgang des Investitionsvolumens in ganz Frankreich geführt.
Eine zweite große Herausforderung ist das strenge lokale Regulierungsumfeld. In Frankreich wird es immer strikter und anspruchsvoller, insbesondere im Hinblick auf die Nachhaltigkeitsstandards. Die Regierung hat ehrgeizige Ziele zur Reduzierung des Energieverbrauchs in Immobilienportfolios eingeführt, was eine große Herausforderung darstellt. Es gibt ein Mandat, den Energieverbrauch bis 2030 um 40 % zu senken. Dieses Ziel erhöht sich bis 2040 auf 50 % und bis 2050 auf 60 %. Um diese Ziele zu erreichen, sind erhebliche Anpassungen und Verbesserungen bei der Energieeffizienz aller Immobilien erforderlich. Unser Schwerpunkt liegt nun auf der Integration innovativer Technologien in das Design und die Funktionalität von Gebäuden. Angesichts der zunehmenden Einschränkungen sind wir bestrebt, zahlreiche Innovationen anzubieten, um unser Portfolio an diese sich entwickelnde Landschaft anzupassen. Ein bemerkenswertes Beispiel ist die Geothermie. Diese Technologie ist hocheffizient und trägt mit hervorragenden Erträgen zur Dekarbonisierung bei. Sie stellt einen bedeutenden Fortschritt in der nachhaltigen Bauweise dar.
Ma: Auch die Erwartungen der Mieter sind im Vergleich zu vor zehn oder zwanzig Jahren gestiegen. Dieser Wandel stellt eine große Herausforderung für die Asset Manager dar, die sich mit den sich ändernden Vorschriften und den gestiegenen Ansprüchen der Mieter auseinandersetzen müssen. So ist beispielsweise das Bedürfnis nach Zentralität bei den Mietern, insbesondere im Bürosektor, stärker ausgeprägt. In Paris liegt die durchschnittliche Leerstandsquote bei niedrigen 3 %, was die hohe Nachfrage nach zentral gelegenen Büros widerspiegelt. Im Gegensatz dazu liegen die Leerstandsquoten in den Pariser Vorstädten bei rund 25 %.
Gibt es bestimmte Gebiete im Zentrum von Paris, die für den Bürosektor besonders gefragt sind?
Ma: Der Central Business District (CBD) in Paris ist im Gegensatz zu dem geringeren Interesse vor einigen Jahren sehr attraktiv geworden. Die Nachfrage hat sich wieder ins Stadtzentrum verlagert, insbesondere in Gebiete in der Nähe der Oper und des Louvre. Diese Verlagerung ist teilweise auf den Aufstieg von 2.0-Unternehmen und Start-ups zurückzuführen, die sich in diesen erstklassigen Gegenden niedergelassen haben. Angesichts der jüngsten Finanzierungskrise, von der diese Start-ups betroffen sind, haben jedoch traditionelle Sektoren wie Anwaltskanzleien und Banken im CBD wieder Fuß gefasst.
Eine ähnliche Entwicklung ist auch in anderen europäischen Städten wie Mailand und Barcelona zu beobachten. Ein großer Teil der in den vergangenen Jahren errichteten Büroflächen wurde von neuen Nutzern bezogen, steht nun aber aufgrund veränderter Anforderungen vor Herausforderungen. Einige Gebäude in den Vorstädten, die nicht mehr den heutigen Kriterien entsprechen, haben ihren Mietwert vollständig verloren. Diese ehemals rentablen Immobilien bedürfen nun neuer Lösungen, um wieder nutzbar zu werden. Es wird jedoch erwartet, dass sich der Markt in Zukunft wieder ausgleicht. Es gibt eine natürliche Grenze für das, was sich Mieter leisten können, und wenn die Preise diese Grenze erreichen, wird es eine Korrektur geben. Die Unternehmen müssen weiterhin in der Lage sein, ihre Mietverpflichtungen zu erfüllen, was darauf hindeutet, dass sich die derzeitige Nachfrage- und Preisdynamik letztendlich stabilisieren wird.
Welche einzigartigen Möglichkeiten bietet der französische Immobilienmarkt derzeit?
