Swiss Life Living + Working* Newsletter Januar 2024
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
ein neues Jahr voller Möglichkeiten steht vor uns! In dieser Zeit des Wandels möchten wir Ihnen einen herzlichen Neujahrsgruß senden. Möge 2024 Ihnen Gesundheit, Glück und Zufriedenheit bringen.
Bei allen Veränderungen und Herausforderungen bleibt der Wohnimmobilienmarkt weiterhin eine verlässliche Konstante. Warum das so ist, erfahren Sie unter anderem in unserem Gespräch mit Jochen Worringen, Managing Director Investment & Transaction bei Swiss Life Asset Managers.
Vielen Dank, dass Sie Teil unserer Community sind. Auf ein aufregendes und erfolgreiches Jahr!
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: „Swiss Life Living + Working“ stellt das „Urban Living Zuffenhausen” in Stuttgart fertig
Der Fonds hat das Gebäude „Urban Living Zuffenhausen“ in Stuttgart in das Portfolio übernommen.
News: Ein Blick auf die Transformation?
Weltweite Veränderungen in der Immobilienbranche: das Platzen der Blase in China, Wohnungsknappheit in Deutschland, Preisanstiege in Irland. Klaus Speitmann, Leiter Vertrieb der Swiss Life KVG, gibt einen globalen Einblick in die Transformation.
Der Beitrag ist online bei finanzwelt erschienen.
Immobilienporträt: „Urban Living Zuffenhausen“ in Stuttgart
Im Jahr 2021 erwarb der Swiss Life Living + Working das „Urban Living Zuffenhausen“ in Stuttgart-Zuffenhausen. Dieses architektonisch ansprechende Gebäude befindet sich in zentraler Lage in der Ludwigsburger Str. 107–111 und beinhaltet 46 Wohnungen, eine 1800 Quadratmeter große Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss (langfristig an EDEKA vermietet) sowie 76 Tiefgaragen- und zwei Motorradstellplätze. Fünf der PKW-Stellplätze sind mit Elektroladestationen ausgestattet. Da sechs der ursprünglich 52 geplanten Wohneinheiten nicht realisiert werden konnten, befindet sich nun eine Gewerbefläche von rund 380 Quadratmeters im Gebäude, die bis 2033 an die AOK vermietet ist.
Dies stellt das erste Investment des Living + Working im wirtschaftsstarken Baden-Württemberg dar. Stuttgart, insbesondere Zuffenhausen, zählt zu den begehrtesten Immobilienmärkten in Deutschland.
Das Gebäude mit einer Gesamtmietfläche von rund 2780 Quadratmetern wurde gemäß den neuesten deutschen Energieeffizienzvorschriften GEG 2020 errichtet. Eine zusätzliche DGNB-Zertifizierung ist angestrebt. Die Wohnungen überzeugen mit hochwertiger Ausstattung wie Fußbodenheizung, Einbauküchen und Waschmaschinenanschlüssen. Die modernen Grundrisse reichen von ca. 27 bis 77 Quadratmeter. Die Penthäuser bieten Platz auf bis zu 100 Quadratmetern. Durch einen Aufzug und die barrierefreie Bauweise sind alle Einheiten auch für ältere Personen und Personen mit körperlichen Beeinträchtigungen hervorragend geeignet. Sie sprechen Mieter an, die einen urbanen Lebensraum bevorzugen. Ein grüner Innenhof mit Spielplatz, überdachte Fahrradstellplätze und zusätzlicher Platz zum Abstellen von Kinderwagen bieten weitere Annehmlichkeiten.
Die Nähe zu U-Bahn- und S-Bahn-Stationen sowie die Anbindung an Autobahnen gewährleisten eine hervorragende Verkehrsanbindung. Das Stadtzentrum ist damit in etwa 15 Minuten erreichbar. Die Nachbarschaft verfügt über eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten.
Stuttgart, mit über 630 000 Einwohnern, ist die Landeshauptstadt von Baden-Württemberg und ein Zentrum für Maschinen-, Elektro- und Automobilbau. Die Stadt verzeichnet ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum und bietet eine hohe Lebensqualität durch attraktive Arbeitsplätze, zahlreiche Forschungseinrichtungen und ein ansprechendes Umland. Insbesondere der Stadtteil Zuffenhausen gehört zu den begehrtesten Immobilienmärkten in Deutschland und wird von Unternehmen wie Porsche, Mahle und Bosch geprägt.
