Swiss Life Living + Working* Newsletter Oktober 2024
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
in dieser Ausgabe werfen wir einen Blick auf die niederländische Hauptstadt: An der Herengracht liegt das „Paleis op de Dam“, das kurz vor dem Abschluss einer umfassenden Renovierung steht. Darüber hinaus gibt Udo Girke Einblicke in die Projektentwicklung bei Swiss Life Asset Managers und beleuchtet aktuelle Trends und Herausforderungen. Und noch ein Thema darf nicht fehlen: Homeoffice. Die Debatte um die Produktivität im Homeoffice ist wieder entfacht. Doch welche Auswirkungen hat dies auf den Büroimmobilienmarkt?
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
Immobilienporträt: „Herengracht 282“ in Amsterdam – traditionelles Kaufhaus komplett refurbished
In erstklassiger Lage mitten in Amsterdam befindet sich das Geschäftszentrum „Paleis op de Dam“ an der Herengracht 282. Seit 2017 ist es Teil des Living + Working-Fonds und eine umfassende Sanierung des Objekts wird derzeit abgeschlossen.
Das historische Kanalhaus aus dem 17. Jahrhundert, das zum UNESCO-Weltkulturerbe zählt, bietet auf rund 832 Quadratmetern erstklassige Büroflächen. Die Fassade besticht durch ihre charakteristische Grachtenarchitektur, während das Innere eine gelungene Kombination aus historischem Flair und zeitgemäßem Design offenbart.
Die Lage an der Herengracht ist außergewöhnlich: Sie gehört zusammen mit der Prinsengracht, der Keizersgracht und der Singel zu den prestigeträchtigsten Grachten Amsterdams. Umgeben von imposanten Bauten befinden sich zahlreiche Restaurants, Bars, Modeboutiquen und Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe. Auch die Stadtplätze Dam und Spui sowie der Hauptbahnhof sind bequem zu Fuß erreichbar.
Das denkmalgeschützte Gebäude stammt aus dem Jahr 1620 und wurde seitdem kontinuierlich modernisiert. Derzeit steht ein aufwendiges komplettes Refurbishment unmittelbar vor dem Abschluss. Das Untergeschoss wurde umgebaut und als zusätzliche Bürofläche nutzbar gemacht. Darüber hinaus wurden umfangreiche ESG-Maßnahmen umgesetzt: Eine moderne Wärmepumpe und Klimaanlage sorgen künftig für einen optimierten Energieverbrauch und erfüllen höchste Nachhaltigkeitsstandards. Als letzter Schritt der Sanierung wird aktuell der Garten neugestaltet, der den Nutzern zukünftig als Erholungsraum zur Verfügung stehen wird.
Die Sanierung dieses Objektes stellte aus mehreren Gründen eine besondere Herausforderung dar: Zum einen sind für denkmalgeschützte Gebäude Sondergenehmigungen erforderlich, die die Planung erheblich verkomplizieren. Zum anderen liegt das Haus in einem engen Grachtenviertel, was die Lagerung von Baumaterialien erschwert.
Trotz dieser Hürden hat sich der Aufwand gelohnt: Das Projekt wird planmäßig fertiggestellt, und die langfristige Vermietung kann voraussichtlich noch in diesem Jahr beginnen. Der hochwertige Innenausbau und die historische Fassade garantieren, dass das Gebäude den hohen Ansprüchen der zukünftigen Mieter gerecht wird.
Weitere Informationen zum Objekt finden Sie hier.
Das Objekt Herengracht 282 befindet sich mitten in Amsterdam in erstklassiger Lage – im Geschäftszentrum „Paleis op de Dam".
Im Gespräch mit Udo Girke, Head Construction/Distribution, bei Swiss Life Asset Managers
„Um dem heutigen Kostendruck zu begegnen, müssen wir immer effizienter bauen, ohne dabei an Qualität einzubüßen.“
Trotz des Wohnungsmangels in vielen Städten in Deutschland kommt der Wohnungsbau nicht in Schwung. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Nachhaltigkeit und ESG-Maßnahmen. Im Interview erläutert Udo Girke, vor welchen Herausforderungen Projektentwickler heute stehen und wie der Wohnungsbau gefördert werden kann.
