Swiss Life Living + Working* Newsletter November 2024
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
in der aktuellen Ausgabe entführen wir Sie in die österreichische Hauptstadt: Am Rennweg, ganz in der Nähe des Schlosses Belvedere und nicht weit vom noch relativ neuen Wiener Hauptbahnhof, thront die L + W-Büroimmobilie „Rennweg“ über dem gleichnamigen S-Bahnhof. Die perfekte Verkehrsanbindung ist somit gegeben, allerdings fällt die S-Bahn aufgrund einer Streckensanierung für ein gutes Jahr aus. Aber kein Problem für unser Asset-Management: Sämtliche Mieter halten ihren Flächen die Treue. Außerdem sprechen wir mit Klaus Speitmann über die Herausforderungen offener Immobilienfonds und die jüngsten Verkäufe des Fonds und wir erläutern, was es mit Indexmieten auf sich hat.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Immobilienporträt: "Zentrum Rennweg" in Wien – das Salz in der Suppe unseres Portfolios
Das „Zentrum Rennweg“ in Wien ist eines der Top-Objekte in unserem Portfolio und ein Paradebeispiel für die Kompetenzen eines aktiven Investors wie Swiss Life Asset Managers. Die moderne Gewerbeimmobilie befindet sich in 1a-Innenstadtlage der österreichischen Hauptstadt an der Ungargasse 64-66, nahe dem Belvedere und dem Botanischen Garten, mit exzellenter Verkehrsanbindung. Mit rund 16 700 Quadratmetern Mietfläche bietet der 2003 gebaute und 2016 erweiterte Komplex Platz für Büros und Einzelhandel. Außerdem verfügt er über eine Tiefgarage mit 184 Plätzen.
Damit passt er ideal in das Konzept des Swiss Life Living + Working, der mit seinem Fokus auf europäische Wohn- und Gewerbeimmobilien stabile Erträge anstrebt. „Objekte wie das Zentrum Rennweg sind für uns das Salz in der Suppe und ein Grund, warum wir unsere Arbeit so gerne machen“, sagt Asset-Management-Direktor Christoph Jauck. Es stellt hohe Anforderungen an das Asset und Property Management. Diesem ist es gelungen, trotz Premium-Mieten eine sehr gute Belegungsquote von über 90 Prozent zu erreichen. Die breite Mieterschaft umfasst einen bunten Mix an zahlreichen Unternehmen aus den verschiedensten Branchen. Prominentester Mieter ist der Lebensmitteleinzelhändler Lidl, der im Zentrum Rennweg einen großen Discountermarkt betreibt. In Summe aber sorgen zahlreiche kleinere Mieter aus den Bereichen Einzelhandel, Fitness und Gastronomie (u.a. Subway u. Burger King) sowie Büronutzer und Praxen für eine breite Diversifizierung.
Das Objekt ist unmittelbar über Teilen der Hauptstrecke der Wiener S-Bahn und des Bahnhofs Rennweg gelegen. Beides werden die Österreichischen Bundesbahnen ÖBB zwischen 2025 und 2027 grundlegend sanieren, wozu auch die Bahnstrecke am Rennweg vorübergehend stillgelegt wird. Was langfristig den Standort noch attraktiver macht, wird zwischenzeitlich erwartungsgemäß nachteilig für die Kundenfrequenz sein. Doch das Zentrum Rennweg zeigt auch in dieser Lage seine Resilienz, denn es bleibt über die vorbeiführenden Straßenbahn- und Buslinien weiterhin sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.
Für die Qualität des Objekts und des Standorts und die Arbeit des Property Managements spricht, dass sämtliche Mieter ihre Mietverträge trotz der anstehenden Bahnsanierung bereits über die Dauer der Arbeiten hinaus verlängert haben. „Die Mieter nehmen vorübergehende Störungen in Kauf, um ihre Flächen in einem Spitzenobjekt nicht zu verlieren, das nach der Sanierung noch wertvoller sein wird“, so Jauck. „Unsere Philosophie, intensiv und offen mit den Mietern zu kommunizieren, zahlt sich aus.“
Weitere Informationen zum Objekt finden Sie hier.
Die moderne Gewerbeimmobilie Zentrum Rennweg befindet sich in 1a-Innenstadtlage mit exzellenter Verkehrsanbindung.
