Swiss Life Living + Working* Newsletter Januar 2025

Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,​

das neue Jahr ist bereits in vollem Gange und wir freuen uns, Ihnen im Januar ein ganz besonderes Wohnprojekt in Hamburg vorstellen zu können. Hier verbindet sich moderne Architektur mit dem Besten aus zwei Welten: urbanes Leben inmitten der Natur.

Zum Jahresauftakt werfen wir außerdem mit Marc Brütsch einen Blick in die Zukunft. Im Interview gibt er spannende Einblicke in die Wirtschaftsprognosen für das Jahr 2025. Darüber hinaus nutzen wir die Gelegenheit, Ihnen grundlegende Informationen rund um Offene Immobilienfonds näher zu bringen.

Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.

Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters

Im Porträt: Das „LEO“ in Hamburg – Wohnen in der Großstadt, am Wasser und im Grünen zugleich

Das moderne Wohngebäude „LEO“ an der Oberaltenallee in Hamburg ist ein herausragendes Beispiel für die gelungene Verbindung von urbanem Wohnkomfort und naturnaher Lebensqualität. Mit einer vermietbaren Gesamtfläche von rund 3.150 Quadratmetern bietet das 2022 fertiggestellte Objekt ein attraktives Zuhause für Menschen mit unterschiedlichsten Bedürfnissen und Hintergründen. Insgesamt umfasst der Gebäudeteil 55 öffentlich geförderte sowie drei frei finanzierte Wohnungen, die dazu beitragen, den wachsenden Bedarf an bezahlbarem und zugleich zentralem Wohnraum in der Hansestadt zu decken. So zieht das „LEO“ einen breiten Mietermix an, der das gesamte dreiteilige Gebäudeensemble zu einem lebendigen Quartier macht.

Das Projekt ist das Ergebnis eines Architekturwettbewerbs, an dem zehn renommierte Architekturbüros aus ganz Deutschland teilgenommen haben. Die rotbraunen Klinkerfassaden greifen die für Hamburg typische Backsteinoptik auf. Hohe Decken und großzügige Eingangsbereiche sorgen für eine offene und lichtdurchflutete Wohnatmosphäre. Die drei Gebäudeteile sind durch eine gemeinsame Tiefgarage verbunden. Die Stellplätze in der Tiefgarage sind mit Ladestationen ausgestattet, die dem hohen ESG-Standard des Objektes entsprechen. Im begrünten Innenhof steht den Bewohnern ein Spielplatz zur Verfügung.

Das „LEO“ befindet sich im Nordosten Hamburgs im beliebten Stadtteil Barmbek-Süd, nur wenige Gehminuten von den U-Bahn-Stationen Mundsburg und Hamburger Straße entfernt. Die Außenalster, eines der beliebtesten Naherholungsgebiete der Stadt, ist ebenfalls in unmittelbarer Nähe. Fuß- und Radwege führen entlang der Alster und bieten einen beeindruckenden Blick auf die Silhouette der Hansestadt mit Wahrzeichen wie Elphi, Michel und Fernsehturm.

Die Umgebung des Wohnkomplexes zeichnet sich zudem durch eine optimale Versorgungsinfrastruktur aus. Das Einkaufszentrum „Hamburger Meile“ liegt direkt gegenüber, weitere Einkaufsmöglichkeiten sowie Restaurants und Cafés sind fußläufig erreichbar. Direkt vor der Tür beginnt zudem eine öffentliche Grünanlage, die bis zum Alsterkanal führt. Das „LEO“ verbindet somit zentrale Lage mit naturnaher Lebensqualität und setzt mit seiner hochwertigen Ausstattung und modernen Architektur neue Maßstäbe für nachhaltiges und bezahlbares Wohnen in Hamburg.

Durch den Erwerb während der Bauphase konnten wir uns das „LEO“ frühzeitig als strategisches Investment sichern und direkt nach Fertigstellung mit der Vermietung beginnen. Innerhalb von nur zwei Monaten nach Bauabschluss war das Gebäude voll vermietet und ist seitdem nahezu durchgehend voll belegt. Wir freuen uns sehr, dass wir unser „Living + Working“-Portfolio um eine so gefragte Immobilie erweitern konnten.