Welche Trends bestimmen zurzeit die Projektentwicklungen?
Wir stellen uns den Herausforderungen gestiegener Bau- und Finanzierungskosten, indem wir unsere Projekte kosteneffizienter gestalten. Das Bild von Bauträgern, die hohe Gewinne einfahren, ist ein verbreitetes Missverständnis. Die Kosten für Grundstücke, Baumaterialien und -ausführung sind hoch, dementsprechend auch die Preise für neue Wohnungen. Diese Entwicklung erfordert eine enge Zusammenarbeit aller Beteiligten – von Verwaltungen über Baupartner –, damit Kosten- und Terminpläne eingehalten werden. Wir müssen ein Gleichgewicht finden, das modernes Wohnen wieder erschwinglich macht.
Welche Maßnahmen ergreifen Sie, um auf die aktuellen Trends in der Projektentwicklung zu reagieren?
Wir optimieren unsere Prozesse, um die Kosten unter Kontrolle zu halten und noch effizienter zu bauen. Es gibt einige Maßnahmen, die diesbezüglich zunehmend an Bedeutung gewinnen: Ein noch höherer Vorfertigungsgrad im Bauen beispielsweise spielt eine immer wichtigere Rolle, denn das ermöglicht uns, schneller und kostengünstiger zu produzieren, ohne dabei die Qualität zu vernachlässigen. Zudem setzen wir auf Nachhaltigkeit und reduzieren die CO₂-Bilanz unserer Projekte.
Was müsste passieren, damit der Wohnungsbau in Deutschland wieder Fahrt aufnimmt?
Planungssicherheit ist der entscheidende Faktor, um den Wohnungsbau in Deutschland endlich wieder in Schwung zu bringen. Das betrifft den gesamten Prozess von der Baurechtschaffung bis zur Fertigstellung. Die Dauer von Verwaltungsverfahren muss verlässlich planbar sein. Eine Straffung dieser Verfahren auf das Wesentliche ist unabdingbar. Wir erleben häufig, dass zu viele mitreden und dadurch die eigentlichen Prioritäten verschoben werden. Der Wohnungsbau muss in den Fokus gerückt und gegenüber Einzelinteressen priorisiert werden. Nur so können wir schneller und effizienter vorankommen und Kosten sparen. Ich denke aber, dass das dafür notwendige Umdenken inzwischen eingesetzt hat. Das Ungleichgewicht in den Märkten kommt langsam wieder ins Gleichgewicht. Der starke Anstieg der Baupreise hat sich beruhigt. Darüber hinaus verschaffen die langsam sinkenden Zinsen etwas Entlastung, sodass es durchaus Zuversicht für die Projektentwicklung von Wohnungsbau in Deutschland gibt. Bei Swiss Life Asset Managers haben wir große Projekte in der Pipeline, die wir mit dieser Perspektive planen.
Haben Sie ein Lieblingsquartier?
Mein aktueller Favorit ist das D.STRICT in Düsseldorf. Wir stehen zwar noch am Anfang der Entwicklung, aber die Pläne sind vielversprechend. Wir wollen einen lebendigen, gut durchmischten Ort zum Wohnen schaffen, mit einem starken Fokus auf eine gute Durchmischung von nachhaltigem Städtebau mit grünen Außenbereichen. Dabei legen wir großen Wert auf nachhaltige energetische Konzepte ohne fossile Brennstoffe. Solche groß angelegten Maßnahmen sind in Quartiersprojekten am besten umsetzbar.
Ein weiteres Projekt, das wir zwar nicht selbst entwickelt haben, aber das ich sehr schätze, ist der Prinz-Eugen-Park in München – insbesondere wegen seiner konsequenten Umsetzung in Holzbauweise und der Förderung, die das Projekt erfahren hat.
