Swiss Life Living + Working* Newsletter Februar 2025
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
im Februar wollen wir uns zwei Themen widmen, die zurzeit wichtiger nicht sein könnten: Nachhaltigkeit und Wohnen. Wir beleuchten aktuelle Entwicklungen des Wohnungsmarktes in Deutschland und werfen einen Blick nach Rotterdam: eine Stadt voller spannender architektonischer Highlights.
Darüber hinaus beleuchten wir die Potenziale neuester Technologien wie AI und deren Möglichkeiten zur Optimierung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen. Zudem erklärt Dr. Mathias Löser, wie sein Unternehmen Climatch zur Dekarbonisierung von Immobilien beiträgt.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Im Porträt: Rotterdam – moderne Architektur, dynamische Wirtschaft und nachhaltige Zukunftsperspektiven
Rotterdam, die zweitgrößte Stadt der Niederlande, beeindruckt durch ihre avantgardistische Architektur, ihren kosmopolitischen Charme und ihre strategische Lage. Mit dem größten Hafen Europas und einem der größten weltweit ist die Stadt Drehscheibe des internationalen Handels und zentraler Motor der niederländischen Wirtschaft. Diese Dynamik spiegelt sich auch in der Stadtentwicklung und auf dem Immobilienmarkt wider, was Rotterdam auch zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestoren macht.
Im Zweiten Weltkrieg wurden große Teile Rotterdams zerstört. In einigen Stadtteilen wie Delfshaven ist die historische Bausubstanz noch zu bewundern, doch die Stadt ist heutzutage eher für ihre futuristische und experimentelle Architektur bekannt. Beispiele dafür sind die neue Markthalle, die Kubus-Häuser, De Rotterdam, der Hauptbahnhof oder die Erasmusbrücke. Der Rotterdamer Immobilienmarkt zeigt ein vielfältiges und wachsendes Angebot, das sowohl moderne Wohnkonzepte als auch hochwertige Büroimmobilien umfasst. Vor allem in Stadtteilen wie Kop van Zuid und der Innenstadt entstehen innovative Projekte, die modernes Wohnen mit urbaner Infrastruktur verbinden.
Das Thema Nachhaltigkeit steht in Rotterdam im Mittelpunkt vieler Entscheidungen. So hat die dortige Hafenbehörde erst Anfang des Jahres die Berechnung der See- und Binnenhafengebühren geändert, um Nachhaltigkeit und Effizienz stärker zu berücksichtigen. Denn in großen Hafenstädten trägt der Schiffsverkehr erheblich zur Schadstoff- und CO2-Belastung bei. Die neuen Tarife sollen umweltfreundliche und effiziente Schiffe begünstigen, womit Rotterdam unter den größten Hafenstädten eine Vorreiterrolle einnimmt. Das spiegelt nicht nur die Ambitionen der Hafenbehörde wider, den ökologischen Fußabdruck des Hafens zu reduzieren, sondern auch den Anspruch der gesamten Stadt, einen Beitrag zu guten Lebensbedingungen und gegen den Klimawandel zu leisten.
Diese Mentalität ist auch in der Immobilienentwicklung zu spüren. Mit zahlreichen Initiativen wie energieeffizienten Neubauten, begrünten Fassaden und innovativen Konzepten wie schwimmenden Gebäuden, die an den steigenden Meeresspiegel angepasst sind, setzt die Stadt Maßstäbe im Bereich ESG und vorausschauender Resilienz angesichts des Klimawandels.
Ein Beispiel für eine nachhaltige Investition sind die „Lee Towers“, die das Stadtbild von Rotterdam prägen. Einer der Türme ist Teil des „Living + Working“ und besticht durch seine atemberaubende Aussicht. Das 1975 entworfene und ursprünglich als Bürogebäude errichtete Gebäude wurde 2019 aufwendig saniert und zu Wohnzwecken umgebaut. Rotterdam verbindet moderne Gebäude wie dieses mit urbanem Wachstum und Nachhaltigkeit und bietet damit ideale Voraussetzungen für langfristige Immobilieninvestments.