Im Gespräch mit Klaus Speitmann, Vertriebsleiter der Swiss Life KVG
„Mit Immobilien kann und muss man arbeiten“
Im Gespräch verrät Klaus Speitmann, Vertriebsleiter der Swiss Life KVG und somit auch des „Living + Working“, welche Auswirkungen die Zinssenkungen der EZB haben, ob jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt gekommen ist und weshalb zwei Objekte des Fonds veräußert wurden.
Mitte Oktober hat die Europäische Zentralbank (EZB) zum dritten Mal in diesem Jahr ihre Leitzinsen gesenkt – für viele Beobachter überraschend früh. Was bedeutet das für die Immobilienmärkte und Fonds wie den „Living + Working“?
Die EZB reagiert damit auf die Normalisierung der Inflation – zeigt aber auch, dass sie die nicht von der Hand zu weisenden Konjunkturrisiken ernst nimmt. Für die Assetklasse Immobilien ist das zunächst eine gute Nachricht: Mit sinkenden Zinsen sinken auch die Finanzierungskosten, also zum Beispiel für Immobiliendarlehen. Außerdem lässt der Bewertungsdruck nach, der sich infolge der starken Zinserhöhungen zuvor aufgestaut hatte. Zudem werden Immobilien jetzt auch von der Rendite her wieder attraktiver im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie Festgeldern oder Anleihen, deren Zinsen beziehungsweise Renditen wieder spürbar gesunken sind. Und zu guter Letzt ist auch der psychologische Effekt nicht zu unterschätzen: Es steigt die Zuversicht, dass der Markt wieder Tritt fasst und das Transaktionsgeschehen anzieht. Das ist in Ansätzen auch schon zu beobachten.
Ist damit die Talsohle bei Preisen und Bewertungen durchschritten?
Ich denke, dass wir in den meisten Teilsegmenten eine Bodenbildung gesehen haben. Wann genau es nun wieder spürbar aufwärts geht, wird man sehen. Aber der nächste Aufschwung kommt bestimmt. Insofern kann 2025 ein guter Zeitpunkt für einen (Wieder-)Einstieg sein. Ich warne aber davor, das ausschließlich von der Zinsentwicklung abhängig zu machen. Immobilien sind eine auf Langfristigkeit ausgelegte Assetklasse, die aktives Management ermöglicht. Mit Immobilien kann und muss man arbeiten. Wer auf steigende oder sinkende Zinsen wetten will, ist am Derivatemarkt besser aufgehoben.
Trotzdem hat sich der „Living + Working“ kürzlich von zwei Einzelhandelsobjekten getrennt. Warum?
Aus zwei Gründen: Zum einen handelte es sich um eine Vorsichtsmaßnahme, um frühzeitig unser Liquiditätspolster zu stärken. Das lag zuletzt bei mehr als 13,6 Prozent. Mit den Verkäufen haben wir gezeigt, dass wir funktionierende Immobilien im Portfolio haben, die auch in einem herausfordernden Marktumfeld marktgängig sind. Zum anderen erfolgten die Veräußerungen vollkommen strategiekonform: Wir wollen den Anteil von „Living“ im Fonds gegenüber „Working“ erhöhen, also die Allokation stärker in Richtung Wohnen lenken. Und zweitens wollen wir unsere starke Allokation in Deutschland von mehr als 50 Prozent etwas zugunsten einer breiteren Streuung über Europa senken. Dass wir über ein insgesamt starkes und stabiles Fondsportfolio verfügen, zeigt auch unsere geplante Ausschüttung: Sie soll in diesem Jahr im November dank gestiegener Mieterträge über dem Niveau des Vorjahres liegen.+
Klaus Speitmann leitet seit Januar 2017 den Vertrieb der Swiss Life KVG als Executive Director Sales. Zuvor war der Diplom-Kaufmann und gelernte Bankkaufmann Bereichsleiter im Partnervertrieb bei der Commerz Real AG. Hier war er für die Entwicklung und Umsetzung der Vertriebsstrategien für verschiedene Immobilienfonds verantwortlich. Zusätzliche Stationen waren unter anderem die Leitung Consumer Sales bei paybox Deutschland und das Key Accounting bei VIAG Interkom.
Indexmieten erhalten den realen Wert von Immobilien
Indexierte Mietverträge sind ein Instrument, das die Miethöhe von Immobilien an die Inflation koppelt, sie damit „real“ – also inflationsbereinigt – stabilisiert und für Eigentümer und Mieter transparenter macht. Dabei wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete in festgelegten Abständen, zum Beispiel einmal im Jahr, an die Inflationsentwicklung angepasst wird. Abhängig von der Inflationsrate kann die Miete also nominal steigen, in Ausnahmefällen (bei Deflation) auch sinken.
