Swiss Life Living + Working* Newsletter Dezember 2024
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
die Weihnachtszeit ist da und dementsprechend winterlich ist auch dieser Newsletter. Diesmal steht die österreichische Hauptstadt im Mittelpunkt. Neben wunderschöner Architektur und beeindruckender Geschichte glänzt Wien derzeit auch mit prächtigen Weihnachtsmärkten.
Passend zum bevorstehenden Jahreswechsel blickt Christian Dinger im Interview außerdem auf das herausfordernde Jahr 2024 zurück und schaut optimistisch in die Zukunft.
Zu guter Letzt widmen wir uns dem Thema Wohnen: Ein Blick auf die Wohnungsmärkte in Europa zeigt eine anhaltende Dynamik auf den Mietmärkten, die sich auch positiv auf den Investmentmarkt auswirkt.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Im Porträt: Wien – Zentrum für Kultur, Innovation und nachhaltige Immobilieninvestments
Wien, die Kulturmetropole im Herzen Europas, besticht durch ihre beeindruckende Geschichte und Architektur wie auch durch ihre wirtschaftliche Dynamik. Die Bevölkerung ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und hat 2023 erstmals die Zwei-Millionen-Marke überschritten. Damit ist Wien nach Berlin und vor Hamburg bereits die zweitgrößte deutschsprachige Stadt. 2024 wurde sie vom „The Economist“ zum 3. Mal in Folge zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt.
Insbesondere in den vergangenen Jahren ist viel passiert: Wien hat – jenseits der Innenstadt mit ihren bekannten Wahrzeichen – eine beeindruckende Skyline bekomme und es sind ganz neue Stadtviertel entstanden. Die österreichische Hauptstadt hat sich mehr und mehr als führender Wirtschaftsstandort etabliert. Mit einer hoch entwickelten Infrastruktur, einem starken Industrie- und Dienstleistungssektor und einer soliden Finanzwirtschaft zieht die Stadt, in der ein Viertel des österreichischen Bruttoinlandsprodukts erwirtschaftet werden, Studierende, Forscher, Gründer und Investoren aus aller Welt an. Vor allem in den Bereichen Technologie, Forschung und Entwicklung sowie Kreativwirtschaft hat Wien an Bedeutung gewonnen. Rund 51.000 Menschen sind dort in Forschung und Entwicklung (F&E) tätig, was einem Drittel aller F&E-Beschäftigten der Alpenrepublik entspricht. Entsprechend ist die Stadt ein führender Standort für Start-ups, insbesondere im Bereich der grünen Technologien und der nachhaltigen Wirtschaft.
Der Immobilienmarkt in Wien – stabil und zukunftsorientiert
Der Wiener Immobilienmarkt weist attraktive Wachstumsprognosen auf. Besonders in den zurückliegenden Jahren sind die Preise für Immobilien in zentralen Lagen kontinuierlich gestiegen, wobei auch die Nachfrage nach hochwertigen Objekten in angesagten Vierteln wie dem 2. Bezirk rund um das Karmeliterviertel, dem Fasanviertel rund um den Rennweg im 3. Bezirk, dem Servitenviertel im 9. Bezirk und dem trendigen 7. Bezirk rund um den Spittelberg stark ist. Der Wiener Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein gesundes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aus, wobei vor allem die Nachfrage nach modernen Wohnimmobilien in fußläufiger Zentrumsnähe stark wächst. Die Quadratmeterpreise sind in guten Lagen konstant hoch. Eine weitere Besonderheit des Wohnungsmarktes ist seine starke Prägung durch kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen, die seit den 1920er-Jahren die Stadtentwicklung entscheidend mitgestalten. Entsprechend eng ist der freie bzw. private Wohnungsmarkt. Gleichzeitig sind moderne Büroflächen in der wachsenden Stadt knapp und die Nachfrage entsprechend hoch.