Bild: Lee Towers
Der Immobilienmarkt in Rotterdam setzt auf nachhaltige Entwicklungen und zeichnet sich durch einzigartige architektonische Highlights aus.
Im Gespräch mit Dr. Mathias Löser, Head of Climatch Germany
„Wir wollen einen wesentlichen Beitrag zur Dekarbonisierung des europäischen Gebäudebestands leisten"
Herr Dr. Löser, Sie leiten den deutschen Teil des Klima-Tech-Unternehmens Climatch, einer Tochter von Swiss Life Asset Managers. Was genau macht Climatch?
Climatch wurde gegründet, um die Expertise von Swiss Life Asset Managers im Bereich integrierter nachhaltiger Energielösungen weiter auszubauen und Dienstleistungen und Produkte eigenständig anzubieten. Mit unseren Energiekonzepten von fossilfreien Wärme- und Kältelösungen über Photovoltaik bis zur E-Mobilität treiben wir die Dekarbonisierung von Immobilien voran. Unterstützt werden diese Kernprodukte durch datengestützte Tools zur Dekarbonisierungsplanung – unsere Portfolio- und Onsite-Detectives – sowie zur nachgelagerten Optimierung der Anlagen, um die CO₂-Emissionen, den Energieverbrauch und somit die Betriebskosten langfristig zu senken – unser Optimiser. Damit wirkt Climatch dem schleichenden Wertverlust von Immobilien mit hohen CO₂-Emissionen entgegen und bietet gleichzeitig eine zeitgemäße Antwort auf Unternehmensziele und regulatorische Vorgaben zur Treibhausgasreduktion. Denn die CO₂-Reduktion von Gebäudeportfolios kann durch effiziente, standardisierte und digitale Prozesse schon heute wirtschaftlich gestaltet werden.
Was unterscheidet Climatch von anderen Dienstleistern am Markt?
Wir konzentrieren uns nicht nur auf einzelne CO₂-Optimierungsmöglichkeiten, sondern betrachten Liegenschaften und Areale ganzheitlich. Das bedeutet: Wir bieten alles aus einer Hand – von der softwaregestützten Potenzialabschätzung über die Planung bis hin zur Finanzierung und Umsetzung sowie dem Betrieb und der anschließenden Optimierung des Energiebedarfs. Dabei arbeiten unsere Experten von A bis Z datengetrieben mit dem Ziel, Prozesse zu standardisieren und die Komplexität auf allen Ebenen zu reduzieren.
Ein wesentlicher Bestandteil unseres Angebots ist das Contracting, bei dem wir als Dienstleister die Investitionskosten für energetische Maßnahmen übernehmen und diese langfristig betreiben. Dies ermöglicht unseren Kunden, von den Einsparungen und Effizienzgewinnen zu profitieren, ohne selbst hohe Investitionen tätigen zu müssen. Unser datengetriebener Ansatz gewährleistet, dass die Maßnahmen nicht nur effizient geplant und umgesetzt werden, sondern auch langfristig optimiert bleiben.
Warum wird Ihrer Meinung nach die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Immobilienbranche zunehmend wichtiger?
Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Immobilienbranche wird aus mehreren Gründen zunehmend wichtiger. Erstens ist der Gebäudesektor für etwa 40 Prozent der globalen CO₂-Emissionen verantwortlich und spielt daher eine zentrale Rolle im Kampf gegen den Klimawandel. Nachhaltige Gestaltung und der Betrieb von Immobilien können maßgeblich dazu beitragen, diese Emissionen zu reduzieren. Zweitens zwingen immer strengere gesetzliche Anforderungen Unternehmen dazu, Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen. Dies schafft Transparenz, reduziert wirtschaftliche Risiken und fördert den Umweltschutz. Drittens tragen energetische Sanierungen und nachhaltige Maßnahmen wesentlich zur Werterhaltung und sogar Wertsteigerung von Immobilien bei. Der Austausch alter Heizsysteme oder die Implementierung energieeffizienter Technologien senken nicht nur die Betriebskosten, sondern erhöhen auch den Marktwert der Immobilie. Dies macht sie attraktiver für Käufer und Mietende.