Der Werkstoff Holz stellt uns vor statische und bauphysikalische Herausforderungen, bietet uns aber auch viel Potenzial, CO₂ im Bau einzusparen. Wir bei Swiss Life Asset Managers suchen nach Wegen, konventionelle Bauweisen mit Holzelementen zu kombinieren, etwa in Fassaden oder Deckenkonstruktionen. Unser Ziel ist es, die besten Einsatzmöglichkeiten zu definieren und gleichzeitig unsere CO₂-Bilanz durch den Einsatz von Holz zu verbessern.
Udo Girke ist Head Construction/Distribution bei Swiss Life Asset Managers Deutschland und leitet in dieser Funktion im Bereich Development das Construction Management sowie das Vertriebs- und Kundenmanagement. Nach seinem Studium an der Technischen Universität Dortmund und einer baurechtlichen Vertiefung war er als Architekt tätig. Danach war er im Construction Management bei CORPUS SIREO Real Estate GmbH beschäftigt, bevor er 2021 zu Swiss Life Asset Managers wechselte.
Die Herengracht als Schauplatz niederländischer Geschichte und Kultur
Amsterdam ist weltberühmt für sein weitverzweigtes Grachtensystem, das die Innenstadt durchzieht. Diese Wasserwege sind nicht nur ein idyllischer Anblick für Touristen und eine malerische Kulisse für zahlreiche Filme und Gemälde, sondern spielen auch eine zentrale Rolle in der Geschichte und im täglichen Leben der Stadt. Die Grachten wurden im 17. Jahrhundert während des Goldenen Zeitalters der Niederlande angelegt und dienten ursprünglich dem Transport, der Wasserregulierung und der Verteidigung. Heute sind sie ein wesentlicher Bestandteil des charakteristischen Stadtbildes von Amsterdam und ziehen jedes Jahr Millionen von Besuchern an.
Eine der bekanntesten und geschäftigsten dieser Wasserstraßen ist die Herengracht, benannt nach den Stadtherren. Sie ist Teil des Grachtengürtels, der 2010 von der UNESCO zum Weltkulturerbe erklärt wurde. Entlang der Herengracht stehen einige der prachtvollsten und architektonisch eindrucksvollsten Gebäude der Stadt.
Interessanterweise spiegelt die Herengracht nicht nur den Reichtum der damaligen Zeit wider, sondern auch die Entwicklung der niederländischen Gesellschaft. Die Häuser entlang der Grachten waren Statussymbole für reiche Kaufleute und Adlige, die ihre Fassaden oft aufwendig verzieren ließen, um ihren Wohlstand und Einfluss zur Schau zu stellen. Diese Häuser sind heute als Grachtenhäuser bekannt und einige von ihnen wurden zu Museen umgebaut, die der Öffentlichkeit zugänglich sind. Berühmt ist auch die „Gouden Bocht“. Dieser Abschnitt gilt als der wohlhabendste Teil der Herengracht. Die Häuser hier sind besonders groß und opulent, viele haben tiefe Gärten und beeindruckende Innenhöfe, die von der Straße aus nicht einsehbar sind.
Die Herengracht diente nicht nur als Wohnort für die Elite, sondern auch als Finanzzentrum, als die Niederlande eine wirtschaftliche Weltmacht waren. Viele der Gebäude beherbergten Büros von Handelsgesellschaften, die in den Kolonien tätig waren. Diese Mischung aus wirtschaftlicher und sozialer Bedeutung macht die Herengracht zu einem spannenden Spiegel der niederländischen Geschichte. Ein Spaziergang entlang der Herengracht bietet daher nicht nur eine Reise durch die malerischen Ansichten Amsterdams, sondern auch einen Einblick in die reiche Geschichte und Kultur, die die Stadt prägen.
Homeoffice – das Büro im Spannungsfeld zwischen Wunsch und Wirklichkeit
Unternehmen wünschen sich – teilweise recht medienwirksam – ihre Mitarbeiter zurück ins Büro. Doch ein Blick auf die Datenlage zeigt, dass sich dieses Bestreben oftmals der Wirklichkeit – nämlich den Wünschen der Arbeitnehmer – beugen muss. Das hat Folgen für die Flächennachfrage, aber auch für die Entwicklung der Mieten.
