Swiss Life Living + Working* Newsletter September 2024
Liebe Leserinnen und Leser des Living + Working Newsletters,
in dieser Ausgabe nehmen wir Sie mit nach Wolfsburg: Am Rande der Stadt entsteht ein neues, modernes Stadtquartier, in dem sich der Living + Working mit 14.000 Quadratmeter nagelneuer Wohnfläche einen vielversprechenden Anteil gesichert hat.
Außerdem möchten wir Ihnen einen Einblick in unsere Digitalisierungsprojekte geben. Für eine effiziente und grüne Zukunft sind digitale Prozesse unerlässlich – auch in der Immobilienbranche. Deshalb setzen auch wir bei Swiss Life Asset Managers auf moderne und innovative Technologien.
Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre.
Ihr Redaktions-Team des Living + Working Newsletters
News: Real Estate House View Zweites Halbjahr 2024
Die Zentralbanken normalisieren ihre Geldpolitik und erhöhen damit die Visibilität für Investoren. Ein Markteintritt ist jetzt sinnvoll, vor allem für langfristige Anleger. Die Transaktionstätigkeit wird daher im zweiten Halbjahr 2024 wieder zunehmen. Mittelfristig wird die Cash-Flow-Generierung im Vordergrund stehen.
Mehr Informationen finden Sie hier im Real Estate House View.
Immobilienporträt: „Steimker Gärten“ in Wolfsburg – moderner Wohnungsbau in neuem Stadtquartier
Am Rande von Wolfsburg entsteht seit 2018 mit den „Steimker Gärten“ ein ambitioniertes Stadtquartier. Davon hat sich der „Living + Working“ mit 14 000 Quadratmeter nagelneuer Wohnfläche einen vielversprechenden Anteil gesichert. Die ersten der insgesamt 100 Wohnungen wurden ab 2020 von den Mietern bezogen und damit in den Fonds aufgenommen. Das Projekt war damit eines der ersten, das in den „Steimker Gärten“ realisiert wurde. Auf 22 Hektar entstehen hier insgesamt rund 1250 Wohneinheiten, darunter auch die bereits fertiggestellten modernen Mietwohnungen des „Living + Working“-Fonds.
Auftraggeber für dieses Stadtentwicklungsprojekt ist Volkswagen Immobilien – die Wohnungen sollen unter anderem VW-Beschäftigten eine moderne und hochwertige Wohnmöglichkeit in der Nähe des VW-Werks bieten. Swiss Life Asset Managers hat sich frühzeitig für eine Investition in den Wohnungsbau entschieden, da der Standort viel Potenzial aufweist: Die Lage bietet nicht nur die Nähe zum VW-Werk, sondern auch zur Wolfsburger Innenstadt und verbindet gleichzeitig urbanes Leben mit naturnahem Wohnen. Am Stadtrand befinden sich viele Naturflächen, die durch Grünzüge innerhalb des Quartiers aufgegriffen werden. Die Gestaltung der Außenanlagen und des Wohnumfelds ist daher ein wichtiger Attraktivitätsfaktor.
Während der Wohnungsbau des „Living + Working“ bereits abgeschlossen ist, wird rund um das Quartier noch viel gebaut. Derzeit laufen die letzten Vergabeverfahren, um die Straßeninfrastruktur des Quartiers fertigzustellen. Außerdem können sich die Mieter auf einen Nahversorger freuen, der Anfang nächsten Jahres eröffnen wird. Und dass sich die „Steimker Gärten“ gut entwickeln, zeigt sich auch an den Vermietungszahlen: Der Vermietungsstand des „Living + Working“-Wohngebäudes ist inzwischen auf knapp 90 Prozent gestiegen.
Die Attraktivität des Standorts wird durch einen vielfältigen Nutzungsmix weiter gesteigert. Neben Wohnungen sind Einkaufsmöglichkeiten, eine Kindertagesstätte und eine Seniorenresidenz entstanden, die das Quartier für Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen attraktiv machen. Die ansprechende Architektur und die hohe Aufenthaltsqualität der Neubauten sprechen ein breites Publikum an. Darüber hinaus überzeugen die Wohnungen durch ihre Nachhaltigkeit: Das „Living + Working“-Wohngebäude wurde mit dem DGNB-Zertifikat in Silber ausgezeichnet, denn bei dessen Errichtung wurde großer Wert auf Ressourcen- und Energieeffizienz gelegt.