Ein besonders wichtiger Aspekt für Investoren ist der sogenannte Stranding Point. Dies beschreibt das Risiko, dass Immobilien, die nicht den aktuellen ökologischen Standards entsprechen, in Zukunft weniger attraktiv oder sogar unverkäuflich werden könnten. Immobilien, die als „braun“ gelten, könnten durch strengere Regulierungen und ein zunehmendes Umweltbewusstsein hohe Abschreibungen erfahren. Das sogenannte „Brown Penalty“ bedeutet, dass solche nicht-nachhaltigen Immobilien an Marktwert verlieren. Im Gegensatz dazu können grüne Immobilien von einer „Green Premium“ profitieren und höhere Marktwerte sowie Mietpreise erzielen. Für Investoren wird es daher immer wichtiger, darauf zu achten, dass ihre Immobilien den aktuellen und zukünftigen Umweltstandards entsprechen. Dies trägt nicht nur dazu bei, Stranding-Risiken zu vermeiden und die langfristige Wertstabilität zu gewährleisten, sondern stärkt auch die Attraktivität der Immobilien und unterstützt das globale Ziel der Nachhaltigkeit. Durch die Berücksichtigung des Stranding Points und die Umsetzung entsprechender Maßnahmen können Immobilien nachhaltig und zukunftssicher gestaltet werden.
Wie sieht Ihre Vision von einer nachhaltigeren Immobilienwirtschaft der Zukunft aus?
Neben den bereits erwähnten energetischen Lösungen wie Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen ist der Einsatz von umweltfreundlichen Baustoffen wichtig. Materialien wie recycelter Beton, Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft und innovative Baustoffe wie Hanfbeton können die Umweltbelastung erheblich reduzieren. Zudem sollten Gebäude so gestaltet sein, dass sie am Ende ihrer Lebensdauer leicht demontiert und die Materialien wiederverwendet werden können. Dies fördert eine Kreislaufwirtschaft und reduziert Abfall. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Integration von Grünflächen, Dachgärten oder sogar vertikalen Gärten in städtischen Gebäuden. Dies kann nicht nur die Lebensqualität verbessern, sondern auch zur Biodiversität beitragen und städtische Wärmeinseln reduzieren. Die Nutzung von Smart-Home-Technologien und dem Internet der Dinge kann ebenfalls helfen, den Energieverbrauch zu optimieren und den Komfort der Nutzer zu erhöhen. Nachhaltigkeit bedeutet aber auch, dass Gebäude für alle zugänglich und bezahlbar sind – dieser Punkt wird häufig übersehen. Dazu gehören barrierefreie Designs und die Schaffung von Wohnraum, der für verschiedene Einkommensgruppen erschwinglich ist.
Können Sie uns einen Überblick über Ihre aktuellen Projekte im Bereich Living and Working geben?
Wir schauen uns derzeit mehrere Objekte im Bereich Living and Working an. In der Prüfung befinden wir uns aktuell bei zwölf Objekten mit insgesamt 16 Projekten. Diese Projekte umfassen verschiedene Produkte, darunter Optimiser, Photovoltaik (PV) und Mobilität.
Zum Beispiel arbeiten wir an Optimiser-Projekten in Städten wie Potsdam, Stade, Lichtenfels, Biberach und Berlin. Diese Projekte befinden sich in der ersten Prüfphase, was bedeutet, dass wir derzeit die Machbarkeit und das Potenzial dieser Projekte bewerten. Die Dauer dieser Phase kann bis zu einem Jahr betragen, abhängig von der Komplexität und den spezifischen Anforderungen jedes Projekts. Wir stimmen uns regelmäßig mit dem Portfoliomanagement ab, um zu entscheiden, welche Liegenschaften wann angegangen werden könnten. Diese enge Zusammenarbeit ermöglicht es uns, strategisch vorzugehen und die besten Potenziale für die Liegenschaften zu identifizieren.