Das „Urban Living Zuffenhausen“ ist das erste Objekt im wirtschaftsstarken Baden-Württemberg.
Im Gespräch mit Jochen Worringen, Managing Director, Transaction Commercial & Residential bei Swiss Life Asset Managers „Unser aktuelles Projekt in Stuttgart bildet die Story des Fonds perfekt ab“
Wie gestaltet sich Ihr üblicher Arbeitstag?
Es gibt eigentlich keine Routine. Als Transaktions-Team sind wir für sämtliche An- und Verkäufe in Deutschland, Österreich und den Niederlanden verantwortlich. Wir sind ständig unterwegs, um den Markt zu erkunden, Gespräche mit Marktteilnehmern, Kunden und potenziellen Geschäftspartnern zu führen und dabei Möglichkeiten für Akquisitionen zu identifizieren. Daher bringt jeder Tag etwas Neues und das macht die Arbeit besonders spannend. Es handelt sich dabei um klassische Projektarbeit.
Können Sie ein aktuelles Projekt schildern?
Im Jahr 2021 haben wir in Stuttgart-Zuffenhausen eine gemischt genutzte Immobilie namens „Urban Living Zuffenhausen“ im Rahmen eines Forward-Deals von einem lokalen Projektentwickler erworben. Das Gebäude umfasst 46 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen. Die Übernahme des fertiggestellten Projekts erfolgte im Dezember 2023. Die Büro- und Einzelhandelsflächen waren zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig an die örtliche AOK und einen tollen Edeka-Markt vermietet. Von den 46 Mietwohnungen sind bis Mitte Dezember bereits 32 Einheiten vermietet, sodass wir mit einer Vollvermietung des Objektes im Laufe des ersten Quartals 2024 rechnen. Und das Projekt bildet die Story des Fonds perfekt ab: Living + Working in einem Gebäude.
Was macht das Objekt so besonders?
Das „Urban Living Zuffenhausen“ befindet sich direkt an der U-Bahnstation, was für alle Nutzungsarten ideal ist. Die urbane Lage und die durchschnittliche Wohnfläche von 55 Quadratmetern machen es attraktiv für Singles, Paare und Best Ager. Der Neubau erfüllt zudem die hohen Anforderungen an die Energieeffizienz. Zusätzlich verfügt das Gebäude über eine Photovoltaikanlage zur Stromversorgung der Wohnungsmieter. Somit handelt es sich um ein modernes, zukunftsfähiges und gleichzeitig risikoarmes Objekt an einem attraktiven, wirtschaftsstarken Standort.
Welche Faktoren tragen dazu bei, dass Wohnimmobilien sich als zuverlässige Investitionen erwiesen haben?
Gewohnt wird immer. Das ist simpel, aber wahr. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt bestehen, unabhängig von Konjunkturschwankungen oder Trends. Ein Standardwohnobjekt in einer gefragten innerstädtischen Lage bietet Schutz vor Inflation und Möglichkeiten zur Wertsteigerung.
Sind Akquisitionen neuer Immobilien für den Living + Working bereits in Planung?
Ja! Der Fonds ist auf Wachstum ausgerichtet. Allerdings hat der Markt im letzten Jahr Veränderungen erfahren, die zu Anpassungen bei den Kaufpreisen geführt haben. Wir beobachten die Situation genau und rechnen damit, im Laufe des Jahres 2024 wieder in den Markt einsteigen zu können, wenn sich günstige und attraktive Gelegenheiten ergeben.
Wie sind Sie in das neue Jahr gestartet?
Wir haben mit langjährigen Freunden eine großartige Silvesterparty erlebt. Anschließend habe ich mit meiner Familie einige entspannte Tage verbracht, um neue Energie zu tanken. Seit dieser Woche bin ich zurück im Büro und blicke gespannt den Herausforderungen entgegen, die das Jahr 2024 mit sich bringen wird.