Mehr Informationen zur Immobilie finden Sie hier

Oberaltenallee 44/46, Hamburg

Das „LEO“ setzt mit seiner hochwertigen Ausstattung und modernen Architektur neue Maßstäbe für nachhaltiges und bezahlbares Wohnen in Hamburg.

Im Gespräch mit Marc Brütsch, Chief Economist der Swiss Life Asset Managers:

„Die Unsicherheit ist weiterhin hoch, aber es gibt zyklische Lichtblicke.“

Was erwarten Sie für das neue Jahr in makroökonomischer und konjunktureller Hinsicht in Deutschland und Europa?

Wir beobachten weiterhin einen konjunkturellen Aufschwung, der vor allem durch das Konsumverhalten gestützt wird. Allerdings ist das Wachstum schwach. Ein Vergleich mit den USA zeigt, dass Europa wirtschaftlich weiter zurückfällt. Dieser Trend wird sich voraussichtlich 2025 fortsetzen. Für Deutschland rechnen wir mit einem Bruttoinlandsprodukt-Wachstum von „nur“ 0,5 %. Unter voller Auslastung der Kapazitäten in Industrie und Arbeitsmarkt wäre jedoch ein Wachstum von rund 1 % möglich. Das Ausbleiben dieses Potenzials hat auch zur Folge, dass der Inflationsdruck in Europa weiter nachlässt. Dies könnte die Europäische Zentralbank dazu veranlassen, ihre Geldpolitik zu lockern, was den konjunkturellen Rückenwind zumindest vorübergehend verstärken dürfte.

Erschwerend wirkt sich die wirtschaftspolitische Unsicherheit aus, die auch unsere Prognosen insgesamt schwieriger macht. Zwei zentrale Unsicherheitsfaktoren sind die Handelspolitik der USA sowie die unklare politische Lage in Deutschland. Auch in Frankreich stehen mit hoher Wahrscheinlichkeit erneute Wahlen im Jahr 2025 an, die zusätzliche Unsicherheit mit sich bringen und langfristige Planungen erschweren.

Im Juni vorigen Jahres hatten Sie sich recht optimistisch geäußert und dies vor allem mit dem Konsum begründet. Sehen Sie sich bestätigt?

In vielen Punkten ja. Trotz struktureller Herausforderungen und hoher Unsicherheiten zeigt sich ein zyklisches Momentum mit einer leichten konjunkturellen Aufhellung – besonders im Konsumverhalten, wie wir es vor sechs Monaten prognostiziert haben. Die Realeinkommen der Haushalte steigen, und dieses zusätzliche Geld wird zunehmend ausgegeben. Die Einzelhandelsumsätze sind in ganz Europa, einschließlich Deutschland, gestiegen. Selbst das Verbrauchervertrauen in Deutschland hat sich leicht erholt. Diese positive Entwicklung verläuft zwar schwächer als erwartet, ist aber spürbar. Die Kaufkraftkrise der Haushalte hat sich also dank rückläufiger Preise entspannt. Solange sich die Lage am Arbeitsmarkt nicht drastisch verschlechtert, dürfte das Momentum anhalten.

Obwohl sich unsere Prognosen zum Großteil bestätigt haben, lagen wir in einem Punkt daneben: Die Sparneigung der Haushalte in Europa hat sich im Jahr 2024 noch einmal erhöht, was wir so nicht erwartet hatten.

Was wird 2025 anders als 2024?

Die Verunsicherung auf Unternehmensseite wird vorerst bestehen bleiben. Gründe dafür sind unter anderem die US-amerikanische Handelspolitik, die weiterhin auf den Entscheidungen europäischer Unternehmen lastet.

In Kontinentaleuropa erwarten wir jedoch eine Wende in der Geldpolitik. Die derzeit restriktive Geldpolitik der EZB ist angesichts der aktuellen Inflationsraten und -erwartungen nicht mehr angemessen. Wir gehen davon aus, dass die EZB 2025 in jedem Meeting bis September die Leitzinsen senkt – insgesamt um etwa 150 Basispunkte. Dadurch würde die Geldpolitik nicht nur in einen neutralen, sondern in einen expansiven Zustand überführt. Dieser Prozess hat bereits begonnen, dürfte sich aber weiter beschleunigen. Die US-Notenbank Fed hingegen wird die Leitzinsen weniger stark senken als noch vor sechs Monaten erwartet.