Ein entscheidender Faktor für den Erfolg des Wiener Immobilienmarktes ist außerdem die hohe Lebensqualität der Stadt, die sowohl für Einheimische als auch für EU-Bürger und internationale Fachkräfte und Unternehmen attraktiv ist. Der nach New York und Genf dritte Standort der Vereinten Nationen ist hervorragend an den öffentlichen Verkehr angebunden. Die gute Luftqualität, das legendäre Trinkwasser der Wiener Hochquellenleitung direkt aus den steirischen Alpen und die vielfältigen Bildungsangebote und Freizeitmöglichkeiten machen Wien zu einem bevorzugten Lebensmittelpunkt für Fachkräfte, Angestellte im öffentlichen Dienst und bei internationalen Organisationen sowie Expats.
Nachhaltigkeit und Innovation – Wien als Vorreiter für urbane Entwicklung
Ein weiteres herausragendes Merkmal Wiens ist die nachhaltige Ausrichtung der Stadtentwicklung. Die Stadt treibt die Errichtung von „grünen“ Immobilien voran und setzt mit Projekten wie der „Smart City Wien“ und der Förderung von energieeffizienten Gebäuden neue Maßstäbe in der Stadtentwicklung. Der Fokus auf ökologische Verantwortung und Energieeffizienz zieht nicht nur umweltbewusste Investoren an, sondern sorgt auch für eine hohe Nachfrage nach nachhaltigen und zukunftsfähigen Immobilienprojekten.
Investitionsstandort Wien – eine gute Wahl
Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität, hoher Lebensqualität und dem stark wachsenden Interesse an nachhaltigen Immobilienprojekten macht Wien zu einem besonders attraktiven Standort für Immobilieninvestoren. Daher sind auch die Objekte des Living + Working in Wien, nämlich das „Zentrum Rennweg“ und das „Allianz Center“, bestens positioniert, um langfristig von der positiven Marktentwicklung zu profitieren.
Der Wiener Immobilienmarkt profitiert von hoher Lebensqualität, stabilen Wachstumsraten und einem starken Fokus auf nachhaltige, energieeffiziente Entwicklungen.
Im Gespräch mit Christian Dinger, Sprecher der Geschäftsführung der Swiss Life KVG
„Unsere Strategie hat sich als robust und belastbar erwiesen.“
Das vergangene Jahr war für die Immobilienbranche herausfordernd – für einige Assetklassen mehr, für andere weniger. Dennoch hat sich der „Living + Working“ gut geschlagen. Warum, erläutert Swiss-Life-KVG-Geschäftsführer Christian Dinger im Interview.
Das Jahr 2024 neigt sich dem Ende zu. Wir sind uns wohl einig, dass das kein leichtes Jahr war. Wie fällt Ihr Blick zurück auf die Entwicklung der Immobilienmärkte aus?
Ich würde sagen, dass sich die Märkte im Laufe des Jahres wieder schrittweise etwas erholt haben. Es war durchaus eine positive Entwicklung zu beobachten, auch wenn das Marktgeschehen noch lange nicht das Niveau von vor der Pandemie erreicht hat. In Einzelfällen konnten Verkäufer und Käufer wieder zueinanderfinden, allerdings nicht in allen Nutzungsarten. Derzeit ist der Markt noch sehr selektiv. In ausgewählten Lagen und Assetklassen sehen wir aber wieder anziehende Transaktionsvolumina – wenn auch auf einem niedrigeren Preisniveau, was entsprechend zu höheren Ankaufsrenditen führt als noch vor zwei Jahren.
Wie hat sich der L+W in diesem Umfeld geschlagen? Sind Sie zufrieden mit der Entwicklung?
Es war zweifellos ein herausforderndes Jahr, nicht nur für uns. Ich würde sogar sagen, es war das schwierigste Jahr seit der Finanzkrise. Dennoch hat sich der „Living + Working“-Fonds im Branchenvergleich sehr gut behauptet. Insbesondere durch ein konsequentes und vorausschauendes Liquiditätsmanagement konnten wir die Herausforderungen gut meistern. Diese Stabilität ist das Ergebnis intensiver Bemühungen, die von unseren Anlegern sehr geschätzt werden.
Auch auf der Vermietungsseite machen sich unsere Anstrengungen bemerkbar: Unsere beiden Publikumsfonds weisen einen Vermietungsstand von deutlich über 90 Prozent auf, der Leerstand ist damit minimal. Insbesondere im Bereich „Wohnen“ erwarten wir weiterhin eine sehr hohe Nachfrage.
