In den Schlagzeilen sind offene Immobilienfonds (OIFs) zuletzt eher in die Defensive geraten. Das wirft bei vielen Anlegern Fragen auf: Ist ein OIF in der aktuellen Marktlage noch eine sinnvolle Investition? Oder ist der Nimbus vom sicheren Betongold verblasst? Die Antwortet lautet: Die Assetklasse Immobilien darf nach wie vor in keinem breit gestreuten Anlageportfolio fehlen. Und das geht in den meisten Fällen noch immer am besten über OIFs.
Was sich in den vergangenen zwei bis drei Jahren stark verändert hat und den Immobilienmarkt noch immer wesentlich beeinflusst, sind die gestiegenen Zinsen. Die führten zum einen zu höheren Finanzierungskosten für die Fonds, die ja in der Regel auch mit Fremdkapital agieren. Zum anderen führten sie in Einzelfällen auch zu signifikanten Abwertungen des Immobilienportfolios. Und zu guter Letzt sind konkurrierende Anlageprodukte wie beispielsweise Tages- und Festgeldkonten oder auch Anleihen aufgrund der gestiegenen Zinsen im Verhältnis zu den OIF-Ausschüttungen wieder attraktiver geworden, was branchenweit Mittelabflüsse zur Folge hat.
Es ist also kein Wunder, dass der OIF aktuell nicht mehr so populär ist wie in den vergangenen Jahren, als vor allem die Niedrig-, Null- und zeitweise sogar Negativzinsen diese Produktgattung florieren ließen. Dennoch sollte man keine voreiligen Schlüsse ziehen. Die Frage lautet, wozu OIFs eigentlich gedacht sind und welche Rolle sie im Portfolio spielen sollen.
Die Stichworte lauten Stabilität und Diversifikation
Denn in dieser Diskussion darf nicht übersehen werden, dass der OIF weiterhin einen festen Platz im Portfolio vieler Anleger haben sollte – und zwar weder als „Renditeturbo“ für besonders risikoaffine Investoren noch als Tagesgeldersatz, da das Kapital ja in der Regel über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren gebunden ist nur mit einjähriger Kündigungsfrist wieder abgezogen werden kann.
Die wesentlichen Vorteile von OIFs sind vielmehr, dass sie eine stabilisierende Wirkung auf ein Gesamtportfolio haben und ein wesentliches Diversifikationsinstrument darstellen. Der stabilisierende Effekt ergibt sich daraus, dass OIFs in der Regel nur geringe Korrelationen – also wechselseitige Beziehungen – mit anderen Assetklassen wie Aktien oder Anleihen aufweisen. Zudem sind Immobilien im Allgemeinen und OIFs im Speziellen weniger volatil als liquide, börsennotierte Kapitalanlagen: Wertschwankungen finden deutlich langsamer statt und fallen weniger stark aus.
Das hat übrigens auch der „Zinsschock“ 2022/2023 gezeigt: Damals werteten Anleihen – auch „mündelsichere“ deutsche Staatsanleihen – aufgrund der Zinssteigerungen unmittelbar und drastisch ab. An den Immobilienmärkten haben sich die Wertkorrekturen dank der Gutachterbewertungen erst mit einiger Verzögerung und in der Regel deutlich weniger stark gezeigt. Zudem bieten Immobilien die Möglichkeit, durch gezielte Maßnahmen aktiv zu Miet- und damit Wertsteigerungen beizutragen und so diesem Trend entgegenzuwirken bzw. ihn abzumildern.
Immobilienfonds sind also in der Lage, auch in turbulenten Märkten eine relativ stabile Wertentwicklung zu zeigen, da sie in reale Vermögenswerte investieren und deren Entwicklung aktiv mitgestalten können. Durch die zumeist relativ stabilen Mieteinkünfte eines größeren, breit gestreuten Immobilienportfolios sind OIFs zudem in der Lage, ihren Anlegern relativ stabile Ausschüttungen zu gewähren.
Um in ein solches „größeres, breit diversifiziertes Immobilienportfolio“ zu investieren, bleibt den meisten Privatanlegern realistischerweise nur ein OIF oder ein ähnliches Vehikel. Somit können sie von einem der wichtigsten Faktoren profitieren: von einem Mix von unterschiedlichen Objekten verschiedenster Nutzungsarten an unterschiedlichen Standorten. Dies gibt OIFs eine gewisse Widerstandsfähigkeit gegenüber Schwankungen in einzelnen Teilmärkten oder Schwierigkeiten zum Beispiel bei der Vermietung einzelner Objekte.
Der OIF bleibt ein stabiles Kernelement der Anlagestrategie
Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt der OIF ein wertvoller Baustein für eine ausgewogene Anlagestrategie. Er bietet den Vorteil einer breiten Diversifikation, einer auf lange Sicht stabilen Wertentwicklung und verglichen mit dem Risiko zumeist auch attraktiver Gesamtrenditen.
Für Anleger, die auf langfristige Sicherheit und Risikominderung setzen, bleibt der OIF deshalb eine attraktive Möglichkeit. Gerade im aktuellen Marktumfeld, das sich durch langsam wieder sinkende Zinsen und damit positive Aussichten für eine allgemeine Erholung der Immobilienmärkte auszeichnet, sollten Anleger über einen vielleicht geplanten Ausstieg noch einmal genauer nachdenken – oder sogar über einen (Wieder-)Einstieg.