Wie wird sich die Immobilienwirtschaft in diesem Umfeld entwickeln?

Die expansivere Geldpolitik in Europa wird die Immobilienmärkte stützen, sodass Immobilien wieder stärker in den Fokus institutioneller und privater Investoren rücken. Günstigere Finanzierungsmöglichkeiten, wie sie bereits in der Schweiz zu beobachten sind, werden diese Entwicklung zusätzlich begünstigen. Die Unsicherheit hinsichtlich negativer Bewertungseffekte, wie Preisrückgängen, dürfte abnehmen. Besonders bei Wohnimmobilien sind positive Wertveränderungen zu erwarten. Insgesamt zeigt sich ein wachsender Appetit der Investoren auf Immobilienanlagen.

Marc Brütsch

Marc Brütsch ist seit Abschluss des Studiums der Nationalökonomie und der Publizistikwissenschaften an der Universität Zürich für Swiss Life tätig. Seit März 2000 bekleidet er die Funktion des Chief Economist von Swiss Life Asset Managers. Wie auch bereits für die Jahre 2015, 2017, 2019, 2020 und 2022 zeichnete die Firma Consensus Economics in London ihn und sein Team jüngst für das Jahr 2023 mit dem seit 2013 vergebenen Gütesiegel „Forecast Accuracy Award“ für die beste Prognose zur Konjunktur in der Schweiz aus. Den gleichen Preis gewann er für 2019 auch für seine Prognosen für die Eurozone. In den Jahren 1996 und 1997 arbeitete er für Swiss Life in England. Ab August 2022 nahm er seine Aufgaben für ein Jahr aus Paris wahr.

Wie funktioniert eigentlich ein Immobilienfonds?

Immobilienfonds sind eine beliebte und fest etablierte Anlageform, die privaten und institutionellen Investoren die Möglichkeit bietet, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne selbst direkt eine Immobilie erwerben und verwalten zu müssen. Doch wie genau sind Immobilienfonds eigentlich aufgebaut und welche Vorteile bieten sie?

Ein Immobilienfonds ist ein Finanzprodukt, das das Kapital vieler Anleger bündelt und in eine einzelne oder eine Vielzahl von Immobilien investiert. Ziel ist es in der Regel, stabile Erträge aus Mieteinnahmen zu erzielen und/oder von positiven Wertentwicklungen zu profitieren. Immobilienfonds lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: offene und geschlossene Immobilienfonds.

Offene Immobilien-Publikumsfonds wie der „Living + Working“ stehen einem breiten Anlegerkreis offen und zeichnen sich durch eine höhere Flexibilität aus: Anleger können sich in der Regel schon mit relativ kleinen Beträgen beteiligen und ihre Anteile bei Bedarf unter Berücksichtigung von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist wieder zurückgeben. Offene Immobilienfonds haben zumeist keine festgelegte Laufzeit, man spricht deshalb im Englischen auch von „Open-ended Funds“.

Geschlossene Immobilienfonds hingegen sammeln Kapital für ein bestimmtes Projekt, zum Beispiel den Bau oder Kauf einer größeren Immobilie oder auch eines Portfolios mit mehreren Immobilien. Sobald das benötigte Kapital eingesammelt ist, wird der Fonds bis zum Ende der zuvor festgelegten Laufzeit geschlossen. Das heißt, das Kapital der Anleger ist hierbei fest gebunden.

Funktionsweise eines offenen Immobilienfonds
Das Grundprinzip hinter einem offenen Immobilienfonds ist zwar relativ einfach, doch im Detail betrachtet basiert es auf einem komplexen Managementprozess. Technisch handelt es sich um ein sogenanntes Immobilien-Sondervermögen. Darin sammelt der Fondsgesellschafter Gelder von Anlegern ein, die durch den Kauf von Anteilen Teilhaber an diesem Sondervermögen werden. Gegebenenfalls nimmt der Fonds zusätzlich zum Kapital der Anleger Fremdkapital auf, zumeist in Form von Bankdarlehen. Durch diesen Fremdkapitalhebel (Leverage) kann die Rendite gesteigert werden, allerdings steigt damit auch das Risiko. Deshalb ist der maximale Fremdkapitalanteil bei offenen Immobilienfonds gesetzlich auf 30 Prozent begrenzt.