Wie hat der Fonds auf die Herausforderungen reagiert?
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist das diversifizierte Portfolio des Fonds. Diese ausgewogene Struktur hat uns nicht nur gut durch die Corona-Pandemie geführt, sondern auch durch das schwierige Jahr 2024. Unsere Strategie hat sich als robust und belastbar erwiesen. Wir haben uns bewusst auf die selektive Optimierung des Portfolios konzentriert. Bei den ordentlichen Nettoerträgen konnten wir ein solides Ergebnis erzielen und die Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr um rund zwei Cent pro Anteil erhöhen. Ein tolles Ergebnis in einem herausfordernden Umfeld.
Was erwarten Sie im kommenden Jahr für die Immobilienmärkte?
Wir befinden uns derzeit in einer Rezession, die sich sicherlich auch auf die Vermietungssituation niederschlagen wird. Dort sehe ich die größte Herausforderung, insbesondere im Bürosegment und im stationären Handel. In Abhängigkeit von Lage und Objektqualität können Objekte an Attraktivität und Wert verlieren. Insgesamt bin ich aber nicht zu pessimistisch. Ich rechne mit einer weiteren Entspannung bei den Zinsen, was Immobilien als Anlageklasse wieder attraktiver machen und die Wertentwicklung weiter stabilisieren wird.
Vor allem das Segment „Wohnen“ wird weiter an Bedeutung gewinnen, zumal die Nachfrage ungebrochen hoch ist, die Fundamentaldaten für diese Nutzungsart sind weiterhin gut. Zuversichtlich bin ich auch für Nahversorgungsimmobilien und das Hotelsegment.
Was ist für den L+W im nächsten Jahr geplant?
Die Vermietung wird voraussichtlich anspruchsvoller. Unser Portfolio ist sehr widerstandsfähig, dennoch gilt es, in diesem anspruchsvollen Marktumfeld, insbesondere auf der Renditeseite, weiterhin für Stabilität zu sorgen. Dazu werden wir weitere gezielte und zukunftsorientierte Portfoliooptimierungen vornehmen, um die relative Wettbewerbsfähigkeit weiter zu verbessern.
Was sind Ihre persönlichen Hoffnungen und Wünsche für 2025?
In diesem fragilen Umfeld, in dem wir uns aktuell befinden, wünsche ich mir vor allem politische Stabilität – sowohl in Deutschland als auch in Europa. Es wäre wichtig, dass Europa wieder enger zusammenfindet und als starker, geeinter Partner in der Welt auftritt. Darüber hinaus hoffe ich natürlich auf ein Ende der großen Konfliktherde weltweit.
Wir brauchen jetzt vor allem Signale, die die Gesellschaft wieder positiv in die Zukunft blicken lassen – wie Mut, Zuversicht und den Willen zur Zusammenarbeit. So können wir gemeinsam die notwendigen Entwicklungen anstoßen und eine stabile Grundlage für kommende Generationen schaffen.
Christian Dinger ist in der Geschäftsführung der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft für die regulierten Spezialfonds und geschlossenen Investmentkommanditgesellschaften zuständig. Zudem ist er als Head Real Estate Fonds und Portfolio Management der Institutionellen Fonds und Kunden für alle institutionellen Produkte und Mandate von Swiss Life Asset Managers Deutschland verantwortlich. Christian Dinger, der seit dem 01.01.2012 bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland und der ehemaligen CORPUS SIREO in unterschiedlichen Führungspositionen tätig war, studierte an der Universität Karlsruhe (TH) Bauingenieur- und Wirtschaftsingenieurwesen. Vor seinem Eintritt bei Swiss Life Asset Managers war er für PricewaterhouseCoopers im Bereich Real Estate Advisory tätig.