Dr. Mathias Löser, Head of Climatch Germany
Climatch wurde gegründet, um die Expertise von Swiss Life Asset Managers im Bereich integrierter nachhaltiger Energielösungen weiter auszubauen und Dienstleistungen und Produkte eigenständig anzubieten. Mit Hilfe der Energiekonzepte von fossilfreien Wärme- und Kältelösungen über Photovoltaik bis zur E-Mobilität treiben sie die Dekarbonisierung von Immobilien voran.
Wie neue Technologien wie Blockchain und KI in der Immobilienbranche ESG fördern können
Die Immobilienbranche steht vor einer doppelten Herausforderung: Einerseits soll, muss und will sie ihren Beitrag zur Bewältigung globaler Nachhaltigkeitsprobleme leisten, andererseits erfordern demografischer Wandel und Urbanisierung eine Anpassung bestehender Strukturen, um bezahlbaren Wohn- und Arbeitsraum zu gewährleisten – und das in einem ohnehin schwierigen Marktumfeld mit gestiegenen Zins- und Baukosten. Die Lösungsansätze sind vielfältig: Großes, aber oftmals unterschätztes Potenzial liegt dabei auch in zukunftsgerichteten Ansätzen wie Blockchain und künstlicher Intelligenz (KI), die zum Beispiel dazu beitragen können, ESG-Faktoren zu verbessern.
Die Optimierung der Energieeffizienz ist ein zentraler Aspekt bei der Erreichung von Nachhaltigkeitszielen. Durch den Einsatz von KI-basierten Technologien können große Datenmengen von Sensoren, intelligenten Zählern und Gebäudeleitsystemen analysiert werden. Auf diese Weise lassen sich Energieverbrauchsmuster erkennen, Anomalien identifizieren und Energieverschwendung minimieren. Sensoren können Daten über den Gebäudezustand in Echtzeit liefern, sodass Störungen frühzeitig erkannt und behoben werden können. Darüber hinaus ermöglicht maschinelles Lernen die dynamische Anpassung von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen an das Nutzungsverhalten in Gebäuden. Der Einsatz von KI-gesteuerten Energiemanagementsystemen senkt somit nicht nur den CO2-Fußabdruck von Immobilien, sondern auch die Betriebskosten erheblich.
Ein weiterer vielversprechender Ansatz ist die Nutzung der Blockchain-Technologie, die eine manipulationssichere und lückenlose Dokumentation entlang der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien gewährleisten kann. Dies fördert vor allem die Transparenz. So können beispielsweise Bau- und Betriebsprozesse wie die Herkunft von Baumaterialien oder die Einhaltung von Umweltstandards transparent dokumentiert werden. Darüber hinaus kann die Blockchain dazu beitragen, faire Arbeitsbedingungen zu gewährleisten, indem Lieferketten über alle Prozessstufen hinweg nachvollziehbar werden.
Trotz dieser Vorteile gibt es auch Herausforderungen bei der Umsetzung dieser Technologien. Dazu gehören regulatorische Unsicherheiten, insbesondere im Bereich der Blockchain, hohe Implementierungskosten sowie strenge Datenschutzanforderungen bei KI-Anwendungen. Nichtsdestoweniger sorgen die Potenziale weiterhin für großes Marktinteresse – wir dürfen gespannt sein, wohin die Reise in Zukunft gehen wird.
Ein bisschen Lebensqualität muss sein – die Präferenz für größere Wohnungen
Die Deutschen leben gerne in großen Wohnungen. In einer repräsentativen Studie des Baufinanzierers Dr. Klein aus dem Jahr 2024 gaben etwas mehr als die Hälfte der 2000 Befragten an, sich viel Wohnfläche zu wünschen. Offenbar können sich immer mehr diesen Wunsch auch erfüllen: Der Wohnflächenverbrauch pro Person hat in den vergangenen Jahrzenten stetig zugenommen, von rund 35 m2 im Jahr 1991 auf 55,4 m2 im Jahr 2022. Verstärkt wird diese Entwicklung noch durch den weiteren Trend zu kleineren Haushaltsgrößen: Single-Haushalte haben in der Regel einen größeren Flächenverbrauch pro Kopf als eine vierköpfige Familie.