Weitere Informationen zum Objekt finden Sie hier.
Die Wohnanlage „ Steimker Gärten“ in Wolfsburg bietet technische Innovation und Mobilität in Kombination mit Natur- und Gartengestaltung.
Im Gespräch mit Thomas Stephan, Head Real Estate IT, und Daniel Bauer, Strategic Project Manager, bei Swiss Life Asset Managers
Bei Swiss Life Asset Managers haben Sie kürzlich ein großes Digitalisierungsprojekt abgeschlossen. Was hat es damit auf sich? Wo liegen die Vorteile?
Bauer: Das ist richtig, im Juni dieses Jahres konnten wir unser bereits Ende 2019 initiiertes Transformationsprogramm erfolgreich abschließen. Das Ergebnis ist die europaweite Einführung der „Digital Real Estate Platform”, die nun allen relevanten Immobilieneinheiten bei Swiss Life Asset Managers zur Verfügung steht. Diese Plattform bietet eine umfassende Lösung, die unsere gesamte Wertschöpfungskette sowohl prozessual als auch datenmäßig integriert.
Stephan: Die Plattform zielt auf die IT-seitige Optimierung der Prozesse in den Bereichen Ankauf und Verkauf, sowie des Asset-, Portfolio- und Fondsmanagements ab. Auch übergeordnete Bereiche wie Risikomanagement, Research und ESG-Aspekte sind integriert worden. Mittlerweile nutzen rund 700 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus sieben Ländern die Plattform, die insgesamt 2300 Assets und 100 Immobilienfonds umfasst, darunter auch der „Living + Working“-Fonds. Dies ermöglicht eine effiziente und effektive Zusammenarbeit und eine optimierte Prozesssteuerung auf einer einzigen Plattform. Eine gesteigerte Effizienz kommt letztlich allen Stakeholdern zugute – auch den Fondsanlegern.
Wie hat das Programm interne Prozesse optimiert?
Stephan: Durch das Programm können viele Prozesse, die früher manuell durchgeführt wurden, nun wesentlich schneller abgewickelt werden. Ein wichtiger Vorteil der Digitalisierung ist die verbesserte Sichtbarkeit der Assets. Die Fondsmanager können die ihnen bekannten Bestandsimmobilien effizienter verwalten und internes Know-how nutzen, um ihre Entscheidungen zu optimieren. Darüber hinaus gibt es nun einen kontinuierlichen Informationsfluss, der alle Fondsmanagerinnen und -manager mit aktuellen Daten versorgt und umfangreiche Informationsmöglichkeiten schon bei der Akquisition bietet. Eine Besonderheit ist, dass die neue Plattform Daten aus dem Asset-Management sowie aus dem Fonds-Management zentral zusammenfasst.
Wie unterstützt die Digitalisierung die Umsetzung von ESG-Zielen in der Immobilienverwaltung?
Bauer: Die Digitalisierung spielt eine entscheidende Rolle bei der Unterstützung von ESG-Zielen, insbesondere im Hinblick auf die Dekarbonisierung. Durch die Nutzung der Digital Real Estate Platform können spezifische Daten wie ESG-Stammdaten und Verbrauchsdaten effektiv analysiert werden, um die Performance und den Energieverbrauch einzelner Assets zu bewerten. So kann genau ermittelt werden, wie weit ein Asset vom angestrebten Energieverbrauchsziel entfernt ist. Auf Basis dieser Daten können dann gezielte Maßnahmen zur Modernisierung der Assets geplant werden, wobei direkt im Tool sichtbar wird, wie der Energieverbrauch durch diese Maßnahmen sinkt und sich somit dem vorgegebenen Zielpfad annähert.
Stephan: Diese ESG-Aspekte sind integraler Bestandteil der Asset-, Portfolio- und Fondsplanung. Ein Fondsmanager hat die Möglichkeit, detaillierte Informationen einer bestimmten Immobilie abzurufen, was eine präzise und zeitnahe Bewertung der Objekte und ihrer Performance ermöglicht. Diese Transparenz und Integration vom Asset Management bis zum Fondsmanagement war bisher in dieser Form nicht möglich. Die digitale Plattform schafft damit die Basis für eine sehr effiziente Umsetzung und Überwachung der ESG-bezogenen Maßnahmen und Ziele.