Wien im Advent – Märkte, Handwerk und besondere Geschenke
In der Vorweihnachtszeit verwandelt sich Wien in eine wahre Winterwunderwelt – mit festlich geschmückten Straßen und hell erleuchteten Weihnachtsmärkten. Seit Jahrhunderten ist zum Beispiel der Christkindlmarkt am Rathausplatz das Herzstück der Wiener Weihnachtstradition. Erstmals 1298 erwähnt, hat er sich von einem einfachen Wintermarkt zu einem der bekanntesten Weihnachtsmärkte der Welt entwickelt. Heute lockt er nicht nur mit Glühwein und Lebkuchen, sondern auch mit Rentierzug und Eislauffläche.
Die Wiener Weihnachtsmärkte dienen zudem als hervorragende Plattform für lokale Kunsthandwerker und Designer. Beispielsweise auf dem Markt am Spittelberg lässt sich die kreative Vielfalt der Stadt entdecken. Dort bieten kleine Stände oft handgefertigte regionale Produkte – von Schmuck über Mode, handgefertigten Pralinen, exotischen Düften bis hin zu Holzspielzeug. Und das alles mit dem typischen Wiener Charme. Der Spittelberg, ein historisches Viertel, das für seine engen Gassen und seine gemütliche Atmosphäre bekannt ist, wird in der Adventszeit zum Anziehungspunkt für alle, die auf der Suche nach besonderen Geschenken sind.
Aber nicht nur die Märkte selbst sind ein Highlight. Auch die Wiener Innenstadt ermöglicht in der Vorweihnachtszeit ein einzigartiges Einkaufserlebnis. In den eleganten Geschäften entlang des Grabens, Kohlmarkts und der Kärntner Straße findet man vom klassischen Luxusartikel bis zum modernen Designerstück alles, was das Herz begehrt und unter den Weihnachtsbaum passt. Vor allem in den unabhängigen und inhabergeführten kleinen Boutiquen lohnt es sich, auf Entdeckungsreise zu gehen.
Weniger bekannt, aber ebenso charmant ist der Weihnachtsmarkt im Türkenschanzpark. Er ist eine ruhige Alternative zu den größeren Märkten mit handgefertigten Holzprodukten und liebevoll gestalteten Ständen – eine perfekte Gelegenheit, um die weniger touristischen Seiten Wiens in einem der schönsten Villenviertel der Stadt zu erleben und gleichzeitig einzigartige, regional produzierte Geschenke zu finden und Maroni (Esskastanien) zu naschen.
Wien zur Weihnachtszeit ist ein Ort der Tradition und ein Zentrum des kreativen Einzelhandels. Dort trifft altes Handwerk auf moderne Designideen, und es wird deutlich, dass die Wiener Weihnachtsmärkte weit mehr zu bieten haben als die üblichen Leckereien und Lichterketten.
Europas Wohnungsmärkte weiterhin in der Spur
Die schwache Konjunktur lastet in einigen Teilen des Immobilienmarktes auf den Vermietungsmärkten und dämpft Nutzernachfrage und Mietwachstum. Nicht so im Wohnsektor: Ein Blick auf Europa zeigt an den Mietmärkten anhaltende Dynamik, die sich auch positiv auf den Investmentmarkt auswirkt.
Die Knappheit an Wohnraum bestimmt seit Jahren in den europäischen Metropolregionen und Großstädten das Bild an den Wohnungsmärkten. Eine Änderung ist nicht in Sicht – im Gegenteil: Die Schere von Angebot und Nachfrage droht sich zumindest kurz- und mittelfristig zu erweitern. Daten von Eurostat belegen, dass die Bevölkerung in Europa weiter zunimmt, maßgeblich getrieben durch Migration, während die natürliche Bevölkerungsentwicklung durch einen Überschuss der Sterbefälle negativ ist. So legte die Bevölkerung in der Europäischen Union 2023 um knapp 1,1 Millionen Menschen zu, im Schnitt der vergangenen zehn Jahre waren es jährlich rund 650.000. Die Migration aus dem Ausland zielt, wie die Binnenmigration, zwecks Arbeit oder Ausbildung, i.d.R. auf die großen Städte – und trifft dort auf den Mangel an Wohnraum, der sich in den nächsten Jahren nicht entschärfen dürfte.