Während Indexmietverträge im gewerblichen Bereich frei gestaltet werden können, sind sie bei Wohnungen gesetzlich reglementiert, um Mieter zu schützen. So darf hier die Anpassung nur einmal jährlich erfolgen und muss an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex gebunden sein. Bei Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel Büros können auch andere Inflationsindizes zugrunde gelegt werden. Hierbei sind Indexmietverträge bereits seit längerer Zeit anzutreffen und relativ weit verbreitet. Bei Wohnverträgen hingegen nimmt ihre Nutzung zwar seit einigen Jahren zu, sie bilden aber nach wie vor die Ausnahme.
Für den Eigentümer hat ein Indexmietvertrag den Vorteil einer größeren realen Wertstabilität des Objekts, da sich dadurch die Geldentwertung bei der Miete ausgleicht. Gleichzeitig besteht dadurch jedoch keine Möglichkeit mehr, die Miete darüber hinaus anzupassen und real zu erhöhen, etwa wenn die lokale Vergleichsmiete steigt. Außerdem kann der Eigentümer nur in bestimmten Fällen Modernisierungskosten an den Mieter weitergeben. Ein Indexmietvertrag geht also mit einer geringeren Flexibilität für den Eigentümer einher.
Umgekehrt sind für den Mieter größere Kostensprünge in der Regel ausgeschlossen und Mieterhöhungen nachvollziehbarer, da sie an einen objektiven Index gekoppelt sind. „Böse Überraschungen“ sind damit ausgeschlossen. Privathaushalte, deren Lebenshaltungskosten mit den Verbraucherpreisen steigen, oder gewerbliche Mieter, deren Liquiditätslage sich bei Inflation verschlechtert, leiden allerdings bei einem Indexmietvertrag doppelt. Grundsätzlich aber bieten solche Verträge die Möglichkeit, Konflikte zu vermeiden, die Planbarkeit der Liquidität zu verbessern und den realen Wert von Immobilien abzusichern.
Die Erholung am Investmentmarkt bestätigt sich
Während die europäischen Vermietungsmärkte den Anlegern zumeist stabile bis steigende Mieterträge bescherten, sorgten die Immobilieninvestmentmärkte in den vergangenen zwei bis zweieinhalb Jahren eher für Sorgenfalten: Der unerwartete und deutliche Zinsanstieg ab Juli 2022 führte zu großer Verunsicherung bezüglich der „richtigen“ Preisniveaus und eine erhebliche Abkühlung der Investmentaktivität, die in der Spitze Einbußen von rund der Hälfte des Transaktionsvolumens bedeutete, setzte ein. Nun hat sich, mit den ersten realisierten und weiteren erwarteten Senkungen der (Leit-)Zinsen, das Blatt augenscheinlich gedreht: Die Investmentmärkte verzeichnen wieder steigende Aktivität.
Deutete sich im zweiten Quartal 2024 bereits eine erste Erholung der europäischen Immobilienmärkte an, zeigen Daten nun, dass diese sich im dritten Quartal fortsetzte: Lag das Transaktionsvolumen des zweiten Quartals 13 % über dem Vorjahresquartal, konnte das dritte Quartal um 21 % zum Vorjahr wachsen, so MSCI Real Capital Analytics (RCA). Wobei einzelne Märkte deutlich ausgeprägtere Zuwächse verzeichneten: In Großbritannien lagen die Transaktionsvolumina des zweiten und dritten Quartals jeweils knapp 30 % über der Vergleichsperiode, in Norwegen waren es sogar 70 % (Q2) beziehungsweise 60 % (Q3). Beinahe schon schwindelerregend hoch ging es in Italien (Q2: +139 %; Q3: +185 %). In den Niederlanden wuchs die Investmentaktivität im dritten Quartal um 48 %, nach 11 % im zweiten Quartal; Deutschland konnte erst wieder im dritten Quartal zulegen (+16 %).