Sind bereits weitere Projekte für die Zukunft geplant oder in Arbeit?
Bauer: Nach der erfolgreichen Implementierung der „Digital Real Estate Platform” arbeiten wir schon an der nächsten Iteration unserer Digitalisierungsinitiativen. Ziel ist es, die bestehende Plattform weiterzuentwickeln und zusätzliche Use Cases zu integrieren, um die gesamte Wertschöpfungskette weiter zu digitalisieren, die Effizienz zu steigern und datenbasierte Entscheidungen zu ermöglichen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf dem Risikomanagement: Wir wollen zunehmend vorausschauend arbeiten, indem wir Risikoentwicklungen prognostizieren. Darüber hinaus versuchen wir, interne und externe Perspektiven bestmöglich zu berücksichtigen. Dazu haben wir eine Discovery Phase durchgeführt, um unter anderem Markttrends zu analysieren und zu verstehen, was Investoren erwarten. Wir versuchen also aktiv über den Tellerrand zu schauen, um wettbewerbsfähig und up-to-date zu bleiben.
Stephan: Eine offene Haltung gegenüber neuen Ansätzen ist unerlässlich – insbesondere angesichts der großen Datenmengen und der hohen Datenqualität. Deshalb experimentieren wir bei Swiss Life Asset Managers mit neuen Technologien und Ansätzen.
Wie weit ist die Digitalisierung in der Branche insgesamt bereits fortgeschritten, wo gibt es noch Nachholbedarf?
Bauer: Auch wenn sich in den letzten Jahren einiges getan hat, wird die Bedeutung der Digitalisierung in der Branche oft noch unterschätzt. Derzeit gibt es noch keinen branchenweiten Datenstandard – und auch die Transparenz und Vergleichbarkeit lassen sich teilweise nur schwer herstellen.
Stephan: Zudem steigt der Bedarf an präzisen und aktuellen Daten stetig. Beispielsweise müssen selbst Informationen wie die Entfernung eines Hauseingangs zur nächsten Bushaltestelle ständig verfügbar sein. Um diese enormen Datenmengen zu bewältigen, ist die Digitalisierung mittlerweile unverzichtbar.
Thomas Stephan, Head Real Estate IT und Daniel Bauer, Strategic Project Manager (v. l. n. r.)
Warum ein Offener Immobilienfonds immer Teil eines ausgewogenen Portfolios für private Kapitalanleger sein sollte
Die Schwankungen an den Aktienmärkten und die Unberechenbarkeit vieler Anlageklassen haben in den vergangenen Jahren das Bedürfnis privater Anleger nach soliden und verlässlichen Investitionen verstärkt. In diesem Kontext bieten Offene Immobilienfonds langfristige Stabilität und ein ausgewogenes Risikoprofil. Dadurch eignet sich diese Anlageform vor allem für defensive Investoren.
Diversifikation und Stabilität
Der wohl größte Vorteil vieler Offenen Immobilienfonds liegt in der Diversifikation. Diese Fonds investieren in eine Vielzahl von Immobilien, die über verschiedene Regionen, Sektoren und Nutzungsarten verteilt sind. Ob Gewerbeimmobilien in Großstädten, Quartiere in aufstrebenden Wirtschaftsregionen oder wichtige Healthcare-Immobilien – ein moderner OIF streut das Risiko, indem er nicht auf ein einzelnes Objekt setzt, sondern eine breite Immobilienbasis schafft. Dies schützt das Vermögen vor starken Wertverlusten in einer einzelnen Region oder Branche und sorgt für eine stabile Wertentwicklung.
Diese Strategie verfolgt auch der Living + Working: Der Fonds fokussiert sich auf die Immobiliensegmente Gesundheit, Wohnen, Büro und Einzelhandel. Dieser Mix vier verschiedener Nutzungsarten, die ungefähr gleich stark vertreten sind, verhindern eine Abhängigkeit von einer bestimmten Assetklasse. So werden die Chancen, vor allem aber die Risiken somit auf mehrere Schultern verteilt. Für Anleger ergeben sich hieraus klare Vorteile: Stabile Mieterträge in zukunftsorientierten Immobilienklassen sorgen für gute Renditechancen.