Die Fertigstellung von Wohnungen ging in den meisten Ländern in den vergangenen Jahren zurück und Prognosen weisen auf eine Fortsetzung dieses Trends. Nach Berechnungen von Euroconstruct, einem Forschungsinstitut rund um die Bauwirtschaft, werden 2024 in Europa voraussichtlich 1,6 Millionen Wohnungen und damit 8,5 % weniger fertiggestellt werden als im Vorjahr. Der Rückgang dürfte in den nächsten Jahren anhalten, so dass sich bei steigenden Bevölkerungs- bzw. Haushaltszahlen die Bedarfslücke weiter öffnen sollte. Für Länder wie Deutschland oder Frankreich zeigt der Trend für die nächsten Jahre deutlich nach unten. Dagegen wird z.B. für Großbritannien oder die Niederlande prognostiziert, dass die Bautätigkeit ab nächstem Jahr wieder leicht anziehen könnte. Eine Entlastung bedeutet dies kaum, da die Fertigstellungen deutlich unter den politisch angestrebten Neubauzielen bleiben werden.
Veränderung der Anzahl von Haushalten (rot) und neugebauten Wohnungen (grau) in Europa
Quelle: Oxford Economics, EUROCONSTRUCT (2024) *Prognose.
Das (steigende) Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage sorgt für einen kontinuierlichen Anstieg der Mieten bei der Neu- oder Nachvermietung von Wohnraum. So berichtet das Analysehaus PMA für die ersten drei Quartale 2024 einen Anstieg der Mieten in europäischen Metropolen von im Schnitt 4 % und geht von einer Fortsetzung des Aufwärtstrends aus: Für die Jahre 2025 bis 2029 liegen die Prognosen bei jährlichen Wachstumsraten zwischen 2,5 % und 3 %, womit zugleich das erwartete Inflationsniveau (ca. 2 % p.a. in der Eurozone) übertroffen werden dürfte.
Die aussichtsreichen Perspektiven der Mietmärkte sind maßgeblicher Grund für das anhaltende bzw. wachsende Interesse von Investoren an Wohnimmobilien. Eine Studie der Medienplattform IPE aus dem Sommer 2024 zeigt, dass gut die Hälfte der befragten internationalen Investoren das Engagement in den Wohnsektor erhöhen will. Das gilt in erster Linie klassischen Mehrfamilienhäusern, aber auch in alternative Formen wie Studentenwohnungen möchten gut 35 % der Befragten die Allokation ausweiten. Am Investmentmarkt drücken sich diese Präferenzen bereits heute in Form steigender Transaktionsvolumina aus: Nach Berechnungen von MSCI Real Capital Analytics wurden in den ersten neun Monaten 2024 europaweit ca. 27,5 Mrd. EUR in Wohnimmobilien investiert und damit rund 12 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Die relative Stärke des Wohnsektors verdeutlicht die Tatsache, dass Investments in Gewerbeimmobilien in diesem Zeitraum stagnierten.
Übrigens: Auch bei privaten Anlegern bzw. Nutzern ist die Zuversicht in den Wohnungsmarkt gestiegen. So berichtet der Verband deutscher Pfandbriefbanken für Deutschland, dass in den ersten neun Monaten 2024 die Kreditvergabe der Mitgliedsbanken für Ein- und Zweifamilienhäuser um 22 % und bei Eigentumswohnungen um 39 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zugelegt hat.
Die aktuellen Entwicklungen an den Wohnungsmärkten unterstreichen die Relevanz dieser Immobilienklasse in einem diversifizierten Immobilienportfolio.
Der Living + Working profitiert von der Stabilität und den Chancen von Wohnimmobilien mit einer Allokation von rund 25 % des Immobilienstands in diesem Sektor.
Sehen Sie hier das Portfolio des Living + Working.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für November/Dezember, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
FONDS professionell KONGRESS 2025 am 29.-30. Januar 2025
Im Januar findet wieder der FONDS professionell Kongress in Mannheim statt. Wir freuen uns, auch im kommenden Jahr wieder mit dabei zu sein. Wenn Sie ebenfalls vor Ort sind, besuchen Sie uns gerne an unserem Stand oder nehmen Sie bereits jetzt Kontakt mit uns auf!
Weitere Informationen zu unseren Veranstaltungen finden Sie hier: Events.