Swiss Life Living + Working* Newsletter Mai 2024
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
auch im Mai möchten wir Ihnen wieder besondere Immobilien aus unserem Portfolio vorstellen. Dazu werfen wir einen Blick ins Zentrum von Paris, wo das Objekt am Boulevard de Sébastopol das typische Pariser Flair widerspiegelt und seinen Teil zum pulsierenden Leben der Hauptstadt beiträgt.
Außerdem erklärt Thomas Rosenhahn, Associate Director Technisches Asset Management, im Interview, warum gutes Technisches Asset Management gerade jetzt so wichtig ist und wie es sich in den letzten Jahren verändert hat.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: Chancen im Bereich Seniorenimmobilien
Die Nachfrage nach Seniorenimmobilien ist nach wie vor sehr hoch und wird sich aufgrund des demografischen Wandels auch kurzfristig nicht ändern. Dass diese Entwicklung nicht nur geringe Risiken bietet, sondern auch die soziale Verantwortung der Investoren fordert, betont Nikolai Schmid, Head of Transaction Health Care, in einem Beitrag für Management & Krankenhaus.
Immobilienporträt: „25 Boulevard de Sébastopol“ mitten in Paris
Bereits 2019 hat der „Swiss Life Living + Working“ erstmals Immobilien in Frankreich angekauft. Alle vier damals erworbenen Objekte befinden sich in Paris in zentraler Lage. Eines davon ist das 1950 erbaute Gebäude am Boulevard de Sébastopol im 1. Arrondissement, nahe einem der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte der französischen Hauptstadt.
Das Gebäude hat eine Gesamtfläche von 1171 Quadratmetern, die zu rund 75 Prozent für Einzelhandel und zu 25 Prozent als Büroflächen genutzt wird. Seit Oktober wird eine Teilfläche renoviert, sodass sie im Juli für den neuen Mieter, eine in Paris bereits erfolgreich etablierte Fotoagentur, zur Verfügung steht.
Das markante Eckhaus wurde im charakteristischen Haussmann-Stil errichtet, benannt nach Georges-Eugène Haussmann, der als Stadtplaner das Erscheinungsbild von Paris maßgeblich prägte. Die Architektur des Gebäudes am Boulevard de Sébastopol spiegelt diesen typischen Pariser Stil wider und fügt sich harmonisch in die reizvolle Umgebung ein. Kunstvoll gestaltete Türen und Fenster, umrahmt von feinem Stuck, sowie kleine Balkone mit elegant geschwungenen schwarzen Geländern prägen das äußere Erscheinungsbild.
Der wohl größte Vorteil und Anziehungspunkt des Gebäudes ist seine hervorragende Lage. Mitten im Herzen der französischen Hauptstadt befindet es sich in einem der meistbesuchten Stadtteile von Paris. Das Viertel zieht Touristen und Einheimische gleichermaßen an und besticht durch eine vielfältige Gastronomieszene. Restaurants, Cafés, Bars und Boulangerien bieten eine Mischung aus traditioneller französischer Küche und modernen gastronomischen Konzepten. Darüber hinaus ist das Gebiet bekannt für seine großen Einkaufszentren sowie die umliegenden Boutiquen und Galerien, die zusammen einen lebendigen Knotenpunkt der Stadt bilden.
Das Gebäude am Boulevard de Sébastopol befindet sich zudem in unmittelbarer Nähe zu einigen der kulturell bedeutendsten Einrichtungen von Paris. Das Centre Pompidou, ein Zentrum für Kunst und Kultur, ist in weniger als fünf Minuten zu Fuß erreichbar. Auch der weltberühmte Louvre ist nur 900 Meter entfernt und somit in weniger als einer Viertelstunde zu Fuß zu erreichen. Die Seine und die Île de la Cité mit Sainte-Chapelle, Pont Neuf und Notre-Dame sind nur fünf Gehminuten entfernt. Für weiter entfernte Ziele bietet der Bahnhof Châtelet direkte Verbindungen, zum Beispiel zum Arc de Triomphe und damit zur Avenue des Champs-Élysées, die dementsprechend ebenfalls nur wenige Minuten Bahnfahrt entfernt ist.