Ouittasne: Die Einzigartigkeit von Paris, über ein reiches kulturelles und historisches Erbe zu verfügen, ist nach wie vor ein großer Vorteil. Dieser kulturelle Reichtum macht Paris zu einer Metropole von Weltrang, die insbesondere auf dem Büromarkt eine herausragende Stellung einnimmt. Als solche genießt Paris eine einzigartige Dynamik. Wenn ein Mieter aus einem Gebäude auszieht, bietet sich dem Eigentümer oft die Gelegenheit, von den veränderten Marktbedingungen zu profitieren. Der Auszug eines Mieters kann die Tür für einen neuen, hochwertigeren Mieter öffnen, der bereit ist, eine höhere Miete zu zahlen. Dieses Potenzial für höhere Mieteinnahmen bietet Immobilieneigentümern und Investoren die Möglichkeit, ihre Renditen zu steigern, indem sie Mieter mit höheren Budgets anziehen.
Wie wirken sich die Olympischen Spiele auf Ihr tägliches Leben aus?
Ma: Die Olympischen Spiele haben das tägliche Leben in Paris stark beeinflusst, insbesondere im zurückliegenden Jahr. Aufgrund einiger vorübergehender Beschränkungen, die von der Stadt erlassen wurden, konnten einige Projekte nicht in Angriff genommen werden oder bedurften weiterer sorgfältiger Planung. Wir selbst arbeiten jetzt zwei Monate lang im Homeoffice. Dennoch herrscht in der Stadt große Begeisterung für die Spiele, die sportlichen Höchstleistungen und die tolle Atmosphäre, die die vielen Besucher mitbringen. Langfristig wird Paris davon sehr profitieren.
Ouittasne: Ja, vor allem die vielen Verbesserungen der Infrastruktur werden sich langfristig auszahlen, auch über die Olympischen Spiele hinaus. Davon profitieren die Bürger, die Umwelt und die Wirtschaft. Auch das Image der Stadt wird sich durch die Spiele positiv verändern. Diese Vorteile und Perspektiven überwiegen bei Weitem die wenigen und ohnehin nur vorübergehenden Einschränkungen.
Walter Seul ist Leiter Fondsmanagement bei der Swiss Life KVG. Er verantwortet unter anderem das Fondsmanagement des „Swiss Life Living + Working“. Zuvor war der Diplom-Volkswirt als Senior Fund Manager und Senior Corporate Finance Manager bei AXA Investment Managers sowie als Projektleiter für die Konzeption geschlossener Immobilienfonds bei der Deutschen Grundbesitz Management GmbH (heute RREEF) tätig.
Eine Zeitkapsel der Offenen Immobilienfonds
Die Geschichte der Offenen Immobilienfonds reicht bis in die dreißiger Jahre zurück – eine Zeit, in der unsere Welt noch ganz anders aussah. Politisch, gesellschaftlich und kulturell hat sich unser Umfeld weiterentwickelt – und mit ihm die Offenen Immobilienfonds.
Im Jahr 1857 wurde die Schweizerische Rentenanstalt, die heutige Swiss Life, gegründet. Diese Zeit war geprägt von wichtigen Fortschritten: Insbesondere in den Vereinigten Staaten und Europa wurde die Eisenbahn erheblich ausgebaut, was den Transport revolutionierte und zur Industrialisierung beitrug. Die 1850er Jahre brachten auch technische Meilensteine wie die Entwicklung des Bessemer-Verfahrens zur Stahlherstellung und das erste funktionierende Transatlantikkabel, das die Kommunikation zwischen Europa und Amerika vorantrieb.
Die Geschichte der offenen Immobilienfonds beginnt 1938 in der Schweiz, wo der erste Fonds dieser Art aufgelegt wurde. Im gleichen Jahr wurde in den USA das erste funktionierende Farbfernsehen vorgestellt, ein Meilenstein in der Entwicklung der Fernsehtechnik. Zudem entdeckten Otto Hahn und Fritz Strassmann im Dezember 1938 die Kernspaltung des Urans, ein wichtiger Meilenstein, der später zur Entwicklung der Atomenergie führte.