Gleichzeitig zeigt eine aktuelle Umfrage der Technischen Universität Darmstadt, dass der ländliche Raum zum Wohnen immer attraktiver wird. Steigende Wohnkosten und eine wachsende Sehnsucht nach einem naturnahen, ruhigen Wohnort treiben rund zwei Drittel der Befragten aus den Städten hinaus aufs Land. Ein Trend, der sich auch in der Binnenwanderung widerspiegelt: Während die Großstädte (ab 100 000 Einwohner) häufig ein negatives Saldo bei der Binnenwanderung aufweisen, unterm Strich aber von der Zuwanderung aus dem Ausland profitieren und dadurch wachsen, verzeichnet das Stadtumland Wanderungsgewinne aus dem Inland. Dieser Trend wird auch in den Suchanfragen nach Mietwohnungen bestätigt: So berichtet ImmoScout24, dass die Anzahl der Suchanfragen nach Mietwohnungen im Umland der Top-8-Märkte im vierten Quartal 2024 um 9 % über dem Vorjahreswert lag. Seit 2017 ist die Nachfrage nach Mietwohnungen im Umland der Top 8 um rund 170 % gestiegen.
Der Vorteil vom Wohnen außerhalb der Stadt: die Umsetzung des Wunsches nach viel Wohnfläche lässt sich dort am ehesten realisieren, denn je weiter außerhalb des Stadtkerns man wohnt, desto weniger muss für den einzelnen Quadratmeter ausgegeben werden. Anfang 2024 (zuletzt publiziert Daten) berichtete ebenfalls ImmoScout davon, dass im Schnitt der Top fünf (Hamburg, Frankfurt, Köln, München, Berlin), die Ersparnis, wenn man 16-30 km außerhalb des Stadtbereiches eine Wohnung mietet, bei monatlich 3,20 EUR/m2 lag. Bei einer Distanz von 31-50 km waren es sogar knapp 4,80 EUR/m2. Diese Ersparnis kann in mehr Wohnfläche investiert werden. Und sie wird es tendenziell auch: So wird die durchschnittliche Wohnfläche, je ländlicher gewohnt wird, größer. Lag die Wohnfläche einer Durchschnittswohnung, nach Mikrozensus, in Städten (dicht besiedelten Regionen) 2022 bei 81,7 m2, waren Wohnungen in kleineren Städten und Vororten (mittlere Besiedlungsdichte) rund 20 m2 größer – das entspricht einem zusätzlichen Zimmer. Im ländlichen Gebiet (gering besiedelt) wurde im Schnitt sogar auf 116 m2 gewohnt.
Quelle: Mikrozensus 2022
Der Vorteil größerer Wohnungen (auch außerhalb der Stadt): Die subjektiv empfundene Lebensqualität steigt. Kleine Wohnungen werden oftmals als einengend empfunden, wohingegen sich eine größere Wohnung oftmals positiv auf das Wohlbefinden und die Wohnsituation auswirkt. Einer Umfrage von GIM Foresight zufolge sind Landbewohner (Anteil 67 %) mehr als doppelt so oft zufrieden mit ihrer Wohnortwahl als Städter (31 %).
Größere Wohnungen, ab drei Zimmern, haben nicht nur den Vorteil, dass sie den Mieterpräferenzen entsprechen und dem Wohlbefinden guttun, sie profitieren auch vom Nachfrageüberhang nach Wohnraum und weisen somit real steigende Mieten auf.
Quelle: Value AG, bundesweite Abfrage
Besonders stark steigen Mieten übrigens im Umland der Metropolregionen, was aus einer exemplarischen Auswertung von ImmoScout hervorgeht: Insbesondere der Speckgürtel im Umkreis von 31-50 km konnte 2024 einen deutlichen Mietanstieg vorweisen. Da die Mieten absolut aber weiterhin unter dem Stadtbereich liegen, bleiben sie für Mieter leistbar und erlauben es, sich mehr Wohnfläche leisten zu können.
Der Living + Working achtet bei der Auswahl seiner Wohnimmobilien auf das Zusammenspiel von Wohnfläche und Lage und berücksichtigt somit die Präferenzen der Mieter.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für Februar, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.