Jochen Worringen leitet seit 2019 den Bereich Transactions bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland. Er blickt auf eine über 25-jährige Erfahrung in der Immobilienbranche zurück. Vor seiner aktuellen Position hatte er verschiedene leitende Funktionen bei der Corpus Sireo Immobiliengruppe inne, einschließlich der Rolle als Managing Director mit Verantwortung für Transactions, Asset-Management und Client Management. Darüber hinaus bekleidete er leitende Positionen bei der Deutsche Post Wohnbau und deren Nachfolgern.
Offene Immobilienfonds als sinnvolles Investment auch in der heutigen (Zins-)Zeit
Sind Offene Immobilienfonds trotz alternativer (Zins-)Angebote noch interessant? Die Antwort ist ein klares „Ja“, denn Sachwertanlagen sind ideal für die langfristige Vermögensbildung. Als fester Baustein in der Vermögensallokation dämpfen sie die Gesamtschwankungen des Portfolios und spielen besonders in bewegten Zeiten ihre Stärke als „Stabilitätsanker“ aus. Offene Immobilienfonds gewähren eine mindestens 60-prozentige Teilfreistellung der Erträge im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen. Eine zukunftsfähige Anlagestrategie, die sich an Megatrends wie Urbanisierung, demografischem Wandel, Digitalisierung und New Work orientiert, schafft hier eine solide Grundlage für stabile Erträge. Hohe Quoten indexierter Mietverträge bieten zudem einen (Teil-)Inflationsschutz.
Trotz alternativer (Zins-)Angebote bleiben Offene Immobilienfonds also interessant, da sie ideal für eine langfristige Vermögensbildung sind. Als fester Bestandteil der Vermögensallokation mildern sie Portfolio-Schwankungen ab. Anleger können bereits mit geringen Beträgen breit diversifiziert in Immobilien investieren. Damit eignen sich Offene Immobilienfonds für Anleger, die Risiko und Rendite ausbalancieren möchten, da sie kontinuierliche Mieterträge erwirtschaften und Beteiligung an realen Werten bieten.
Der Swiss Life Living + Working – mit einem Fondsvermögen von 1,1 Milliarden Euro – investiert in die Immobilien-Megatrends wie Urbanisierung, demografischer Wandel, Digitalisierung, New Work und den übergeordneten Megatrend ESG. Der einzigartige Nutzungsartenmix aus Gesundheit, Wohnen, Büro und Einzelhandel sorgt für Beständigkeit im Portfolio.
Damit ist der Living + Working auch in herausfordernden Märkten ein Stabilitätsanker im Portfolio und verbessert das Risiko-/Renditeverhältnis. Die Investition in attraktive und zukunftsorientierte Immobilien bleibt eine gefragte, defensive Anlagemöglichkeit. Damit ist ein Offener Immobilienfonds ganz klar ein sinnvolles Investment gerade im aktuellen Zinsumfeld.
Trend zu mieten? Gemietet wurde schon immer!
Gewohnt wird immer. Dabei könnte man eigentlich sagen: gemietet wurde schon immer, wie ein Blick auf die Geschichte der Mietgesellschaft zeigt. Ein Unterschied zu früher: nie wurde komfortabler gemietet (bzw. gewohnt) als heutzutage.
In den letzten Monaten war immer wieder zu lesen, dass die steigenden Finanzierungszinsen den Traum vom Eigenheim platzen lassen, was wiederum den Mietmarkt stärkt. Das wird besonders evident, wenn man sich die Mietquote der Haushalte in der Europäischen Union ansieht: diese ist von 2021 auf 2022 um 2,7 % gestiegen – so stark wie noch nie. Umgerechnet auf die Anzahl Haushalte bedeutet das, dass 2022 61,2 Millionen Haushalte zur Miete wohnten und damit 1,9 Millionen mehr als im Vorjahr. Berücksichtigt man, dass 2022 rund 880 000 Asylanträge in der EU gestellt wurden, was jedoch nicht gleichzusetzen ist mit Haushalten, und rund 510 000 weitere Menschen – aus bspw. Beschäftigungsgründen – in die EU migrierten, relativiert sich diese Zunahme zwar etwas, aber nichtsdestoweniger zeigen die Daten: es wird wieder mehr gemietet.