1959 wurde der erste Offene Immobilienfonds in Deutschland aufgelegt. In den Folgejahren kamen weitere hinzu. Anfang desselben Jahres, am 1. Januar 1959, stürzte Fidel Castro mit seiner revolutionären Bewegung das Regime des kubanischen Diktators Fulgencio Batista. Mit diesem Sieg begann für Kuba eine neue Ära, die das Land in einen kommunistischen Staat verwandelte und die Beziehungen zu den USA stark beeinflusste. Nur einen Tag später, am 2. Januar 1959, startete die sowjetische Raumsonde Luna 1, das erste von Menschen geschaffene Objekt, das die Erdumlaufbahn verließ und zum Mond flog. Sie verfehlte den Mond zwar knapp, erreichte aber als erstes Objekt eine Sonnenumlaufbahn.
In den 1970er Jahren nahm die Zahl der Offenen Immobilienfonds weiter zu, auch weil zuvor ein gesicherter rechtlicher Rahmen geschaffen worden war. Durch die Einbeziehung in die vermögenswirksamen Leistungen wurde das Investmentfondssparen deutlich attraktiver, was sich auch positiv auf die Offenen Immobilienfonds auswirkte. Dank der höheren Mittelzuflüsse konnten die Fonds der zweiten Generation nun auch in größere Büroimmobilien investieren. In diese Zeit fällt auch der Beginn des digitalen Zeitalters: Die 1970er Jahre brachten den Aufstieg der Computertechnologie und die Geburtsstunde von Unternehmen wie Microsoft und Apple. Der erste Mikroprozessor, der Intel 4004, kam 1971 auf den Markt. Gleichzeitig erreichte die zweite Welle der Frauenbewegung in den 1970er Jahren ihren Höhepunkt, wobei Themen wie Gleichberechtigung, reproduktive Rechte und sexuelle Befreiung im Vordergrund standen.
In den 1980er Jahren erfolgte die nächste Evolutionsstufe der Offenen Immobilienfonds, indem zunehmend im Ausland investiert wurde. Darüber hinaus wurden die investierten Nutzungsarten um große Einkaufszentren erweitert. Das Fondsvolumen der Branche betrug 1990 umgerechnet rund 8,4 Milliarden Euro. Auch für Deutschland war es ein bedeutendes Jahr: Am 3. Oktober 1990 wurde das Land nach über 40 Jahren der Teilung wiedervereinigt. Die DDR schloss sich der Bundesrepublik an und markierte damit symbolisch das Ende des Kalten Krieges in Europa. Gleichzeitig wurde im Bereich der Digitalisierung ein bedeutender Meilenstein erreicht: Der britische Wissenschaftler Tim Berners-Lee veröffentlichte 1990 die erste Webseite und legte damit den Grundstein für das World Wide Web. Dies markierte den Beginn des modernen Internets.
Im Jahr 2013 startete die vierte Generation der Offenen Immobilienfonds mit verschärften Halte- und Kündigungsfristen im Rahmen des neuen Kapitalanlagegesetzbuches. Sie brachte jedoch nur wenige neue Fonds und keine nennenswerten neuen Anlagestrategien hervor. Im gleichen Jahr veränderte sich das Bild auf den deutschen Autobahnen nachhaltig: Der Fernbusverkehr wurde weitgehend freigegeben. Bis dahin durften Fernbuslinien bis auf wenige Ausnahmen keine Fahrgäste innerhalb Deutschlands befördern. Außerdem sorgte Papst Benedikt XVI. für Aufsehen, als er am 28. Februar als erster Papst seit über 600 Jahren zurücktrat. Sein Rücktritt war ein historisches Ereignis in der katholischen Kirche.
Mit der Gründung der Swiss Life KVG im November 2016 wird am 22. Dezember der Offene Immobilien-Publikumsfonds „Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working“ nach deutschem Recht aufgelegt. Der Anlagefonds tritt mit der Kurzbezeichnung „Swiss Life Living + Working“ an den Markt und richtet sich an deutsche Privatanleger. Am 23. Juni des gleichen Jahres stimmt Großbritannien in einem Referendum für den Austritt aus der Europäischen Union. Das Ergebnis führte zu erheblichen politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten in Großbritannien und der EU. Kurz darauf, am 8. November, wurde Donald Trump zum 45. Präsidenten der Vereinigten Staaten gewählt. Seine Wahl war eine Überraschung und markierte einen bedeutenden Wandel in der amerikanischen Politik. Trump trat sein Amt im Januar 2017 nach einem stark polarisierenden Wahlkampf an.