Keine Frage: Die charmante Fassade und das belebte Viertel, zusammen mit der Nähe zu den bekanntesten Sehenswürdigkeiten und kulturellen Schätzen von Paris, machen das Gebäude am Boulevard de Sébastopol zu einem außergewöhnlich attraktiven Standort.
Lesen Sie auch unser Immobilienporträt zum „25 Boulevard de Sébastopol“ und unsere News dazu.
Das markante Eckhaus wurde im charakteristischen Haussmann-Stil errichtet und liegt nahe einem der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte in Paris.
Im Gespräch mit Thomas Rosenhahn, Teamleiter Bereich Technisches Asset Management: „Bei uns geht es darum, das ganze Gebäude zu verstehen und zukunftsfähig zu machen.“
Das technische Asset Management (TAM) ist ein zentraler Dreh- und Angelpunkt des Immobilienmanagements. Der Bereich hat sich in den vergangenen Jahren stark gewandelt und an Komplexität zugenommen. Thomas Rosenhahn gibt einen Einblick in den Arbeitsalltag dieser Fachrichtung, die sich vor allem mit der strategischen Planung und Umsetzung großer Bau- und Modernisierungsprojekte beschäftigt. Gerade Letzteres ist im aktuellen Umfeld von besonderer Relevanz.
Technisches Asset Management – was genau ist darunter zu verstehen?
Wir vertreten die Interessen der Eigentümer und kümmern uns um die größeren Bau- und Modernisierungsvorhaben – also nicht um den undichten Wasserhahn, sondern zum Beispiel um eine neue Heizungsanlage oder komplexe Mieterumbauten. Oft handelt es sich um umfangreiche Umbauten oder Umnutzungen, die zum Teil auch Bauanträge erfordern. Dazu ziehen wir Experten wie Architekten, Fachplaner und Statiker hinzu und stehen in engem Austausch mit den Behörden.
Neben den baulichen Aspekten unterstützen wir fortlaufend auch das kaufmännische Asset Management. Wir denken strategisch: Was ist mit dieser Immobilie möglich, was kann bzw. muss getan werden, um sie zukunftsfähig zu halten oder zu machen? Dabei begleiten wir auch den An- und Verkauf von Gebäuden, immer mit dem Ziel, eine fundierte Einschätzung zu geben: Was ist in Ordnung und was nicht, was muss absehbar investiert werden?
Warum ist das technische Asset Management gerade jetzt so wichtig?
Die Welt des Bauens verändert sich rasant, vor allem durch immer strengere Gesetze und Vorschriften, beispielsweise das Gebäudeenergiegesetz oder Forderungen beim Brandschutz. Früher war es einfacher, eine Heizung auszutauschen – raus mit der alten, rein mit der neuen. Heute muss viel mehr bedacht werden, wie zum Beispiel die Auswirkungen hinsichtlich des CO₂-Ausstoßes.
Auch die Anforderungen der Eigentümer werden immer höher. Steigende Baukosten und Zinsen führen dazu, dass genauer hingeschaut wird, was die einzelnen Maßnahmen kosten und wo gespart werden kann. Dieses Kostenbewusstsein gab es zwar schon immer, aber heute ist es noch viel ausgeprägter. Jede Maßnahme und jeder Lösungsansatz werden kritisch hinterfragt.
Was zeichnet ein gutes technisches Asset Management aus?
Gutes technisches Asset Management zeichnet sich neben Kostenbewusstsein und fundierten Kenntnissen technischer Zusammenhänge sowie aktueller Vorschriften auch durch die Fähigkeit aus, langfristig aus Sicht des Eigentümers zu denken. Eine Frage, die wir neuen Teammitgliedern gerne stellen, bringt es auf den Punkt: „Würdest du das auch machen, wenn es dein eigenes Geld wäre?“ Natürlich klingt es immer gut, die Nebenkosten zu senken oder die Umwelt zu schonen, aber wenn man sich überlegt, ob man diese Maßnahmen auch selbst umsetzen würde, hat man schnell eine ganz andere Sicht auf die Dinge.
Es ist wichtig zu überlegen, welche Investitionen sich wirklich lohnen, um den Wert und die Lebensdauer einer Immobilie zu erhalten bzw. zu verlängern. Zum Beispiel kann eine Dachsanierung das Gebäude vielleicht 30 Jahre länger nutzbar machen – aber sie kostet natürlich erst einmal viel Geld. Wer hier spart, kann später Probleme bei der Substanzerhaltung bekommen. Kurzum: Gutes TAM erfordert Weitsicht, Präzision und das ständige Hinterfragen des Kosten-Nutzen-Verhältnisses.