Dieses Kapital wird gezielt in ein Portfolio von Immobilien investiert, das verschiedene Nutzungsarten umfassen kann – im Fall von „Living + Working“ beispielsweise Gesundheits-, Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die erworbenen Immobilien erwirtschaften in der Regel Erträge, vor allem durch Mieteinnahmen, und können zugleich im Wert steigen. Ein Großteil dieser Erträge wird regelmäßig, zumeist einmal jährlich, an die Anleger ausgezahlt. Ein weiterer Teil kann zum Ausbau des Portfolios oder in die Aufwertung des Bestands reinvestiert werden.

Bei offenen Immobilienfonds haben die Anleger die Möglichkeit, ihre Anteile unter Einhaltung einer zweijährigen Mindesthaltedauer sowie einer einjährigen Kündigungsfrist an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds. Um etwaige Rücknahmen zu gewährleisten, müssen offene Immobilienfonds deshalb immer einen ausreichenden Liquiditätspuffer vorhalten.

Die Vorteile von Immobilienfonds
Immobilienfonds bieten zahlreiche Vorteile, die sie zu einer attraktiven Anlagemöglichkeit machen. Einer der wichtigsten Vorteile ist die Diversifikation auf mehreren Ebenen: Zunächst investiert ein Fonds in eine Vielzahl von Immobilien, oft in unterschiedlichen Regionen und Nutzungsarten. Diese breite Streuung kann das Vermögen der Anleger vor Wertverlusten schützen, die durch Probleme in einer einzelnen Region oder Branche entstehen können. Zudem bilden Immobilienfonds ein stabilisierendes Gegengewicht zum Beispiel zu Aktieninvestments in einem Gesamtportfolio, da sie langfristig weniger starken Schwankungen ausgesetzt sind und sich weitgehend unabhängig vom Kapitalmarkt entwickeln.

Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor ist das professionelle Fonds- und Immobilien-Asset-Management. Experten bewerten Marktchancen, kümmern sich um den Erwerb und die Verwaltung der Immobilien und optimieren die Mieteinnahmen. Dies entlastet den Anleger von der Komplexität der Entscheidungen, die mit einem direkten Immobilieninvestment verbunden sind.

Und zu guter Letzt liegt ein weiterer Vorteil in der vergleichsweise einfachen Zugänglichkeit. Im Gegensatz zum direkten Kauf einer Immobilie, der oft hohe finanzielle Mittel erfordert, ermöglichen Immobilienfonds auch Privatanlegern mit relativ kleinen Mitteln den Einstieg in den Immobilienmarkt. Fondsanteile können bereits mit kleinen Beträgen, zum Teil sogar über Sparpläne, erworben werden, was diese Anlageform für eine breite Anlegergruppe attraktiv macht.

Mit Zuversicht in das Immobilienjahr 2025

Die vergangenen Jahre waren für Europas Immobilienmärkte herausfordernd: gestiegene Zinsen, schwache Konjunktur oder strukturelle Veränderungen an einigen Vermietungsmärkten. 2025 wird sich nicht alles ändern, doch die Ampel für Investoren steht wieder auf Grün.

Rückblick auf 2024 im Zeichen einer Stabilisierung
Das Jahr 2024 stand im Zeichen einer Bodenbildung an den Immobilieninvestmentmärkten. Die Aussicht auf Zinssenkungen, gefolgt von ersten Schritten zur Lockerung der Geldpolitik, sorgte für die allmähliche Rückkehr von Investoren und mit zeitlichem Versatz für anziehende Transaktionsvolumen. Richtig ist: Die Erholung verlief bisher mit geringerer Dynamik, als es zum Beispiel nach den Erfahrungen nach der Finanzkrise zu erwarten gewesen wäre, doch der Aufwärtstrend hat sich gefestigt. Zugleich haben sich die Kaufpreise nach der Korrektur in den Jahren 2022/23 stabilisiert und 2024 in einigen Teilen des Marktes eine Erholung gestartet. Stellvertretend für diese Entwicklung zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken seit dem ersten Quartal 2024 eine leichte Aufwärtsbewegung

vdp-Immobilienpreisindex (Kapitalwerte)


Quelle: Quelle: vdp (Verband deutscher Pfandbriefbanken).