Jüngst machte Amazon damit Schlagzeilen, dass ab 2025 Schluss mit Homeoffice ist. Zum neuen Jahr sollen die Beschäftigten wieder volle fünf Tage im Büro arbeiten. Auch deutsche Schwergewichte wie SAP und die Deutsche Bank ließen dieses Jahr verlauten, dass sie ihre Mitarbeiter wieder mehr ins Büro zurückholen. Bei diesen publikumswirksamen Meldungen entsteht der Eindruck, dass das Ende des Homeoffice eingeläutet sei. Dies empfindet auch die Mehrheit der befragten Arbeitnehmer einer im Mai 2024 durchgeführten Studie der KÖNIGSTEINER Gruppe so: 55 % äußerten den Eindruck, dass der Arbeitgeber an einer erhöhten Präsenz der Mitarbeiter im Büro interessiert sei. Der Anleger frohlockt bei diesen Anekdoten. Könnte man doch hieraus ableiten, dass wieder mehr Büroflächen nachgefragt werden müsste.
Doch ganz so einfach ist es nicht. Zwar sind die bundesweite Homeoffice-Quote, die erfasst, wie viele Erwerbstätige zumindest gelegentlich im Homeoffice arbeiten, und auch der Umfang, an wie vielen Arbeitstagen das Homeoffice genutzt wird, seit 2022 wieder leicht rückläufig (Quelle: Destatis). Dennoch liegen sowohl die Homeoffice-Quote als auch der Umfang deutlich über den Vor-Corona-Jahren.
Quellen: Destatis
Die Etablierung von Homeoffice wird auch durch Daten zu geschalteten Online-Stellenanzeigen bestätigt: In den ersten fünf Monaten 2024 boten rund 21 Prozent der Anzeigen die Möglichkeit zum Homeoffice, im Vergleich zu circa 18 Prozent im Vorjahr (Quelle: Bertelsmann Stiftung). Damit wird – auch – dem Wunsch der Mitarbeiterseite entsprochen, wonach sich fast Dreiviertel eine Hybridform aus Büro und Homeoffice wünschen (Quelle: Universität Konstanz, Datenlage aus April 2024). In Zeiten des Fach- beziehungsweise Arbeitskräftemangels kann es sich nicht jeder Arbeitgeber leisten, diese Wünsche nicht zu berücksichtigen.
Und auch neuere Daten des ifo Instituts (Pressemitteilung aus September 2024), die rund 9000 Unternehmen abbilden, zeigen, dass das Homeoffice keinesfalls auf dem Rückzug ist: Lediglich 3,5 Prozent der befragten Unternehmen, deren Geschäftsmodell Homeoffice zulässt, planen, dieses abzuschaffen. Im Gegenzug wollen aber fast dreiviertel der Unternehmen ihre aktuellen Homeoffice Regelungen beibehalten. Immerhin knapp 12 Prozent avisieren, bestehende Regelungen strenger auszugestalten. Doch auf diese 12 beziehungsweise 3,5 Prozent richtet sich das Scheinwerferlicht, weshalb schnell der Eindruck entsteht, dass sich der Trend zum Homeoffice verflüchtigt.
Dass die Etablierung von Homeoffice – auch wenn über den Umfang zwischen Arbeitnehmer- und Arbeitgeberseite womöglich noch weiterverhandelt werden muss – wiederum einen Effekt auf die Flächennachfrage hat, ist unstrittig. Vielmehr steht auch hier ebenfalls der Umfang im Fokus. Dem ifo Institut zufolge haben, Stand August 2024, bereits 6,2 Prozent aller Unternehmen ihre Büroflächen aufgrund von Homeoffice verkleinert. Weitere 8,3 Prozent planen dies in den kommenden fünf Jahren. Insgesamt rechnet das ifo Institut damit, dass der Homeofficeeffekt dazu führt, dass bis 2030 rund 12 Prozent weniger Büroflächen nachgefragt werden dürfte. Letztlich zwar ein negativer, aber moderater Effekt.