Was muss ein guter technischer Asset Manager mitbringen?
In erster Linie brauchen wir Fachwissen und Erfahrung. Typischerweise sind das Leute mit einem Hintergrund als Bauingenieur, Architekt oder Techniker. Sie bringen das technische Know-how mit, um komplexe Projekte nicht nur zu verstehen, sondern auch erfolgreich zu steuern. Es geht darum, den Überblick zu behalten und das große Ganze zu sehen. Wichtig ist auch die praktische Erfahrung auf der Baustelle. Wir müssen schnell improvisieren und flexibel reagieren können, wenn es beispielsweise Abweichungen im Bestand gibt – das ist definitiv kein typischer Bürojob.
Heutzutage ist auch ein gutes Verständnis für IT und Digitalisierung unerlässlich. Die Art und Weise, wie Baustellen gesteuert werden, hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert – vieles läuft digital. Das macht die Einarbeitung in neue Programme zu einem wichtigen Aspekt, gerade für Teams, die vielleicht schon länger im Geschäft sind.
Abgesehen von der Digitalisierung – ist technisches Asset Management heutzutage anders als vor zehn Jahren?
Ja, die Welt hat sich verändert – Pandemie, Konflikte und andere globale Ereignisse haben zu Materialknappheit und starken Kostensteigerungen geführt. Das technische Asset Management bekommt diese Veränderungen besonders zu spüren. So hatten sich beispielsweise die Preise für Holz zwischenzeitlich mehr als verdoppelt oder Anlagenkomponenten waren teilweise gar nicht mehr verfügbar.
Ein anderes großes Thema ist der Fachkräftemangel. Handwerker und Facharbeiter zu finden, ist zu einer echten Herausforderung geworden. Früher war es so: Wir haben zehn Anfragen für eine Handwerksleistung rausgeschickt und neun Angebote zurückbekommen. Heute sind wir froh, wenn wir überhaupt ein Angebot bekommen. Wir mussten uns also sehr anpassen und weiterentwickeln, um unter den heutigen Bedingungen erfolgreich zu sein.
Können Sie in Ihrer Freizeit überhaupt noch unbefangen ein Gebäude (z. B. ein Museum) betreten, ohne sofort an technische Asset-Management-Maßnahmen zu denken?
Vom technischen Asset Management abzuschalten ist schwierig. Gerade, wenn man durch Gebäude geht, egal ob historische Bauten oder Neubauten, gibt es immer Ecken, wo man sich die Frage stellt: „Wieso wurde das so gemacht? Hätte man das nicht auch anders machen können?“ Oft gibt es auch Punkte, über die man schmunzeln muss und sich denkt: „Das musste wohl einfach nur fertig werden.“ Beim Sport bekomme ich den Kopf frei – vorausgesetzt, in der Sporthalle gibt es keine Mängel.
Thomas Rosenhahn ist seit über zehn Jahren bei Swiss Life Asset Managers Deutschland im Bereich Technisches Asset Management tätig. Nach seiner Ausbildung zum Bauzeichner und dem Studium des Bauingenieurwesens mit dem Schwerpunkt Baubetrieb war er zunächst zehn Jahre lang bei einer internationalen Unternehmensberatung und anschließend drei Jahre bei einem US-amerikanischen Investor beschäftigt, bevor er zu Swiss Life Asset Managers Deutschland wechselte.
250 Jahre Investmentfonds – aber wann sind eigentlich die ersten Immobilienfonds entstanden?
Der Ursprung der Investmentfonds reicht etwa 250 Jahre zurück, initiiert durch den niederländischen Kaufmann Adriaan van Ketwich als Reaktion auf eine europäische Bankenkrise. Damals hatten Kreditausfälle bei einigen Kolonien zu Verlusten von Bankeinlagen geführt. Van Ketwich entwickelte das Konzept des Investmentfonds mit dem Ziel, das Risiko für die Anleger durch Diversifikation zu minimieren. Dies ermöglichte Anlegern, sich mit relativ geringen Beträgen an einem Fonds und damit an den Chancen und Risiken von Kapitalanlagen zu beteiligen. Damit legte er den Grundstein für die moderne Fondsindustrie.