Wieder? Relativ. Denn erstens steigt die Mietquote bereits seit Jahren. Zweitens zeigt ein Blick auf die Geschichte des Wohnungs- bzw. Mietmarktes, dass Menschen schon immer gemietet haben.
Bereits die meisten Römer lebten zur Miete. In der ewigen Stadt standen den über 40 000 Mietskasernen knapp 1800 Eigenheime gegenüber. Und der bauliche Zustand war oftmals katastrophal. So kam es vor, dass ein Mietshaus einstürzte. Auch mangelte es an Hygiene, die Wasserversorgung erreichte nur das Erdgeschoss.
Die Industrialisierung und Urbanisierung, die die Menschen in die Städte trieb, revolutionierte die Wohnverhältnisse endgültig, wie sich am Beispiel Deutschlands zeigt: Erreichte die Quote an Wohneigentum in den Städten in der ersten Hälfte des 16. Jahrhunderts noch 50 %, sank diese in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts in Städten mit mehr als 5000 Einwohnern auf 30 % und lag in deutschen Großstädten gegen Ende des 19. Jahrhunderts nur noch zwischen 10 und 15 %. Frankfurt hatte Ende des 19. Jahrhunderts eine Mieterquote von 87 %, in Berlin lebten sage und schreibe 99,5 % der Menschen zur Miete (Schulz, 2006). Doch im Vergleich zum alten Rom hatten sich die Mietverhältnisse nur unwesentlich verbessert: zwar stürzten keine Häuser mehr ein, aber es wurde auf engstem Raum gehaust – im Schnitt lebten drei Personen pro Raum; nur 60-80 % der Wohnungen verfügten über einen oder zwei beheizbare Räume. Sanitäranlagen befanden sich oftmals im Gang oder dem Treppenhaus und wurden von mehreren Mietparteien geteilt.
Rund 100 Jahre später haben sich die Wohnverhältnisse deutlich gebessert: Die Überbelegungsquote ist seit Jahrzehnten rückläufig. 2022 bewohnte ein Mieter im EU-Schnitt 1,5 Räume. Lediglich 1,5 % der Wohnungen verfügten 2020 im EU-Schnitt über keine eigenen Sanitäranlagen, in Deutschland waren es null Prozent der Wohnungen.
Und so lässt sich fragen: Vielleicht muss es gar nicht der Traum vom Eigenheim sein, um heutzutage komfortabel zu wohnen? Zumal ein Mietverhältnis, im Gegensatz zum Eigentum, auch Vorteile mit sich bringt, wie mehr Flexibilität, vergleichsweise niedrigere Neben- bzw. Instandhaltungskosten. Eine aktuelle Studie der Universität Basel zeigt, dass Eigentum langfristig gar nicht unbedingt glücklicher macht.
Auch der Living + Working bietet Haushalten modernen Wohnraum und die Vorteile des Mietens im 21. Jahrhundert. Das „Urban Living Zuffenhausen“ in Stuttgart ist hierfür ein gutes Beispiel.
Podcast: „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“
#17 Episode: Citytalk mit Matthias Kath-Burdack
Wie wird der Anteilspreis des Living + Working in der Praxis ermittelt? Und was passiert bei der jährlichen Ausschüttung im Hintergrund? In unserer neuen Episode dreht sich alles um das Fund Operations. Unser Director Fund Operations, Matthias Kath-Burdack, beschäftigt sich mit Fondscontrolling, Fondsadministration und Beteiligungsmanagement bei der KVG und dem Living + Working. In unserem Citytalk erzählt er von seiner Tätigkeit in diesen sehr wichtigen und breitgefächerten Bereichen. Kleine Anekdoten und spannende Immobilienstories rund um den Living + Working gibt es obendrauf.
Hören Sie doch gleich mal rein. Viel Vergnügen!
Episode #17
Sie finden „Hör mal! Der Living + Working Citytalk.“ überall dort, wo es Podcasts gibt und auf unserer Website unter www.livingandworking.de/podcast.
Konjunktur Perspektiven
Termine
FONDSprofessionell KONGRESS 2024 24. + 25. Januar 2024
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.