RIWIS, JLL, ifo Institut, Swiss Life Asset Managers; *Prognosen (Flächenumsatz ohne Berücksichtigung von Bürobeschäftigtenwachstum und vereinfachte Annahme eines linearen Flächenabbaus ab 2026)
Dass bei sinkender Flächennachfrage die Spitzenmieten weiter steigen und das – auf den ersten Blick paradoxerweise – auch trotz der insgesamt rückläufigen Flächennachfrage, mag erst einmal überraschen. Auf den zweiten Blick aber weniger, denn Unternehmen passen ihre Büroflächenstrategien an den Faktor Homeoffice an, indem sie „Fläche gegen Qualität“ tauschen und sich bei getätigten Mietabschlüsse auf hochwertige (Neu)bauten konzentrieren. Folglich nimmt im Spitzensegment der Wettbewerb um die Anmietung der besten Flächen zu und treibt die Mieten. Gleichzeitig reduziert sich der Nachfragedruck auf „normale“ Flächen, was wiederum dazu führt, dass in diesem Segment die Dynamik der Mieten zwar deutlich abflacht, aber dennoch nicht rückläufig ist. Probleme bekommen hingegen Flächen, die dezentral liegen und/oder schlecht angebunden sind und zudem mit der Objektqualität nicht punkten können, wie etwa wegen fehlender ESG-Zertifizierung.
Der Living + Working achtet bei seinen Bürogebäuden auf vermietungsrelevante Faktoren wie Qualität (Baujahr/Renovierung), Lage/Anbindung, Nachhaltigkeit (Zertifizierung) und weitere Alleinstellungsmerkmale („Highlights“), wie als Paradebeispiel das prestigeträchtige Gebäude 116 in der Rue la Boétie in Paris zeigt, und ist daher erfolgreich in der Anschlussvermietung zu den geplanten Zielmieten.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für Oktober, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
7.+12. November 2024
Die nächste Fondsmanager-Webkonferenz mit unserem Fondsmanager Walter Seul findet am 7. + 12. November 2024 statt. Erfahren Sie die aktuellsten Entwicklungen rund um unseren Offenen Immobilienfonds Living + Working. Sie sind herzlich eingeladen.
21.+26. November 2024
Die nächsten Immobilien Research-Webkonferenz mit unserem Head Research Dr. Andri Eglitis findet am 21. + 26. November 2024 statt.
Es wird wie gewohnt zu Beginn ein kurzes Update zu den Europäischen Immobilienmärkten geben. Der Fokus dieser Webkonferenz wird im Bereich der „Einzelhandelsimmobilien“ liegen. Einzelhandelsimmobilien mit dem Schwerpunkt „Nahversorgungszentren“ komplettiert den „Living + Working Ansatz“ und macht unseren OIF am Markt so einzigartig.
Weitere Informationen zu unseren Veranstaltungen finden Sie hier: Events
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
Die in dieser Veröffentlichung enthaltenen Angaben dienen ausschließlich der allgemeinen Information über die Produkte und Dienstleistungen der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und stellen weder eine Anlageberatung noch eine Kaufempfehlung dar. Die Informationen können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifizierte Personen nicht ersetzen. Angaben zur bisherigen Wertentwicklung oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Der Kauf von Anteilen an Investmentvermögen erfolgt immer ausschließlich auf Grundlage der im Zeitpunkt des Erwerbs jeweils aktuellen Verkaufsunterlagen des jeweiligen Investmentvermögens. Verkaufsunterlagen in diesem Sinne sind das Basisinformationsblatt, der Verkaufsprospekt, die Allgemeinen und Besonderen Anlagebedingungen, die im Verkaufsprospekt enthalten sind, sowie der jeweils letzte Jahresbericht sowie ggf. nachfolgende Halbjahresbericht. Die Verkaufsunterlagen können kostenlos in Papierform bei der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Darmstädter Landstraße 125,
60598 Frankfurt unter der Tel. +49 69 2648642 123 angefordert werden oder in elektronischer Form unter www.livingandworking.de bezogen werden. Wir nehmen Datenschutz sehr ernst. Unsere Datenschutzhinweise finden Sie hier.