Heute ist das Konzept der Risikostreuung durch Fonds nach wie vor relevant, und das Spektrum der verfügbaren Fondsarten hat sich erheblich erweitert. Unter anderem hat sich der Immobilienfonds als eine besonders attraktive Option für Anleger herauskristallisiert.
Die Geschichte der Immobilienfonds in Europa beginnt in der Schweiz, wo 1938 der erste offene Immobilienfonds aufgelegt wurde. Deutschland folgte im Jahr 1959. Ursprünglich war diese Anlageform jedoch ausschließlich vermögenden Anlegern vorbehalten.
Der Durchbruch für Offene Immobilienfonds in Deutschland kam Anfang der 70er Jahre mit der Einführung der vermögenswirksamen Leistungen. Diese staatliche Förderung ermöglichte es einem breiteren Publikum, durch Sparpläne mit kleinen regelmäßigen Anlagesummen in Immobilienfonds zu investieren. Seitdem ist die Zahl und das Investitionsvolumen der Fonds kontinuierlich gestiegen. Das Netto-Vermögen der Offenen Immobilien-Publikumsfonds lag Ende 2023 laut der Investmentstatistik des BVI bei über 130 Milliarden Euro.
Immobilienfonds bieten Anlegern die Möglichkeit, mit kleinen Summen indirekt in Immobilien zu investieren, ohne sich um die direkte Verwaltung oder hohe Einstiegskosten kümmern zu müssen. Dabei kann es sich um weitaus größere Immobilien handeln, als es selbst vermögenden Privatanlegern durch einen Direktkauf möglich wäre. Sie bieten Zugang zu einer Vielzahl von Immobilien, von Bürogebäuden über Einkaufszentren bis hin zu Wohnanlagen, und können sowohl regelmäßige Erträge als auch Kapitalwachstum erwirtschaften.
So auch unser Living + Working Fonds, der sich auf innovative und nachhaltige Anlagestrategien konzentriert und sich dabei an aktuellen gesellschaftlichen Trends orientiert. Auch innerhalb des Fonds wird das Risiko gestreut, indem vier Nutzungsarten etwa gleich stark vertreten sind: Gesundheit, Wohnen, Büro und Einzelhandel. Aus dieser ausgewogenen Kombination ergeben sich gute Renditechancen für die Anleger.
Wege aus der Wohnungsnot – Vorteile von seriellem und modularem Bauen
In Europa herrscht Wohnraummangel. Besonders im bezahlbaren Segment. In den Niederlanden fehlen, Stand 2023, 390 000 Wohnungen (Quelle: ABF Research), in Deutschland sind es dieses Jahr 800 000 Wohnungen (Quelle: Verbändebündnis Wohnungsbau). Gründe gibt es viele: Sie reichen von gestiegenen Zinsen, hohen Baukosten, über infolgedessen strauchelnde Projektentwickler, träge Vergabeverfahren bis hin zum Fachkräftemangel. Ein Teil der Lösung? Nicht nur für Bundesbauministern Klara Geywitz: serielles und modulares Bauen.
Unter seriellem und modularem Bauen versteht man Formen des vorgefertigten Bauens. Bei der Fertigung in Serie werden Bau- beziehungsweise Gebäudeteile wie Fassaden oder Fenster in großen Stückzahlen im Werk hergestellt, die vor Ort montiert werden. Bei modularem Bauen werden ganze Raumeinheiten in der Fabrik gefertigt und dann auf dem Grundstück, nach dem Baukastenprinzip, zusammengesetzt.
Diese Vorgehensweise bringt einige Vorteile: schnelleres, kostengünstiges und nachhaltigeres Bauen. So wird beispielsweise die Gefahr wetterbedingter Verzögerungen verringert. Im Schnitt kann ein Modulbau in 40 Prozent der Zeit, die die Massivbauweise benötigt, errichtet werden (Quelle: Planradar). Auch die Kostenersparnis ist beachtlich: je nach Bauweise können rund 30 Prozent Baukosten eingespart werden (Quellen: Planradar, GdW/Rahmenvereinbarung der Bundesregierung). Zudem erlaubt die Normierung Skaleneffekte, sodass nochmal weitere Preisnachlässe – je nach Abnahmemenge – möglich sind. Standardisierte Arbeitsabläufe führen dazu, dass hohe Qualitätsstandards eingehalten werden können. Damit lassen sich zeit- und kostenintensive Störungen sowie Mängel vermeiden.
