Immobilienfonds sind eine beliebte und fest etablierte Anlageform, die privaten und institutionellen Investoren die Möglichkeit bietet, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne selbst direkt eine Immobilie erwerben und verwalten zu müssen. Doch wie genau sind Immobilienfonds eigentlich aufgebaut und welche Vorteile bieten sie?
Ein Immobilienfonds ist ein Finanzprodukt, das das Kapital vieler Anleger bündelt und in eine einzelne oder eine Vielzahl von Immobilien investiert. Ziel ist es in der Regel, stabile Erträge aus Mieteinnahmen zu erzielen und/oder von positiven Wertentwicklungen zu profitieren. Immobilienfonds lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: offene und geschlossene Immobilienfonds.
Offene Immobilien-Publikumsfonds wie der „Living + Working“ stehen einem breiten Anlegerkreis offen und zeichnen sich durch eine höhere Flexibilität aus: Anleger können sich in der Regel schon mit relativ kleinen Beträgen beteiligen und ihre Anteile bei Bedarf unter Berücksichtigung von Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist wieder zurückgeben. Offene Immobilienfonds haben zumeist keine festgelegte Laufzeit, man spricht deshalb im Englischen auch von „Open-ended Funds“.
Geschlossene Immobilienfonds hingegen sammeln Kapital für ein bestimmtes Projekt, zum Beispiel den Bau oder Kauf einer größeren Immobilie oder auch eines Portfolios mit mehreren Immobilien. Sobald das benötigte Kapital eingesammelt ist, wird der Fonds bis zum Ende der zuvor festgelegten Laufzeit geschlossen. Das heißt, das Kapital der Anleger ist hierbei fest gebunden.
Funktionsweise eines offenen Immobilienfonds
Das Grundprinzip hinter einem offenen Immobilienfonds ist zwar relativ einfach, doch im Detail betrachtet basiert es auf einem komplexen Managementprozess. Technisch handelt es sich um ein sogenanntes Immobilien-Sondervermögen. Darin sammelt der Fondsgesellschafter Gelder von Anlegern ein, die durch den Kauf von Anteilen Teilhaber an diesem Sondervermögen werden. Gegebenenfalls nimmt der Fonds zusätzlich zum Kapital der Anleger Fremdkapital auf, zumeist in Form von Bankdarlehen. Durch diesen Fremdkapitalhebel (Leverage) kann die Rendite gesteigert werden, allerdings steigt damit auch das Risiko. Deshalb ist der maximale Fremdkapitalanteil bei offenen Immobilienfonds gesetzlich auf 30 Prozent begrenzt.
Dieses Kapital wird gezielt in ein Portfolio von Immobilien investiert, das verschiedene Nutzungsarten umfassen kann – im Fall von „Living + Working“ beispielsweise Gesundheits-, Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die erworbenen Immobilien erwirtschaften in der Regel Erträge, vor allem durch Mieteinnahmen, und können zugleich im Wert steigen. Ein Großteil dieser Erträge wird regelmäßig, zumeist einmal jährlich, an die Anleger ausgezahlt. Ein weiterer Teil kann zum Ausbau des Portfolios oder in die Aufwertung des Bestands reinvestiert werden.
Bei offenen Immobilienfonds haben die Anleger die Möglichkeit, ihre Anteile unter Einhaltung einer zweijährigen Mindesthaltedauer sowie einer einjährigen Kündigungsfrist an die Fondsgesellschaft zurückzugeben. Darin liegt ein wesentlicher Unterschied im Vergleich zu geschlossenen Immobilienfonds. Um etwaige Rücknahmen zu gewährleisten, müssen offene Immobilienfonds deshalb immer einen ausreichenden Liquiditätspuffer vorhalten.
Die Vorteile von Immobilienfonds
Immobilienfonds bieten zahlreiche Vorteile, die sie zu einer attraktiven Anlagemöglichkeit machen. Einer der wichtigsten Vorteile ist die Diversifikation auf mehreren Ebenen: Zunächst investiert ein Fonds in eine Vielzahl von Immobilien, oft in unterschiedlichen Regionen und Nutzungsarten. Diese breite Streuung kann das Vermögen der Anleger vor Wertverlusten schützen, die durch Probleme in einer einzelnen Region oder Branche entstehen können. Zudem bilden Immobilienfonds ein stabilisierendes Gegengewicht zum Beispiel zu Aktieninvestments in einem Gesamtportfolio, da sie langfristig weniger starken Schwankungen ausgesetzt sind und sich weitgehend unabhängig vom Kapitalmarkt entwickeln.
Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor ist das professionelle Fonds- und Immobilien-Asset-Management. Experten bewerten Marktchancen, kümmern sich um den Erwerb und die Verwaltung der Immobilien und optimieren die Mieteinnahmen. Dies entlastet den Anleger von der Komplexität der Entscheidungen, die mit einem direkten Immobilieninvestment verbunden sind.
Und zu guter Letzt liegt ein weiterer Vorteil in der vergleichsweise einfachen Zugänglichkeit. Im Gegensatz zum direkten Kauf einer Immobilie, der oft hohe finanzielle Mittel erfordert, ermöglichen Immobilienfonds auch Privatanlegern mit relativ kleinen Mitteln den Einstieg in den Immobilienmarkt. Fondsanteile können bereits mit kleinen Beträgen, zum Teil sogar über Sparpläne, erworben werden, was diese Anlageform für eine breite Anlegergruppe attraktiv macht.