Zudem bieten Immobilien als Anlageklasse in der Regel eine geringere Volatilität im Vergleich zu Aktien oder auch Edelmetallen. Während die Börsenkurse oft starken Schwankungen unterliegen, entwickeln sich Immobilienmärkte meist kontinuierlicher. Ein Offener Immobilienfonds profitiert von dieser Stabilität, was ihn zu einer hervorragenden Ergänzung eines Portfolios macht, das auf langfristiges Wachstum bei moderatem Risiko abzielt.
Langfristige Wertentwicklung und Inflationsschutz
Immobilien gelten traditionell als guter Schutz gegen Inflation. Wenn die Preise für Waren und Dienstleistungen steigen, ziehen häufig auch die Mieten und Immobilienwerte nach. Ein OIF kann daher helfen, die Kaufkraft des investierten Kapitals zu bewahren. Die kontinuierliche Wertsteigerung von Immobilien – insbesondere in nachgefragten Lagen – führt zu attraktiven Renditen, die sich langfristig auszahlen.
Ein weiterer Vorteil ist die Gewissheit, regelmäßig Erträge in Form von Ausschüttungen zu erzielen. Diese stammen aus den Mieteinnahmen der im Fonds befindlichen Objekte und können eine konstante Einkommensquelle für den Anleger darstellen. Damit ist ein OIF nicht nur ein Instrument zur Vermögenssicherung, sondern auch zur Vermögensvermehrung.
Zugänglichkeit und Flexibilität
Ein Offener Immobilienfonds ist zudem für eine breite Anlegerschicht zugänglich. Im Gegensatz zu Direktinvestitionen in Immobilien, die oft hohe Einstiegskapitalien erfordern, können OIFs bereits mit kleineren Beträgen bespart werden. Das macht sie besonders attraktiv für Privatanleger, die von den Vorteilen des Immobilienmarktes profitieren möchten, ohne gleich eine ganze Immobilie kaufen zu müssen.
Die Mindesthaltedauer und ihre Bedeutung
OIFs bieten im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds eine höhere Flexibilität. Anleger können ihre Anteile jederzeit kaufen und verkaufen – allerdings muss hier eine Mindesthaltedauer beachtet werden. Seit der Finanzkrise 2008 hat sich die Regulierung von Offenen Immobilienfonds in Deutschland verändert. Eine wichtige Regelung betrifft diese Mindesthaltedauer. Sie wurde eingeführt, um die Fonds vor einem Liquiditätsengpass zu schützen, der durch massenhafte Anteilsrückgaben entstehen könnte.
Die Mindesthaltedauer beträgt derzeit zwei Jahre. Das bedeutet, dass Anleger ihre Anteile an einem OIF mindestens zwei Jahre lang halten müssen, bevor sie sie wieder veräußern können. Zusätzlich gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Diese Regelung sorgt für eine gewisse Stabilität im Fonds, da plötzliche und massenhafte Rückgaben vermieden werden. Für Anleger bedeutet dies, dass sie sich bewusst sein müssen, dass ihr Kapital für diesen Zeitraum gebunden ist.
Die Mindesthaltedauer sollte jedoch nicht als Nachteil gesehen werden. Sie trägt dazu bei, die langfristige Ausrichtung des Fonds zu stärken und ermöglicht es den Fondsmanagern, strategische Entscheidungen ohne kurzfristigen Verkaufsdruck zu treffen. Für den Anleger bedeutet dies eine bessere Planbarkeit und höhere Chancen auf stabile Erträge.
Die zarte Wiederbelebung des Investmentmarkts – Einblicke in den aktuellen „House View“
Über zehn Jahre boomte der Immobilieninvestmentmarkt. Dann kam der unerwartete Inflationsschock und mit ihm der Zinsschock und brachte die Rallye zum Erliegen. Die Folge: Preise und Bewertungen sanken, die Transaktionsvolumina brachen ein. Doch inzwischen scheint die Inflation wieder weitgehend unter Kontrolle, die Finanzierungszinsen stabilisieren sich. Das bedeutet für den Immobilieninvestmentmarkt wiederum, dass die – lang ersehnte – Erholung nun endlich bevorsteht. Auch wenn die Marktteilnehmer weiterhin vorsichtig agieren und es eher unwahrscheinlich ist, dass die Transaktions- und Renditeniveaus von vor 2022 in absehbarer Zeit wieder erreicht werden. Hinzu kommt, dass sich der Fokus jetzt stärker auf die Einkommensrenditen verlagert.