Wie Deutschland wohnt: im Speckgürtel
Deutschland wächst – im letzten Jahr um rund 300 000 Einwohner, seit 2015 um 2,4 Millionen (Quelle: Destatis). Wovon es rund die Hälfte (44 %) in städtische Regionen zieht (Quelle: Eurostat). Doch innerhalb dieser Regionen zieht es tatsächlich immer mehr Menschen in das Umland, den sogenannten Speckgürtel. Ein Trend, der für Eigentum bereits fest etabliert ist: Denn im Speckgürtel bekommt man deutlich mehr Quadratmeter für das gleiche Geld – inklusive Naherholungsgebiet vor der Haustür. Bisher kennt man diesen Wanderungssaldo von Haushalten, die es ins Eigentum zieht. Doch nach aktuellen Daten erreicht dieser Trend nun auch die Mieterhaushalte, wie sich exemplarisch am Beispiel der Top-7-Metropolen und deren Speckgürteln zeigt. Gemäß einer Analyse von ImmoScout24 suchten Anfang 2024 erstmals mehr Bewohner im Speckgürtel der Top 7 nach einer neuen Mietwohnung (41,9 %) als innerhalb der Stadtgrenzen (35,8 %).
Besonders im Berliner Speckgürtel ist der Anteil der Mietsuchenden in den letzten fünf Jahren deutlich gestiegen (+67 % auf 37,1 %). Am höchsten liegt der Anteil in München, wo rund die Hälfte (50,2 %, +17 % zu 2019) der Suchanfragen auf den Speckgürtel entfällt.
Der Hauptgrund für die Ausweichbewegung liegt auf der Hand: Das knappe Angebot in den Städten treibt die Mieten nach oben und die Suchenden ins Umland. Schließlich erhält man dort mehr Quadratmeter für das gleiche Geld. Im Schnitt der Top 5 (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main) liegt die Ersparnis laut ImmoScout, wenn man 16-30 km außerhalb des Stadtbereiches mietet, bei 3,20 EUR/m2/p.m.; bei 31-50 km sind es sogar knapp 4,80 EUR/m2/p.m. Das macht bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von rund 92 m2 zwischen rund 300 bis 440 EUR Ersparnis, jeden Monat. Oder ein Zimmer mehr.
Dieses Zimmer mehr – also die Vergrößerung der Haushaltsgröße – ist auch der am häufigsten als wichtigster Umzugsanlass genannte Grund, gefolgt von der finanziellen Belastung, die das Wohnen in der Stadt mit sich bringt, so eine Studie des ifo-Instituts. Ein weiterer Faktor, der dem Speckgürtel in die Hände spielt, ist zudem das hybride Arbeiten, das – seitdem es durch Corona salonfähig wurde – mehr Spielraum beim Wohnort zulässt.
Und so verwundert es nicht, dass in den Corona-Jahren 2020 bis 2022 rund 14 % der befragten berufstätigen Großstädter weggezogen sind. Und zwar, wer hätte es gedacht, in erster Linie (38 %) in den Speckgürtel. Ein Trend, der sich wohl in absehbarer Zeit nicht umkehren wird, denn die Mieten in den Städten bleiben hoch und werden – aufgrund des Angebotsdefizits – weiter steigen und damit die Menschen weiterhin ins Umland treiben, was zur Folge hat, dass auch dort die Mieten steigen.
Auch der Living + Working setzt mit seinen Wohnimmobilien auf die Mietpräferenzen der Haushalte und bietet modernen und gut angebundenen Wohnraum in den Speckgürteln, wie bspw. in Wentorf bei Hamburg oder Strausberg bei Berlin.
Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für August, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
11. September 2024
Investmentforum Sachwerte in Frankfurt: Treffen Sie uns gemeinsam mit führenden Anbietern von Sachwertanlagen am 11. September im eleganten Ambiente des Marriott Hotels in Frankfurt.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
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