Ein Blick auf die einzelnen Sektoren verrät, wo Anleger wieder aktiv werden: Wohnen, Logistik und Hotels weisen bereits seit mindestens zwei Quartalen Volumenzuwächse auf: Besonders Hotels stehen aktuell in der Gunst der Anleger – liegen die Tourismuskennzahlen doch mittlerweile wieder über 2019er Niveau. Hotels bleiben aber volumenmäßig eher ein Nebensektor. Deutlich größer zeigt sich der Wohninvestmentmarkt: Mit 11,9 Milliarden Euro im zweiten Quartal legte dieser 29 % zu, nachdem er schon im vierten Quartal 2023 sein erstes Plus verzeichnete. Im dritten Quartal wuchs der Wohninvestmentmarkt um 11 % auf 8,3 Milliarden Euro. Der Industrie- und Logistiksektor konnte ebenfalls früher als der Gesamtmarkt ein deutliches Umsatzplus im ersten Quartal aufweisen, das sich dann im dritten wieder verstärkte.
Dass insbesondere Wohnen, Logistik und Hotel zu den Sektoren gehören, die sich am schnellsten zu erholen scheinen, ist sicherlich den gesunden Fundamentaldaten zuzuschreiben. Die Erholung im Bürosektor (Q2: +3 %, Q3: -6 %) scheint hingegen noch nicht Fahrt aufzunehmen. Schließlich ist dieser Sektor mit strukturellen Veränderungen behaftet, sodass hier die Objektdifferenzierung und damit -selektierung nochmal essenzieller für Anleger ist. Über dem Gesundheitssektor schwebt noch die Erinnerung an diverse Betreiberinsolvenzen, weshalb Anleger hier ebenfalls für den Moment vorsichtiger agieren.
Quellen: MSCI Real Capital Analytics, Stand 30.10.2024.
Grund für die Rückkehr der Anleger ist, wie schon erwähnt, dass sich verbessernde Finanzierungsumfeld. Dieses hat wiederum dazu geführt, dass sich die Spitzenrenditen in vielen Märkten und Sektoren im Jahr 2024 stabilisiert haben beziehungsweise teilweise sogar erste Kompressionen aufweisen. Beispielsweise ging die Spitzenrendite von Büros im Pariser CBD zwischen dem zweiten und Quartal 2024 um 0,3 Prozentpunkte auf 4,3 % zurück. In allen deutschen Top-7-Märkten stabilisierten sich, laut Property Market Analysis (PMA), die Spitzenrenditen für Büroobjekte zwischen dem zweiten und dritten Quartal auf im Schnitt 4,6 %. Auch die für den Wohninvestmentmarkt vorliegenden Renditen zeigen im Schnitt eine Stabilisierung. Nach RCA lag die durchschnittliche Nettoanfangsrendite im europäischen Durchschnitt Ende Q3 2024 unverändert zu Q2 2024 bei 4,8 %. RIWIS berichtet für die deutschen Top-7-Märkte im Durchschnittssegment in Q3 2024 ebenfalls von einer stabilen Bruttoanfangsrendite (4,3 %).
Führt man sich vor Augen, dass die Europäische Zentralbank erst Ende des zweiten Quartals begonnen hat, die Zinsen zu senken, spiegeln die ersten Wachstumsraten am Investmentmarkt in erster Linie deren Antizipation wider. Mit den faktischen Zinsschritten – drei an der Zahl zwischen Juni und Oktober um insgesamt 110 Basispunkte für den Hauptrefinanzierungssatz – wurde der Markt in seiner Annahme bestätigt. Der Markt erwartet bis Sommer 2025 noch weitere Zinsschritte im erheblichen Umfang und dürfte von der EZB nicht enttäuscht werden. Damit dürfte die Erholung der Immobilieninvestmentmärkte im kommenden Jahr deutlicher an Fahrt aufnehmen. Bis jetzt haben wir erst den Anfang gesehen.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für November, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
21.+26. November 2024
Die nächsten Immobilien Research-Webkonferenz mit unserem Head Research Dr. Andri Eglitis findet am 21. + 26. November 2024 statt.
Es wird wie gewohnt zu Beginn ein kurzes Update zu den Europäischen Immobilienmärkten geben. Der Fokus dieser Webkonferenz wird im Bereich der „Einzelhandelsimmobilien“ liegen. Einzelhandelsimmobilien mit dem Schwerpunkt „Nahversorgungszentren“ komplettiert den „Living + Working-Ansatz“ und macht unseren OIF am Markt so einzigartig.
Weitere Informationen zu unseren Veranstaltungen finden Sie hier: Events
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.