Warteten Anleger 2023 europaweit noch auf ein stabiles Zinsumfeld, um am Immobilienmarkt wieder aktiv zu werden, kehrt mit der ersten, im Juni 2024 getätigten, Zinssenkung der Europäischen Zentralbank wieder mehr Sicherheit zurück in den Investmentmarkt, der folglich zarte – aber auch heterogene – Erholungsanzeichen zeigt. So liegt beispielsweise sowohl gemäß CBRE als auch JLL das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres 2024 rund 10 % über dem Vorjahreszeitraum, getrieben von einem starken zweiten Quartal 2024.
Diese erste Belebung dürfte sich im zweiten Halbjahr fortsetzen, schließlich wird mit weiteren Zinsschritten gerechnet. Insgesamt ist zu erwarten, dass 2024 rund ein Drittel mehr Kapital am deutschen Immobilieninvestmentmarkt angelegt wird als im Vorjahr. Wobei davon auszugehen ist, dass die Liquiditätszuflüsse nicht gleichmäßig verteilt sein werden. Denn der Markt polarisiert sich – aufgrund des Strukturwandels und des ESG-Fokus – weiter: Insbesondere die Sektoren Logistik und Wohnen festigen wegen gesunder Fundamentaldaten ihre Beliebtheit bei den Anlegern. Bei Büros „funktioniert“ hingegen nur das Premium-Segment, hauptsächlich in Berlin und München. Und im Einzelhandel bringt lediglich die Nahversorgung Freude. Profitiert diese doch unter anderem von dem sehr dichten Netz der Supermärkte und Discounter in Deutschland, was sie weitgehend vor dem Wettbewerb des Onlinehandels schützt.
Nach dem Anstieg der Spitzenrenditen 2023 und in einigen Segmenten auch in den ersten Monaten 2024 dürfte der Peak erreicht sein und die Renditen in eine Seitwärtsbewegung übergehen, wobei leichte Abweichungen nach oben oder unten nicht auszuschließen sind. Langfristig dürften die Renditen dem erwarteten Anstieg der langfristigen Zinsen nach oben folgen.
Ein großer Unterschied des Immobilieninvestmentmarkts der Zukunft, im Vergleich zum Immobilienmarkt ante-2022, wird sein, wie sich die Gesamtrenditen von Immobilien zusammensetzen. Wurden diese in den Jahren vor 2022 größtenteils durch die Wertsteigerungen der Immobilien getrieben – der Nullzinspolitik sei dank –, sind nun in einem Umfeld, in dem die Zinsen nicht mehr die Tiefstwerte der 2010er-Jahre erreichen und dementsprechend die Kapitalwertentwicklungen nicht überproportional beflügeln werden, die Einkommensrenditen das Zünglein an der Waage. Gerade die Einkommensrenditen eröffnen durch aktive Asset-Management-Strategien in Kombination mit Marktexpertise die Möglichkeit, das Ertragswachstum in Eigenverantwortung zu beeinflussen, beispielsweise durch gezielte Mietsteigerungsmaßnahmen oder die Mieterauswahl, und so eine Überperformance zu generieren. Diese Eigenverantwortungskomponente ist wiederum einer der Trümpfe von Immobilien, die andere Assetklassen so nicht aufweisen.
Eine hauseigene Einschätzung des deutschen Immobilienmarkts nach Nutzungsart und inklusive der fundamentalen Treiber, die wiederum die Basis des Vermietungsmarkts bilden, findet sich im aktuellen „House View H2/2024“ von Swiss Life Asset Managers.
Konjunktur Perspektiven
Um erfolgreiche Investitionsentscheidungen zu treffen, ist eine gründliche Analyse unerlässlich. Daher präsentieren wir Ihnen die wirtschaftlichen Aussichten für September, die vom Research-Team von Swiss Life erstellt wurden.
Termine
11. September 2024
Investmentforum Sachwerte in Frankfurt: Treffen Sie uns gemeinsam mit führenden Anbietern von Sachwertanlagen am 11. September im eleganten Ambiente des Marriott Hotels in Frankfurt.
* Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working, WKN: A2ATC3
Rechtliche Hinweise
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