Und 2025? Zeit für neue Investments
Die Rahmenbedingungen in Europa hellen sich weiter auf: Zwar wirkt die Geopolitik nach wie vor belastend, aber eine moderate zyklische Erholung der Konjunktur zeichnet sich ab. Zugleich pendelt sich die Inflation am EZB-Ziel von zwei Prozent ein. Damit besteht für die Europäische Zentralbank genügend Raum für weitere Zinssenkungen – woraus Rückenwind für Immobilieninvestments entsteht. Die Transaktionsvolumen und damit die Marktliquidität dürften 2025 deutlicher anziehen als im Vorjahr. Für die Kaufpreise bedeuten die sinkenden Zinsen eine weitere Festigung, die sich in fundamental gut aufgestellten Immobiliensektoren für hochwertige Objekte und Lagen in Form (leicht) steigender Preise beziehungsweise sinkender Ankaufsrenditen ausdrücken sollte.

Damit kommt die Verfassung der Mietmärkte in den einzelnen Sektoren ins Spiel. Die Entwicklungen sind unterschiedlich, aber grundsätzlich positiv/aufhellend, wobei in allen Sektoren die Polarisierung zwischen guten und schlechten Objekt- und Lagequalitäten das bestimmende Merkmal ist.

  • Den Wohnsektor prägt weiterhin der Mangel an Wohnraum in den metropolitanen und vielen urbanen Räumen; dies gilt sowohl für das klassische Wohnen als auch Varianten wie Studentenwohnen. Weiteres Mietwachstum im Zuge geringer Bautätigkeit und fortwährender Zuwanderung ist vorhersehbar.
  • Der Bedarf an Wohnformen im Alter wächst kontinuierlich weiter. Bei Gesundheitsimmobilien lasteten bei Pflegeeinrichtungen in den vergangenen Jahren steigende Kosten auf den Betreibern, die jedoch im Verlauf des Jahres 2024 mit den Sozialkassen viele neue Verträge zur Refinanzierung aushandeln konnten. Dem Jahr 2025 können Betreiber wie auch Immobilieneigentümer somit deutlich entspannter entgegensehen.
  • Im Handelssektor deuten die Normalisierung der Inflation und steigende Einkommen auf eine Aufhellung beim Konsum hin. In innerstädtischen Handelslagen wird sich die Transformation in Richtung Diversifikation von Einkaufen, Dienstleistungen und Freizeit fortsetzen, die reine Handelsnutzung dagegen nur in ausgewählten Lagen dominieren. Für die Nahversorgung bleiben Super- und Fachmärkte unverändert das stabile Segment im Einzelhandel.
  • Für den Bürosektor zeichnet sich durch die Konjunkturaufhellung etwas Rückenwind bei der Nachfrage ab. Entscheidend bleibt die Zweiteilung der Märkte: Moderne Flächen in zentralen Lagen bleiben nachfragt und bieten Mietwachstumspotenzial, dagegen dürften schwache Objekt- und Lagequalitäten weiter unter gedämpfter Nachfrage und Mietentwicklung leiden.


Selektiv agieren
Die fundamentalen Entwicklungen an den Mietmärkten unterlegen somit für zahlreiche Marktsegmente die sich eröffnenden Investmentopportunitäten, die sich aus der Großwetterlage von Konjunktur und Zinsen ergeben – bei strikter Selektion der Assets. Jede Immobilienanlage gehört darauf geprüft, ob sie auch in Zukunft so attraktiv sein wird, dass Mieter kommen und bleiben wollen. Nur dadurch lassen sich die Einkommen langfristig generieren, die für den Anlageerfolg so entscheidend sind. Nicht zuletzt, weil die Aussicht auf Kapitalgewinne angesichts der Erwartung anhaltend höherer Zinsen nicht der Schwerpunkt der Anlagestrategie sein sollte.

Konjunktur Perspektiven

Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für Januar, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.

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Termine

FONDS professionell KONGRESS 2025 am 29.-30. Januar 2025

Im Januar findet wieder der FONDS professionell Kongress in Mannheim statt. Wir freuen uns, auch im kommenden Jahr wieder mit dabei zu sein. Wenn Sie ebenfalls vor Ort sind, besuchen Sie uns gerne an unserem Stand oder nehmen Sie bereits jetzt Kontakt mit uns auf!

Weitere Informationen zu unseren Veranstaltungen finden Sie hier: Events.

* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
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