Durch die Vorfertigung in der Fabrik entsteht zudem weniger Abfall und auch Rohstoffe können wiederverwendet werden. Denn die Module können demontiert und am Ende des Lebenszyklus in einem anderen Gebäude wiederverwendet werden. Was wiederum ressourcenschonend ist und auf das Nachhaltigkeitskonto einzahlt. Und zu guter Letzt entschärft die maschinelle Vorproduktion elegant das Problem des Fachkräftemangels: Erstens werden weniger Fachkräfte benötigt und zweitens werden bei der Werksfertigung bessere Arbeitsbedingungen geboten als auf der Baustelle, die Wind und Wetter ausgesetzt ist.
Bei all den Vorteilen sollte man meinen, dass serielles und modulares Bauen weit verbreitet ist. Jein. Bei gewerblichen Immobilien wie Bürogebäuden, die als Erweiterung bestehender Gebäude genutzt werden, oder Bildungsimmobilien wie Schulen oder Kitas, ist diese Herstellungsweise weitverbreitet. Der Wohnungsbau hinkt noch hinterher. Zwar erreicht der Marktanteil von Fertighäusern, die sich dieser Bauweise bedienen, in Deutschland bei Ein- und Zweifamilienhäusern bereits rund 25 Prozent (Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V.), doch bei Mehrfamilienhäusern pendelt der Marktanteil, je nach Quelle, zwischen vier (Quelle: tagesschau, 17.01.2022) und fünf Prozent (Nevaris 2021; bba bau beratung architektur 2023). Wobei davon ausgegangen wird, dass der Anteil in den nächsten Jahren auf zehn Prozent steigen dürfte (Quelle: tagesschau, 05.10.2023).
Der Grund liegt auf der Hand: Allein die anhaltende Nettomigration führt dazu, dass schnell bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden muss. Das Land Berlin setzt hierfür bei ihren Flüchtlingsunterkünften auf die modulare Bauweise und zeigt, dass so Gebäude in guter, dauerhafter Qualität und in verkürzter Bauzeit fertig gestellt werden können. Doch auch über Flüchtlingsunterkünfte hinaus wird modulares Bauen einen Beitrag zur Überwindung des Wohnraummangels leisten. Weshalb die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) im Rahmen der Wohnraumoffensive den Modulbau in ganz Deutschland für neuen bezahlbaren Wohnraum fördert – wie jüngst am Beispiel von sechs Mehrfamilienhäusern in Euskirchen (Quelle: BiMA Presseartikel, 18. April 2024). Auch das Bundesbauministerium plant, entsprechende Regeln und Gesetze zu ändern, um serielles und modulares Bauen zu begünstigen (Quelle: Interview Klara Geywitz, Fokus online, 22.04.2024).
Vor diesem Hintergrund wundert es nicht, dass Studien das Wachstumspotential dieser Branche oberhalb des Wirtschaftswachstums sehen – für Europa wird erwartet, dass der Modulwohnungsmarkt zwischen 2022 und 2027 um im Schnitt 4,5 Prozent pro Jahr wachsen wird (Quelle: Mordor Intelligence). Hierbei dürfte der Einsatz der Modulbauweise in Deutschland – dem Land mit dem zahlenmäßig größten Wohnraummangel – überdurchschnittlich stark ausfallen.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für April, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
Immobilien Research Webkonferenz am 23. + 28. Mai 2024
Die nächste Immobilien Research-Webkonferenz mit unserem Head Research Dr. Andri Eglitis gibt wie gewohnt zu Beginn wieder ein kurzes Update zu den Europäischen Immobilienmärkten. Der Fokus dieser Webkonferenz wird im Bereich der „Einzelhandelsimmobilien“ liegen. Einzelhandelsimmobilien mit dem Schwerpunkt „Nahversorgungszentren“ komplettiert den „Living + Working Ansatz“ und macht unseren OIF am Markt so einzigartig.
Hier geht es zur Anmeldung.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.